Prêt immobilier erreur de calcul?

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anemonedemer
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Bonjour
J'ai acquis un prêt immobilier le 1 mai 2012 d'un montant de €127000.
Depuis le 1 juin 2012 je paye un remboursement de 792€ chaque mois .
Je viens de vérifier mon compte il me reste -102.832,66 €
Y'a til une erreur de calcul ? 792€x12 mois = 9504€

7x9504€ = 66528€ ( sur 7ans)
Donc sur le montant qui reste a payer : 127000€- 66528€ = 60472€

Donc pourquoi ma banque m'informe -102.832,66 € ?

J'apprécie vraiment un retour sur ma question

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20 janvier 2020
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Bonjour,

Sur les 792€ que vous versez tous les mois, il y en a 28.57€ d'assurance et 43.39€ d'assurance perte d'emploi, donc en réalité vous remboursez par mois 720.94€ et non pas 792.90€.
Les 71.96€ de différences sont des services à côté qui n'entrent pas dans l'emprunt et qui vous couteront sur 25 ans plus de 20.000€.

Sur les 720.94€, vous remboursez à la fois du capital que la banque vous a prêté, mais vous payez aussi des intérêts. Sur 24 ans et 11 mois, vous allez en tout payer pour 215 561.06€ de mensualité (capital + intérêt). Le capital emprunté étant de 127.000€, on en déduit que vous allez payer pour 88 561.06€ d'intérêt.

Le montant de 102k€ de capital restant dû est cohérent avec les simulateurs que l'on peut trouver sur Internet (qui mentionne entre 101-105k€ en fonction de l'imprécision des caractéristiques de l'emprunt).

Comme vous l'a conseillé anemonedemer, allez voir votre banquier pour renégocier votre prêt car les taux ont fortement diminuer depuis 2012.

CB

David2k
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30 décembre 2019

Merci pour l'explication claire les amis.

donc chaque année je paie €5956.3 en intérêts : 127000/4.69% ce qui est équivalent a €496.35 par mois en intérêts + €296.55 de ma poche Total= €792.9 (si
s'il y avait 0% d'intérêt je paierais que €296.55 mois si je me trompe pas? )


Si mes calculs sont bons, il faudrait 35ans pour rembourser le prêt si l'intérêt était de 0%€296.55 x12=€3558.6 ans . 127000/3558.6= 35.68819198561232 , donc 35ans et quelque mois.

ce que je ne comprends pas les -102.832,66 € qui restent à payer, ce montant inclut-il les intérêts ou sont-ils séparés? J'ai aussi une question si, par exemple, mon paiement de crédit de 24 ans et 11 mois était plutôt un crédit pour une durée de 10 ans, dans la logique le paiement total des intérêts sur 10 ans serait inférieur à 24 ans
mais je devrais payer plus en paiement mensuel?


D'après ce que je comprends, la banque gagne plus d'argent sur vous plus le crédit est long en raison du taux d'intérêt.

Pour info (assurance +frais pris en compte parce que sur mon compte j'ai : ECHEANCE PRET -792,90 € car ils déduisent toujours ce montant unique de mon compte avec cette référence)
hoquei44
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20 janvier 2020
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Malheureusement, cela ne devait pas être si clair que cela :

donc chaque année je paie €5956.3 en intérêts : 127000/4.69% ce qui est équivalent a €496.35 par mois en intérêts + €296.55 de ma poche Total= €792.9  

€496.35 par mois en intérêts + €296.55 de ma poche Total= €792.9 , dans les 792.90, je vous l'ai déjà écrit il n'y a pas que des intérêts et du capital, mais il y a également de l'assurance. Cela n'entre pas dans les calculs de l'emprunt. Il ne vous viendrait pas l'idée de rajouter votre abonnement téléphonique dans les calculs, pourquoi le faire avec l'assurance ?

Votre formule n'est valable que pour la première échéance de 2012 (et encore vos calculs sont approximatifs). Pour 2013, et les années suivantes vos formules sont entièrement erronées. Car vous considérez à tord que le remboursement que vous effectuez chaque mois est identique aux autres.
Pour calculer le remboursement de la seconde échéance, vous devez déduire du capital restant dû, le capital remboursé.
Ex :
Vos mensualités hors assurance sont de 720.94€ soit 8651.28€/an.
1ère année : (127.000€-0€) * 4.69% = , vous payez 5956.30€ d'intérêt sur les 8651.58€ de mensualité, vous remboursez donc 2695.28€ de capital la première année, soit environ 224€/ mois
2 ème année : (127.000-2695.28) *4.69%, vous payez 5829.89€ d'intérêt sur les 8651.58€ de mensualité, vous remboursez donc 2821.69€, soit 235€/mois
3 ème année (127.000 - 2695.28-2821.69)*4.69%, vous payez 5697.55€ d'intérêt sur les 8651.58€ de mensualité, vous remboursez donc 2954.03€, soit 246€/mois.
etc
Il s'agit de calcul approximatif car, normalement les calculs se font mois par mois, pour les 299 mois que dure votre emprunt.

s'il y avait 0% d'intérêt je paierais que €296.55 mois si je me trompe pas? )

Non, 127.000€ / (24 ans et 11 mois) = 424.75€ / mois.

Si mes calculs sont bons, il faudrait 35ans pour rembourser le prêt si l'intérêt était de 0%€296.55 x12=€3558.6 ans . 127000/3558.6= 35.68819198561232 , donc 35ans et quelque mois. 

Vos calculs sont faux. Le prêt ne dure que 25 ans. Vous pensez vraiment que la banque va arrêter de se faire rembourser son argent, avant qu'elle soit entièrement payé ?

D'après ce que je comprends, la banque gagne plus d'argent sur vous plus le crédit est long en raison du taux d'intérêt. 

Malgré vos erreurs, vous arrivez à une bonne conclusion. Les intérêts ne sont qu'un sorte de loyer. Donc, plus vous empruntez longtemps, plus vous payez.

Pour info (assurance +frais pris en compte parce que sur mon compte j'ai : ECHEANCE PRET -792,90 € car ils déduisent toujours ce montant unique de mon compte avec cette référence) 

Je ne vois pas où vous voulez en venir. Qu'un prélèvement s'effectue globalement (intérêt+capital+assurance) ou séparément (intérêt d'un côté, assurance de l'autre et capital à part) au final, vous payez toujours la même somme pour l'échéance.
Si c'était le cas, vous vous apercevriez que le montant de l'assurance reste toujours identique, que le montant des intérêts diminuent chaque mois, et que le montant du capital remboursé lui augmente également chaque mois (mais que l'augmentation du capital et la baisse des intérêts se compensent).

CB
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Bonjour,
Ce ne sont pas des £ mais des € ... si c'est en France ....
Le capital restant dû n'est pas linéaire dans un prêt amortissable, les intérêts sont "composés".
Relisez votre échéancier, vous verrez que chaque mois vous payez un montant différent d'intérêts et de capital.
anemonedemer
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Consultez votre échéancier de prêt.
Chaque mois est indiqué le montant de capital remboursé, le montant d'intérêt remboursé et le capital restant dû.
David2k
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> anemonedemer
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Merci pour vos commentaires. Je demanderai ces informations à ma banque. Ce que je veux comprendre puisque nous connaissons le taux d'intérêt fixe de ce prêt et le montant prêté, ne pouvons-nous pas calculer théoriquement ce que je dois encore à ma banque?

oui le taux est élevé, mon banquier de l'époque en a profité
anemonedemer
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7143 > David2k
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il faut aussi indiquer la durée. ensuite il y a plein de simulateurs sur internet.
anemonedemer
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avec un taux aussi élevé, vous devriez le renégocier.
David2k
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Bonjour,
Votre tableau d'amortissement devrait ressembler à ceci :
https://cjoint.com/c/ILEgVCQmvbm
Les calculs de la banque me paraissent exacts.
Cordialement
David2k
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merci pour toutes les réponses très appréciées. Si je paie tout le reste du prêt maintenant (-102.832,66 € ), j'économiserais techniquement beaucoup d'argent, car je n'aurai pas à payer d'intérêts pour les 11 prochaines années?
anemonedemer
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Vous avez certainement intérêt à renégocier le taux.
Un remboursement anticipé est envisageable, si le contrat ne prévoit pas de pénalité (IRA) dans ce cas !
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