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Ventdest77
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- 14 août 2020
Bonjour Slurp39,
Un crédit immobilier souscrit par une société (à l'IS) est une charge qui vient en déduction de son résultat (et pas de son chiffre d'affaire).
Si elle a un Chiffre d'Affaire mais aucun loyer, le montant du crédit sera une charge et réduira de fait la rentabilité, donc baissera mécaniquement l'IS.
Si la société n'a que des loyers dans son CA, vous ne pouvez pas déduire le crédit du montant des loyers pour calculer ce CA, même si cela revient au même pour le résultat.
la différence vient du calcul de la tranche de l'imposition.
exemple 1:
Loyer perçu: 4.000€
(Donc CA de 4.000€)
Charge du crédit immo.: 1.000€
Résultat avant impôt: 4.000 - 1.000 = 3.000€
Impôt: 450€ (15%)
Exemple 2:
Loyer perçu: 4.000€
Charge du crédit immo.: 1.000€
(Donc CA de: 4.000 - 1.000 = 3.000€)
Résultat avant impôt: 3.000€ (0€ de charges)
Impôt: 450€ (15%)
Dans les 2 cas, l'impôt est identique.
mais l'exemple 1 est le calcul légal, l'exemple 2 est un calcul interdit (car le chiffre d'affaire est réduit et permettrait de rester dans la tranche inférieure de l'impôt au-delà d'un certain seuil, car ce seuil est calculé en fonction du CA, pas du résultat).
"...il me semble que la contrepartie de la chose est que la valeur comptable du bien diminue par le jeu de l'amortissement et accroît donc la taille de la plus value et donc son imposition...Je me trompe? C'est juste pour confirmer... "
L'actif d'un bien ne diminue jamais dès lors qu'il est amorti.
C'est la valeur fiscale qui diminue, on parle alors de valeur résiduelle.
Valeur fiscale = valeur d'achat - amortissement
Si vous achetez un bien 100.000€ amorti linéairement sur 4 ans, vous amortissez 25.000€ tous les ans.
Fiscalement, au bout de 2 ans, votre bien vaut 50.000€, mais vous avez amorti 50.000€, donc vous avez toujours 100.000€ en actif.
Si vous revendez ce bien 50.000€, vous ne payerez aucune plus-value car c'est sa valeur fiscale. Si vous la revendez 100.000€, vous payerez sur les 50.000€ de plus-value que vous aurez réalisé.
Si vous la revendez 200.000€, vous payerez de la plus-value sur 150.000€.
Attention, en immobilier, les amortissements sont différents selon que le bien est neuf ou ancien.
De-même, un terrain ne s’amortit pas. On considère qu'un terrain de perd pas de valeur sauf dans certains cas très rares (exploitation minière, enfouissement de déchets, etc...)
"La question est de savoir si on peut piloter une société en ramenant l'impôt à son minimum dans l'immédiat?"
Oui vous pouvez, mais en réduisant votre résultat, pas en réduisant votre chiffre d'affaire.
Cordialement,
Un crédit immobilier souscrit par une société (à l'IS) est une charge qui vient en déduction de son résultat (et pas de son chiffre d'affaire).
Si elle a un Chiffre d'Affaire mais aucun loyer, le montant du crédit sera une charge et réduira de fait la rentabilité, donc baissera mécaniquement l'IS.
Si la société n'a que des loyers dans son CA, vous ne pouvez pas déduire le crédit du montant des loyers pour calculer ce CA, même si cela revient au même pour le résultat.
la différence vient du calcul de la tranche de l'imposition.
exemple 1:
Loyer perçu: 4.000€
(Donc CA de 4.000€)
Charge du crédit immo.: 1.000€
Résultat avant impôt: 4.000 - 1.000 = 3.000€
Impôt: 450€ (15%)
Exemple 2:
Loyer perçu: 4.000€
Charge du crédit immo.: 1.000€
(Donc CA de: 4.000 - 1.000 = 3.000€)
Résultat avant impôt: 3.000€ (0€ de charges)
Impôt: 450€ (15%)
Dans les 2 cas, l'impôt est identique.
mais l'exemple 1 est le calcul légal, l'exemple 2 est un calcul interdit (car le chiffre d'affaire est réduit et permettrait de rester dans la tranche inférieure de l'impôt au-delà d'un certain seuil, car ce seuil est calculé en fonction du CA, pas du résultat).
"...il me semble que la contrepartie de la chose est que la valeur comptable du bien diminue par le jeu de l'amortissement et accroît donc la taille de la plus value et donc son imposition...Je me trompe? C'est juste pour confirmer... "
L'actif d'un bien ne diminue jamais dès lors qu'il est amorti.
C'est la valeur fiscale qui diminue, on parle alors de valeur résiduelle.
Valeur fiscale = valeur d'achat - amortissement
Si vous achetez un bien 100.000€ amorti linéairement sur 4 ans, vous amortissez 25.000€ tous les ans.
Fiscalement, au bout de 2 ans, votre bien vaut 50.000€, mais vous avez amorti 50.000€, donc vous avez toujours 100.000€ en actif.
Si vous revendez ce bien 50.000€, vous ne payerez aucune plus-value car c'est sa valeur fiscale. Si vous la revendez 100.000€, vous payerez sur les 50.000€ de plus-value que vous aurez réalisé.
Si vous la revendez 200.000€, vous payerez de la plus-value sur 150.000€.
Attention, en immobilier, les amortissements sont différents selon que le bien est neuf ou ancien.
De-même, un terrain ne s’amortit pas. On considère qu'un terrain de perd pas de valeur sauf dans certains cas très rares (exploitation minière, enfouissement de déchets, etc...)
"La question est de savoir si on peut piloter une société en ramenant l'impôt à son minimum dans l'immédiat?"
Oui vous pouvez, mais en réduisant votre résultat, pas en réduisant votre chiffre d'affaire.
Cordialement,
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Je dis "semble" car on dirait que j'avais bien compris mais je n'ai pas forcément capté tous les détails. Je me la suis mis de côté pour la relire plus tard! :)
Bonne soirée!