Cession Indivision à un indivisaire avec usufruit Résolu

Question

Bonjour!! 

Il y a 8 ans, ma mère et sa tante sans enfant nous ont fait une donation d'une maison avec terrain à mon frère, ma soeur et moi-même (indivision), en conservant l'usufruit (12/40ème à elles 2).
Aujourd'hui ma soeur veut récupérer ce bien pour y habiter et veut pour cela racheter nos parts d'indivisaires. Je cherche la meilleure méthode pour que cet échange soit équitable.

- Vaut-il mieux partir sur un calcul avec la pleine valeur financière en lui donnant la pleine propriété? 
- Vaut-il mieux partir sur une nu-propriétaire unique en conservant les usufruitiers? (conseil du notaire pour payer un peu moins de frais...)
-Dans ce cas, qu'adviendra-t-il de cette part d'usufruit en cas de décés? Est-ce que tout cela reviendra à ma soeur directement ou est-ce que mon frère et moi-même auront toujours 1/3 de la valeur de cet usufruit?

Désolé si cette question a déjà été posée, mais je ne trouve aucune référence à ce cas particulier sur le net, je crois que tout revient au nu-propriétaire et de ce fait j'ai bien peur de me faire avoir en suivant les conseils du notaire...

Merci d'avance!!

Pierre

condorcet · Answer

Dans ce cas, qu'adviendra-t-il de cette part d'usufruit en cas de décés? 
Obligatoirement l'usufruit rejoindra la nue-propriété. (la consolidation)
Il ne peut en être différemment (article 617 du code civil)
Votre soeur détiendra alors la pleine propriété en ayant seulement acheté les droits des nus-propriétaires.

 j'ai bien peur de me faire avoir en suivant les conseils du notaire... 
Avec cette observation selon laquelle les 12/40°  en usufruit ne doivent pas représenter une valeur énorme surtout si les donatrices en possession de cet usufruit ont un âge  certain.

Par ailleurs, votre soeur peut vouloir passer en force.
Sachant que l'indivision peut cesser sur une simple demande de l'un de ses membres, soit vous lui achetez ses droits en nue-propriété, soit elle achète les vôtres et ceux de votre frère.
En cas de refus, la suite de l'histoire se poursuivra devant les tribunaux.

Est-il préférable de conclure tout simplement sur une base de valeur en pleine propriété tout en spécifiant dans l'acte que l'objet de la cession porte sur une propriété démembrée..

L"administration n'y verra aucun inconvénient le droit de partage sera assis sur une valeur supérieure à la réalité.

Cession Indivision à un indivisaire avec usufruit

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