Vente d'un logement loué, priorité au locataire

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 HLE_13 -
Bonjour,

Voici notre situation : nous sommes un couple avec 2 jeunes enfants, locataires depuis plus de 10 ans d'une petite maisonnette individuelle (environ 50 m²) située sur une propriété sur laquelle il y a aussi une grande habitation secondaire dans laquelle notre bailleur (une SCI familiale) vient de temps en temps, de passage, ou séjourner pendants les vacances.

Les membres de la SCI (notre bailleur) viennent de nous informer verbalement que la propriété serait mise en vente prochainement, donc notre petit logement indépendant et la grande maison, ainsi que les terrains autour...

A priori, d'après ce que nous avons lu sur ce forum, en tant que locataires en place, nous serions prioritaires comme "acquéreurs potentiels".

1. Comment le vendeur, notre bailleur (la SCI propriétaire du bien), doit-il nous informer de la vente du bien ?

2. Sommes-nous vraiment prioritaires comme acquéreurs ?
(même si à priori, nous n'avons pas la somme à ce jour pour acheter l'ensemble du bien !).

3. Si nous n'avons pas les moyens financiers d'acquérir le bien aujourd'hui, peut-on rester "prioritaires" en faisant acheter le bien par un proche qui nous laisserait locataire en place et deviendrait notre nouveau bailleur ?

3 bis. Question subsidiaire : existe-t-il un moyen légal pour nous permettre de faire acheter le bien par un proche qui en a les moyens ?... (création d'une sci, prêt de la somme, autres, ... ?)

Merci pour vos réponses et conseils.

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18 septembre 2020
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Bonjour

Il existe une priorité d'achat pour le locataire
uniquement si le propriétaire veut vendre le bien sans locataire.
En clair il vous demande ou de partir ou d'acheter, et ce par LRAR ou huissier ou courrier en main propre.

Si le propriétaire vend, en vous laissant habiter. Il ne vous doit rien, il n'est même pas obligé de vous prévenir.
Le nouveau propriétaire, deviendra votre nouveau propriétaire avec continuité du bail en cours.

A partir du moment ou le bien est en vente, n'importe qui peut se porter acquéreur, et donc un de vos proches aussi.
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14 septembre 2020

Bonsoir et merci sleepy00 pour votre réponse rapide... mais je ne comprends pas bien le sens de votre réponse !

Vous dites :
"En clair il vous demande ou de partir ou d'acheter, et ce par LRAR ou huissier ou courrier en main propre".

Cela signifie que si nous ne pouvons acheter le bien, nous devons quitter les lieux ?...
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18 septembre 2020
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le propriétaire à 2 possibilité :
- il vend avec vous comme locataire.

- il vous demande de libérer le logement, à la fin de votre bail (ou d'une reconduction de 3 ans, un bail signé en 2009 peut être arrêté en 2021)
Et uniquement dans ce 2eme cas, il doit vous proposer l'achat en priorité
et en effet, dans ce cas, si vous n'achetez pas, vous devez partir.
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18 septembre 2020

Bonjour,

ces locataires, en cas de congé pour vente, auraient bien sûr un droit de préemption sur leur logement occupé... mais la vente sera globale, donc aurait-il aussi un droit de préemption pour la "grande maison".... qu'ils ne louent pas ?
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14 septembre 2020

Je viens de regarder, notre bail d'habitation part au 1 nov 2007 (déjà... ça passe vite !)

Si je ne me trompe pas, notre prochaine "échéance" de résiliation pour fin de bail tomberait donc au 1/11/2022

Donc, si nous ne pouvons acheter, notre bailleur actuel (le vendeur), ou l'acheteur, notre nouveau bailleur (l'acheteur), peut nous demander de libérer les lieux au 1/11/2022.

Mon calcul est-il correct ?
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19 septembre 2020
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Salut,

C'est correcte, oui. Sauf si il vend occupé, la, vous pourrez rester.
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Si la date d'effet de votre bail, ou à défaut la date de signature, est le 1° novembre 2007, la fin de votre bail en cours sera le 31 OCTOBRE 2022.
Mais si votre contrat de location, signé le 1°/11/2007, comporte une date d'effet disons par exemple... au 10/11/2007, votre bail aura commencé le 10/11/2007 et se terminera le 09/11/2022.

Et c'est votre bailleur actuel (pas l'acquéreur) qui peut vous donner "congé pour vente" s'il veut vendre libre (et pas "occupé"), et vous devrez, à défaut d'acheter, libérer les lieux au + tard le dernier jour de votre bail.


Si la vente se fait "occupée", votre nouveau bailleur devra respecter :
- non seulement le délai de réception de la notification de son congé avant la fin du bail en cours du bail (au moins 3 mois avant la fin du bail en cours si location meublée et au moins 6 mois avant la fin du bail en cours si location nue)
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
- ET, si votre location est NUE, il devra respecter des délais spécifiques énoncés dans l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 :

« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »
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20 septembre 2020

Bonjour, et merci pour vos réponses.

Je retiens donc que la prochaine échéance de renouvellement de notre bail est bien le 31 octobre 2022, pour une location en non meublée.

... et si j'ai bien tout compris, et quoi qu'il arrive, nous pouvons rester dans notre logement jusqu'à cette date du 31/10/2022 même si notre bailleurs souhaite vendre sa propriété NUE, et à la condition que notre notre congé nous soit signifié par lettre (RAR, huissier ou main propre), avec le préavis légal, à savoir :
- 3 mois avant la date de fin du bail pour une location meublée,
- 6 mois avant la date de fin du bail pour une location NON meublée,

Donc, si un acquéreur souhaite acheter la propriété NUE, sans locataire donc, notre bailleur devra attendre la date de fin de bail pour pouvoir lui vendre, est-ce bien cela ?

Cela vient donc quelque peu compliquer la vente du bien si nous ne quittons pas notre logement selon les attentes de l'acheteur, qui devra attendre notre départ.

J'ai lu dans les textes légaux du lien donné par du commentaire de djivi38 (que je remercie particulièrement pour ce lien), que : "Il existe des locataires protégés, à qui le propriétaire peut donner congé sous certaines conditions".

Que sont des "locataires protégés" ?...
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20 septembre 2020
9 149 > HLE_13
LISEZ OU RELISEZ + attentivement le lien donné post 7.... que je vous redonne ici
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Tous les détails de votre question se trouvent en suivant ce chemin : Logement vide -> Congé pour vente -> Locataires protégés (explications et tableau)
Merci encore pour toutes ces précisions.
Effectivement on trouve les réponses sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929 ... si toutefois on clique sur les liens pour avoir des précisions spécifiques, ce que je n'avais pas fait !

Ceci dit la question de djivi38 est très intéressante :
(et concerne tous les locataires des petites dépendances au sein des grandes maisons).

"ces locataires, en cas de congé pour vente, auraient bien sûr un droit de préemption sur leur logement occupé... mais la vente sera globale, donc aurait-il aussi un droit de préemption pour la "grande maison".... qu'ils ne louent pas ?"

Je la repose donc :
Si pour vendre son bien NU, notre bailleur nous donne congé par lettre RAR, huissier ou remise en main propre, cette demande de libérer les lieux doit être accompagnée, si toutes les conditions sont remplies, d'une proposition prioritaire de rachat du bien accordée au locataire en place.

Mais cette "priorité" d'achat de notre logement, englobe-t-elle aussi par extension l'autre (grande) habitation, que nous n'occupons pas, mais qui est sur la même propriété (et même parcelle) ?



NB. les conséquences seraient pour nous très différentes :
- notre logement est petit est vaut moins de 100 000 €, donc dans notre budget,
- la propriété dans son ensemble doit valoir au moins 6 à 7 fois plus !
Dans ce 2.ème cas nous serions "hors concours" !
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En attendant ici ds réponses des pros du forum, vous pourriez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

cdt.
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En principe d'après la jurisprudence
le locataire doit se voir proposer l'achat de la partie qu'il loue.
Sauf si le bien immobilier est un tout indivisible.
l'exemple courant étant un locataire au rez de chaussé, un locataire au 1er étage, d'une même maison.

Ici si il s'agit de 2 bâtiments indépendant, je pense que le locataire doit se voir proposer l'achat uniquement de la partie louée.
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Merci de l'info... qui va intéresser HLE_13.
Cdt.
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Merci!

La situation n'est pas si simple est nécessite donc davantage de précisions du point de vue juridique, car si nous étions prioritaires sur l'achat de notre logement en location, cela implique un détachement de parcelle.
Peut-être existe-il une jurisprudence sur ce point ?

Vraiment cette question est intéressante et d'actualité car sur ma commune et dans mon quartier, il y a de très nombreuses villas qui ont été séparées pour créer des logements séparés pour être loués.

Généralement ce sont de grandes villas hébergeant des grandes familles, et une fois les enfants grands et partis faire leurs études et leur vie, les parents décident de rentabiliser leur maison en faisant des logements séparés loués.
C'est un grand classique.

D'ailleurs cette question est encore plus d'actualité lorsqu'il s'agit de la vente d'un immeuble collectif avec plusieurs locataires : quel locataire est-il le "plus prioritaire" si l'immeuble est vendu dans son ensemble, ou est-il possible de créer une copropriété pour que chaque locataire occupant l'immeuble puisse acquérir son seul logement ?...

Ces remarques ont des conséquences importantes pour le vendeur du bien.
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