Premier achat
danybal
-
17 août 2020 à 17:23
dna.factory Messages postés 25364 Date d'inscription mercredi 18 avril 2007 Statut Modérateur Dernière intervention 21 novembre 2024 - 18 août 2020 à 13:47
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AN.Banker
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17 août 2020 à 17:32
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Bonjour,
On attend de vous normalement de payer les frais liés à l'achat de la maison notamment les frais de notaires, les frais de garantie ou d'hypothèque. Sans apport c'est mauvais signe pour la banque. Vous avancez l'argument de bien gagner votre vie mais sans capacité d'épargne la banque y voit un risque.
Déjà le fait d'être endetté à hauteur de 13% de ses revenus, si ce n'est pas pour des biens de premières nécessités c'est pas forcément bien vu.
Même si on considère un prêt incluant les frais de notaire, etc autour de 245K euros, vous auriez un taux d'endettement autour de 42/43% ce qui est assez élevé sur deux têtes.
La banque pourrait accepter en effet mais l'organisme garant risque, et ça semble être le cas, de ne pas être satisfait à vous garantir le prêt. Surtout si son engagement est supérieur au prix de l'acquisition.
Il faut aussi prendre en considération le changement de niveau de vie. A priori sans apport et donc sans épargne si vous passez d'un loyer à 800€ à une mensualité à 1100€ ça ne passera pas.
La banque et surtout l'organisme garant a besoin de se rassurer. il vous faut un apport ou si cela suffit une hypothèque au moins égal à l'engagement comme garantie.
On attend de vous normalement de payer les frais liés à l'achat de la maison notamment les frais de notaires, les frais de garantie ou d'hypothèque. Sans apport c'est mauvais signe pour la banque. Vous avancez l'argument de bien gagner votre vie mais sans capacité d'épargne la banque y voit un risque.
Déjà le fait d'être endetté à hauteur de 13% de ses revenus, si ce n'est pas pour des biens de premières nécessités c'est pas forcément bien vu.
Même si on considère un prêt incluant les frais de notaire, etc autour de 245K euros, vous auriez un taux d'endettement autour de 42/43% ce qui est assez élevé sur deux têtes.
La banque pourrait accepter en effet mais l'organisme garant risque, et ça semble être le cas, de ne pas être satisfait à vous garantir le prêt. Surtout si son engagement est supérieur au prix de l'acquisition.
Il faut aussi prendre en considération le changement de niveau de vie. A priori sans apport et donc sans épargne si vous passez d'un loyer à 800€ à une mensualité à 1100€ ça ne passera pas.
La banque et surtout l'organisme garant a besoin de se rassurer. il vous faut un apport ou si cela suffit une hypothèque au moins égal à l'engagement comme garantie.
danybal89
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17 août 2020 à 18:56
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Donc si je comprend bien si j ai pas 10% de la valeur de la maison Cad 22900€ et 26000€ de frais de notaire ce qui fait un total de 48900€. je ne peux pas acheter? ca devient du grand n importe quoi. Comment voulez vous que l on ai cette Somme astronomique de côté ????
AN.Banker
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17 août 2020 à 20:48
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Les frais de notaire pourrait suffire. Habituellement les banques financent le bien immobillier lui même sur sa valeur et pas les frais à côté.
L'ajout d'un apport apporte beaucoup de sécurité dans la décision d'une banque. Après voyez avec un courtier si vous ne l'avez pas fait. Il peut avoir des solutions.
L'ajout d'un apport apporte beaucoup de sécurité dans la décision d'une banque. Après voyez avec un courtier si vous ne l'avez pas fait. Il peut avoir des solutions.
dna.factory
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18 août 2020 à 07:50
18 août 2020 à 07:50
Au passage, j'en profite pour rappeler un autre piège du primo-accédant.
Quand vous êtes locataire, vous payez charges comprises.
Quand vous êtes propriétaire, vous remboursez hors charge.
Pour une maison isolé, la différence peut être faible. pour un appart en copro, ça peut monter à 150 euros par mois voir plus. Et n'oublions pas non plus la surprise de la taxe foncière.
Tout ça fait que si on a un budget tendu (sans possibilité d'épargne avec un loyer), et qu'on prends un prêt de la mensualité du loyer (ce qu'on est tenté de faire naturellement), c'est la garantie de plus pouvoir s'en sortir dans 3 ans.
pour moi, la solution ici, c'est soit de rembourser ce premier prêt, soit de générer un apport d'au moins 5% du montant de l'achat (et ça tombe bien, y'en aura besoin pour la séquestre), et évidemment, idéalement de faire les deux (ou juste de générer un apport conséquent (15 à 20 %) si le prêt courant est de taux plus faible que celui visé pour le prêt immobilier, et donc pas intéressant à rembourser).
Quand vous êtes locataire, vous payez charges comprises.
Quand vous êtes propriétaire, vous remboursez hors charge.
Pour une maison isolé, la différence peut être faible. pour un appart en copro, ça peut monter à 150 euros par mois voir plus. Et n'oublions pas non plus la surprise de la taxe foncière.
Tout ça fait que si on a un budget tendu (sans possibilité d'épargne avec un loyer), et qu'on prends un prêt de la mensualité du loyer (ce qu'on est tenté de faire naturellement), c'est la garantie de plus pouvoir s'en sortir dans 3 ans.
pour moi, la solution ici, c'est soit de rembourser ce premier prêt, soit de générer un apport d'au moins 5% du montant de l'achat (et ça tombe bien, y'en aura besoin pour la séquestre), et évidemment, idéalement de faire les deux (ou juste de générer un apport conséquent (15 à 20 %) si le prêt courant est de taux plus faible que celui visé pour le prêt immobilier, et donc pas intéressant à rembourser).
Bonsoir, votre prêt est un fardeau.
en prenant vos revenus et en faisant un calcul simple
30% de 3600 cela nous donne 1080 - 477 (votre pret) = 603€ de "disponible" pour un emprunt.
Peut importe la durée de votre pret actuel, la banque va le "garder" dans son calcul de mensualité sur la durée total de votre prêt.
Donc ici en faisant un calcul sur 25 ans avec un taux a 1.65% sans assurance le montant dispo ne dépasse pas les 145 000€ de capacité d'emprunt. Ce qui explique les refus de banques.
De plus les banques vont regardez vos comptes et voir comment vous "consommez" vos revenus. Est ce qu'en fin de mois il reste quelque chose? rien? a découvert? Incident bancaire (frais de rejet).
Elle peut aussi se demander pourquoi vous n'avez pas épargné.
ah oui j'ai pris 30% et non 33% pour deux raisons
les banques financent de moins en moins les prets a 33% et encore moins sans apport
en prenant vos revenus et en faisant un calcul simple
30% de 3600 cela nous donne 1080 - 477 (votre pret) = 603€ de "disponible" pour un emprunt.
Peut importe la durée de votre pret actuel, la banque va le "garder" dans son calcul de mensualité sur la durée total de votre prêt.
Donc ici en faisant un calcul sur 25 ans avec un taux a 1.65% sans assurance le montant dispo ne dépasse pas les 145 000€ de capacité d'emprunt. Ce qui explique les refus de banques.
De plus les banques vont regardez vos comptes et voir comment vous "consommez" vos revenus. Est ce qu'en fin de mois il reste quelque chose? rien? a découvert? Incident bancaire (frais de rejet).
Elle peut aussi se demander pourquoi vous n'avez pas épargné.
ah oui j'ai pris 30% et non 33% pour deux raisons
les banques financent de moins en moins les prets a 33% et encore moins sans apport
AN.Banker
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17 août 2020 à 23:39
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Encore la légende des 30%/33% :-)
AN.Banker
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>
alex
18 août 2020 à 09:43
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Peut être dans votre banque ou agence mais les banques les plus actives du marché pour ne pas citer les deux plus grosses ne se soucis pas vraiment du taux d'endettement mais de la notion de reste à vivre et pour un salaire de 3600€ selon la composition du foyer on peut atteindre facilement 40% voire plus si le reste à vivre est suffisant et que le taux d'épargne ou le changement de situation avant/après le prêt sont favorables.. Personnellement je suis à 45%, une autre personne sur ce forum est à plus de 50% pour ne pas le citer.
Ce taux maximal n'a aucune existence légale, il est le reflet des pratiques locatives dans l'attribution des logements mais n'est pas le reflet de la réalité.
Dans le sens inverse beaucoup pense avoir droit au prêt jusqu'à 30/33% d'endettement, la réalité fait que ce taux ne dépasse pas 20, 15%, voire rien du tout.
Ce taux maximal n'a aucune existence légale, il est le reflet des pratiques locatives dans l'attribution des logements mais n'est pas le reflet de la réalité.
Dans le sens inverse beaucoup pense avoir droit au prêt jusqu'à 30/33% d'endettement, la réalité fait que ce taux ne dépasse pas 20, 15%, voire rien du tout.
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danybal89
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18 août 2020 à 12:20
18 août 2020 à 12:20
Je suis vraiment déboussolé, empreinte pour rembourser mon prêt auto et mes 2 carte de crédit ainsi je n avais plus qu un seul prêt et donc j etais sur de pouvoir emprunter pour une maison mais la toute les banque me disent que le prêt ressent est la cause première du refus sans apport
dna.factory
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18 août 2020 à 13:47
18 août 2020 à 13:47
empreinte pour rembourser mon prêt auto et mes 2 carte de crédit
Donc on parle d'un regroupement de crédit...
Donc des problème antérieurs des gestion de crédits... et apparemment, récent.
C'est sur que ça ne va pas jouer en votre faveur.
Dans votre situation, c'est un semble de facteurs qui pris indépendamment ne seraient pas forcément bloquants, mais qui cumulés font que vous représentez un risque.
- l'absence d'apport
- le fait d'avoir déja un pret en cours, et qui plus un rachat de crédit.
- d'autres informations que nous n'avons pas.
Quand vous aurez fini de rembourser le crédit actuel, quand vous aurez cumulé 10 000 euros d'épargne, vous n'aurez aucun problème à obtenir un prêt pour un logement à 200k+.
En attendant, aucune banque ne voudra prendre de risque, et à vouloir à tout prix obtenir un prêt, vous allez devenir une victime de choix pour les arnaqueurs qui vous promettront ce que vous voulez entendre.
C'est aussi pour vous protéger que la banque refuse. Parce que quand vous ne pourrez plus rembourser, et que vendre la maison vous fera perdre des dizaines de milliers d'euros... c'est vous qui allez vous retrouver à la rue.
Donc on parle d'un regroupement de crédit...
Donc des problème antérieurs des gestion de crédits... et apparemment, récent.
C'est sur que ça ne va pas jouer en votre faveur.
Dans votre situation, c'est un semble de facteurs qui pris indépendamment ne seraient pas forcément bloquants, mais qui cumulés font que vous représentez un risque.
- l'absence d'apport
- le fait d'avoir déja un pret en cours, et qui plus un rachat de crédit.
- d'autres informations que nous n'avons pas.
Quand vous aurez fini de rembourser le crédit actuel, quand vous aurez cumulé 10 000 euros d'épargne, vous n'aurez aucun problème à obtenir un prêt pour un logement à 200k+.
En attendant, aucune banque ne voudra prendre de risque, et à vouloir à tout prix obtenir un prêt, vous allez devenir une victime de choix pour les arnaqueurs qui vous promettront ce que vous voulez entendre.
C'est aussi pour vous protéger que la banque refuse. Parce que quand vous ne pourrez plus rembourser, et que vendre la maison vous fera perdre des dizaines de milliers d'euros... c'est vous qui allez vous retrouver à la rue.
La législation juridique et financière évolue en permanence...