Location meublée non-professionnelle

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 YDG -
Bonjour,

Je suis non-resident. Il y a plusieurs années j'ai investi à Strasbourg dans 2 studios pour étudiants et signé un bail commercial avec Les Estudines Kléber. Jusqu'à présent j'ai déclaré ces loyers en revenus fonciers qui s'élèvent vers les 10.000 Euros à l'année. Dernièrement une de mes connaissances qui connait plus ou moins le sujet me dit que je devrais déclarer ces locations en revenus industriels et commerciaux ce qui serait plus avantageux pour moi en ce qui concerne le Fisc. J'ai fait des recherches sur Internet et pour moi c'est la confusion totale entre numéro de siret, forme 2042-PRO et j'en passe. Pouvez-vous me donner des conseils pour ma declaration de 2020. Merci

2 réponses

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Bonjour,

Qui a meublé le logement ?

Cordialement,
Les 2 studios ont été meublés par le Preneur à Bail.
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28 mai 2020
1 616 > YDG
Bonjour,
Alors dans ce cas, comment voulez-vous déclarer que vous louez en meublé, puisque vous n'avez pas fourni les meubles....
>
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J'ai acheté les 2 studios meublé et sur le bail commercial c'est bien précisé en meublé.
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28 mai 2020
1 616 > YDG
C'est pas moi qui ai écrit que c'est le 'preneur à bail' ( c'est à dire le locataire) qui a meublé. Donc si c'est vrai ce n'est pas le bailleur, et en tant que bailleur.vous ne pouvez pas prétendre louer en meublé (sans compter que pour louer en meublé il faut aussi fournir beaucoup d'autres équipements)
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4 635 >
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ben oui, il faudrait savoir. Si j'ai bien compris, vous avez acheté un logement vide mais sur les actes, il était noté "meublé" ??!!
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Il y a plusieurs années j'ai investi à Strasbourg dans 2 studios pour étudiants et signé un bail commercial avec Les Estudines Kléber. 

Vous les avez acheté neuf ou en seconde main ?

Car si vous les avez acheté neuf je trouve ça plus qu'étonnant de ne pas les avoir déclaré en BIC dès le début pour profiter de la fiscalité LMNP ou Censi-Bouvard.
Ce genre de placement est en général très peu intéressant et le seul intérêt c'est la fiscalité, dont vous ne bénéficiez pas du coup.

En général les loyers sont TTC ce qui veut dire que vous êtes censés collecter la TVA et la reverser aux impôts.
Si vous n'êtes pas en BIC vous êtes donc en train de collecter de la TVA sans rien reverser ?
Attention au redressement.

Bon après sans plus de précisions à par conjecturer, ça va être compliqué de donner des informations sur comment corriger cette situation.
Merci pour la réponse. Les 2 studios ont été acheté neuf à Réside Étude, le développeur, en 1996 et avec cette société j'ai signé un bail commercial avec Résidences Services Gestion. J'ai collecté la TVA jusqu'en 2012 et tous les ans je reversais cette TVA au Fisc via les déclarations 3514 et CA12. Depuis 2013 et en tant que non-résident j'ai été informé que la TVA sur les loyers serait acquittée directement par le Preneur à Bail, donc Résidences Services Gestion, et depuis 2013 je perçois mes loyers hors TVA. Mon erreur est d ‘avoir déclaré ces loyers en Fonciers et non en BIC, ce dernier étant plus avantageux d’après ce que je pense comprendre et j’ai donc payé trop d’impôts toutes ces années. Ma question maintenant est est-ce que je dois déclaré en BIC, avec quel formulaire, et comment avertir les impôts de mon erreur bien que je n’ai pas l’intention de demander une compensation sur ce que j’ai trop versé. Merci.
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26 mai 2020
75 > YDG
Normalement il faut rester 20ans assujetti à la TVA pour conserver le bénéfice de la déductibilité.
Vous avez eu de la chance de passer au travers ou peut-être que c'est un régime d'exception pour les expat, aucune idée.

Pour basculer en BIC il faut remplir le formulaire P0i pour déclarer une activité de loueur en meublé non professionnelle (LMNP). En date de début d'activité vous pouvez indiquer le 02/01/2020.

Ensuite :
- soit vous faites au réel : charges réelles et amortissements déductibles des revenus locatifs
- soit vous faites au micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.

Ça devrait être plus intéressant que le foncier dans tous les cas de figure :
- Régime micro : abattement forfaitaire de 50% (BIC) au lieu de 30% (foncier)
- Régime réel : déductibilité des amortissements en BIC, ce qui n'est pas possible en Foncier.
Les amortissements incluent les meubles et le prix du bien (moins la valeur du terrain) soit ~3% du prix du bien déductible des loyers par an en plus des autres charges.

Le rendement de ce type de placement étant assez faible, j'aurais tendance à penser que le BIC réel sera plus intéressant que l'abattement forfaitaire de 50%.

Après il y a peut-être des subtilités pour les expatriés que je ne connais pas, le cas au-dessus est le cas général.

Ah oui et quelques notes supplémentaires :
- Il faudra faire ré-estimer le bien lors du passage de foncier à BIC, une plus-value sera observée mais différée à plus tard (à la revente).
- Je vous conseille de faire appel à un Expert-Comptable : Ça coûte environ 600/700€ et 2/3 du montant est récupérable sous forme de crédit d'impôt (donc 400/466€ récupérables).
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26 mai 2020

_lael_,
Merci beaucoup pour vos réponses très detaillées. Je vais aussi suivre votre conseil et trouver un expert comptable. Je suis expatrié depuis plus de 40 ans et à 12000km de la France c'est pas toujours facile avec l'administration et de comprendre. Bonne journée.
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