Augmentation de loyer échéance bail nouveau propriétaire

Bonjour,
Je suis locataire d'un appartement non meublé. Le bail que j'ai signé était d'une durée de 6 ans avec tacite reconduction et arrive à échéance le 30 novembre prochain. L'appartement que j'occupe a été vendu il y a 4 ans donc en cours de bail.
La nouvelle propriétaire m'a envoyé un courrier recommandé le 19 mai dernier. Elle souhaite augmenter le loyer car elle estime qu'il est sous-évalué. Le précédent locataire a laissé l'appartement dans un état lamentable. Le propriétaire a donc baissé le loyer d'environ 100 euros. J'ai complètement remis à neuf le logement sol, chauffage, salle de bain etc... Lorsque la nouvelle propriétaire a visité le logement, elle a donc forcément trouvé que le loyer n'était pas correct. J'ai un état des lieux qui n'est pas très détaillé et qu'elle n'a pas en sa possession ainsi quelques photos avant/après. Elle prétend que c'est un arrangement avec l'ancien propriétaire.
Je souhaite donc refuser l'augmentation du loyer. Je vais donc lui faire part de mon refus par lettre recommandée avec A.R. La propriétaire est en Angleterre. C'est sa mère qui a acheté le logement pour elle et qui gère la location. La mère m'a donc envoyée une "procuration" sur papier disant que sa fille lui donnait procuration et que l'adresse de correspondance était chez la mère.
J'ai lu qu'elle devait stipuler des références de loyers du même type. Dans son courrier elle ne détaille pas les logements qu'elle compare. L'article de loi du 6 juillet 1959 est bien noté.
Elle souhaite refaire un nouveau bail car elle dit que c'est une sci qui a fait le bail et qu'elle n'est pas en sci. Elle veut également faire un nouvel état des lieux. L'appartement n'est plus du tout dans l'état dans lequel je l'ai eu...
Peut-elle mettre fin au bail si je refuse l'augmentation de loyer?
Pouvez-vous s'il vous plait m'aider dans la rédaction du courrier à lui envoyer afin que je ne commette pas d'impair?
Un grand merci pour votre aide, je suis un peu perdue...