Peut-on donner un usufruit dont on n'est pas nu-propriétaire

Bonjour,

Il y a quelques années, j'ai investi dans un bien locatif qui est actuellement sans crédit à charge et avec des rentes mensuelles intéressantes. Afin de protéger ma conjointe à l'époque de l'achat, on avait fait un montage de façon à ce qu'elle est soit propriétaire de la nu-propriété et moi je gardais l'usufruit.
Je précise que nous avons deux enfants. L'idée était que si je mourrais avant elle, elle puisse avoir la pleine propriété et donc profiter des loyers à son tour avant de décéder et que nos enfants obtiennent le bien.
Or, les choses ont évolué entre nous et nous nous sommes séparés, avons refait notre vie chacun de notre côté. Si je meurs subitement demain, elle va profiter du bien jusqu'à son décès et je ne veux pas.
Première question : Est-ce que je peux faire un testament pour dire qu'à mort, l'usufruit revient à mes enfants ?
Deuxième question : Si c'est le cas, ça voudrait dire que je pourrais aussi léguer l'usufruit à ma nouvelle conjointe. Mais si ma nouvelle conjointe meurt avant l'ancienne, mon ancienne conjointe va obtenir la pleine propriété et jouir du bien. Est-il donc possible de mettre dans le testament que je lègue l'usufruit à ma nouvelle conjointe mais qu'à sa mort, l'usufruit part chez mes enfants ?

Désolé si le montage paraît complexe mais si c'était facile, je ne poserai pas la question
Merci de vos réponses