Bonjour,
Je suis propriétaire depuis près de 25 ans de deux logements situés dans un immeuble en copropriété.
En 2013, j’ai acquis auprès de la copropriété un troisième logement : l’ancienne loge de gardien de l’immeuble située au RdC sur cour. J’ai acheté cette loge « en l’état » (mention dans l’acte d’acquisition). La loge était vacante depuis de nombreuses années.
En 2011, soit deux ans avant mon acquisition, sans aucune autorisation de la copropriété (aucune demande préalable et aucune ratification postérieure) un copropriétaire bricoleur non identifié à ce jour, a déposé la porte palière de la loge de gardien. Ce copropriétaire a édifié un mur en parpaings dans l’embrasure de cette ancienne porte palière (la condamnant) puis a installé sur ce mur, du côté des parties communes (cage d’escalier), un tableau électrique commandant l’éclairage des parties communes de l’immeuble. Cela en remplacement de l’ancien tableau électrique qui se trouvait à l’intérieur de la loge de gardien. L’ensemble de ces travaux s’est fait sans l’intervention d’aucune entreprise ni aucune autorisation de la copropriété.
Par ailleurs, l’emplacement du nouveau compteur électrique est inopportun dans la mesure où il est accessible à tous et de ce fait particulièrement exposé au vandalisme. De surcroît, cette installation électrique est remarquablement disgracieuse.
En 2013, une résolution est adoptée : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide que la porte était en l’état et les compteurs ont été déplacés pour ne pas gêner l’occupant futur de la loge achetée en l’état. »
En conséquence, j’ai attrait en justice le SDC en demandant que, aux frais de la copropriété, le tableau électrique soit déplacé à un emplacement plus opportun, le mur de parpaing soit déposé et la porte palière remplacée. Mais le jugement m’a été défavorable au motif que j’avais acheté l’ancienne loge « en l’état » et que ce logement disposait d’un autre accès depuis la cour de l’immeuble.
Cela alors même que ces travaux sauvages sont attestés et datés par plusieurs documents et ne sont d’ailleurs pas contestés par la copropriété.
Les moyens juridiques avancés par mon avocat étaient l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire que si le syndicat a qualité pour agir en justice conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic et en outre, que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
(Cass. III civ. 12 juillet 1995, n° 91-14507 ; Cass. III civ. 26 nov. 2003, n° 02-14.184 ; Cass. III civ. 25 mai 2004, n° 03-13.691 ; Cass. III civ. 09 juin 2004, n° 02-21.048)
Plus particulièrement, l'action d'un copropriétaire tendant à obtenir la démolition d'une construction édifiée par un autre copropriétaire sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale (article 25 b.) est recevable sans que le copropriétaire ait à établir l'existence d'un préjudice personnel.
(Cass. III civ. 18 décembre 2001, n° 00-21 7871)
Il a d’ailleurs été jugé que la réouverture d'une porte dans un mur, partie commune, nécessitait l’autorisation de l'assemblée générale, et ce, même si cette réouverture avait pour effet de supprimer des travaux anciens d'obturation de la précédente porte, eux aussi exécutés sans autorisation et partant de mettre fin à une infraction commise par les précédents copropriétaires.
(Cour d'appel de Paris 23e ch. B . RG : 14-05-2009)
Comme il est constant que les travaux réalisés en 2011, sans autorisation ou validation de la copropriété, constituent une atteinte aux parties communes, je m’estimais bien fondé, en ma qualité de copropriétaire depuis plus de 20 ans dans l’immeuble à obtenir la réparation de ces voies de faits, c’est-à-dire à demander leur cessation et la remise en état, consistant :
- au déplacement du tableau électrique,
- à la dépose du mur de parpaings,
- à la réinstallation d’une porte palière.
Enfin et dans la mesure où l’identité de l’auteur de ces différentes voies de fait est inconnue, je demandais qu’il revienne à la copropriété de prendre en charge l’ensemble des frais de remise en état car il s’agit là d’une dépense collective.
Je m’interroge sur l’opportunité d’un appel du jugement de ma part.
Je trouve le jugement inique car il m'interdit la remise en état (réouverture) de la porte palière de l'ancienne loge, au motif que j'ai acheté à la copropriété cette ancienne loge en 2013 "en l'état". Cela alors que quand ce rebouchage a eu lieu en 2011, j'étais (et je suis toujours actuellement) copropriétaire de deux autres logements dans l'immeuble. Et c'est à ce titre de copropriétaire de ces deux logements que je demande la remise en état de cette porte palière. C'est-à-dire que je demande la réparation d'une voie de fait commise sur les parties communes (encore une fois, le SDC ne conteste pas le rebouchage illégal).
S'il se trouve que je me suis rendu propriétaire de l'ancienne loge achetée "en l'état", cela ne doit pas m'interdire de demander la remise en l'état des parties communes de l'immeuble auquel il a été porté atteinte sans aucune autorisation de la copropriété.
En me refusant le droit de demander à la copropriété la remise en l'état de l'ancienne porte palière (c'est-à-dire la démolition du rebouchage en parpaing, le déplacement à un autre endroit plus approprié du tableau électrique et la remise d'une porte en bois) au motif que j'ai un intérêt direct à cela en ma qualité de propriétaire de l'ancienne loge acheté "en l'état", cela revient à me donner moins de droit que n'importe quel autre copropriétaire de l'immeuble de demander qu'il soit mis fin à cette voie de fait !
Si n'importe quel autre copropriétaire de l'immeuble demandait la remise en l'état, il serait bien fondé à le faire et l'obtiendrait de la justice... Autrement dit, si je n'avais pas acheté l'ancienne loge, j'aurais eu le droit d'obtenir la réparation de cette voie de fait !
Quelles sont mes chances de succès en faisant appel ? Et quels éventuels autres fondements juridiques que ceux avancés en première instance pourrais-je invoquer ?
Merci d’avoir pris le temps de me lire. Avide d’avoir vos conseils.
Ils n'ont déjà pas vu qui avait bâti un mur et refait tout le tableau électrique. Sacré bricoleur, tout ça en 10mn! Si vous le retrouvez, ça m’intéresse.
C'est un copropriétaire que tout le monde connait dans la copropriété mais que personne ne veut dénoncer car il a agit afin de pouvoir vendre plus facilement l'ancienne loge c'est-à-dire sans servitude d'accès au compteur électrique. Et moi je n'ai pas de preuve de son intervention... Les copropriétaires étaient très contents de recevoir le prix de vente de la loge au prorata de leurs tantièmes. Je passe à leurs yeux pour un procédurier car 1. je dispose dans l'ancienne loge d'un autre accès, alors à quoi bon vouloir rouvrir la porte palière et 2. tout le monde semble se moquer du côté disgracieux et non sécurisé de la nouvelle installation électrique de remplacement.
si j'ai bien lu : vous avez deux appartements dans cet immeuble , et vous ne pouvez agir en tan t qu'acheteur , mais qu'en tant que copropriétaire vous auriez pu agir ..
Merci pour vos réponses.
J'ai bien fait une procédure judiciaire mais le Tribunal m'a donné tord en ne m'accordant pas le débouchage de la porte et le déplacement du compteur électrique.
Je crois qu'il a pensé que j'avais agit plus en tant qu'acquéreur de l'ancienne loge ayant un intérêt direct à agir pour me servir de la porte palière comme occupant, qu'en tant que copropriétaire historique dans l'immeuble ayant la volonté de s'opposer à des travaux réalisés sans autorisation de la copropriété, c'est-à-dire dans l'intérêt de l'immeuble autrement dit dans l'intérêt général.
Naturellement, j'ai agis pour ces deux motivations.
Mais si je prends le risque de faire appel du jugement, je ne pourrais avoir comme argument que la remise en l'état initial des parties communes en ma qualité de copropriétaire historique. En qualité de nouvel acquéreur de l'ancienne loge, je n'aurai jamais gain de cause puisque j'ai acheté en l'état.
Mais suis-je bien fondé à obtenir gain de cause avec les moyens juridiques déjà utilisés par mon avocat en première instance ?
C'est mon interrogation.
Par ailleurs, le tableau électrique est désormais situé dans les parties communes (cage d'escalier) accessible à tous donc à ce titre non sécurisé.
En revanche, ce tableau électrique a été mis aux normes.
Cordialement
