Régime réel : quelques questions ...

Question

Bonjour, 

Je viens d'acquérir un appartement loué non meublé. Mon but, à terme, serait de l'habiter mais la fin du bail est prévue pour novembre 2021.
En regardant de plus près les régimes, je me rends compte qu'il serait plus intéressant pour moi de le passer au régime réel et d'en profiter pour faire quelques travaux, mais je ne comprends pas certains détails et j'ai quelques questions :

- Si je déclare par exemple 4000€ de charges pour 5000€ de revenus pour l'année 1, il n'y a pas de déficit, mais cela va réduire mon impôt quand même. Que se passe t-il si, au bout de 2 ans, le locataire part et que je souhaite occuper mon appartement ? Et si à ce moment je décide de le louer meublé ? Il faut s'engager sur 3 ans normalement, mais je ne comprends pas bien ce que ça implique si les 3 ans ne sont pas respectés.

- Même question si je déclare 6000€ de charges pour 5000€ de revenus. Qu'est-ce que change ce déficit concrètement ? Il permet de réduire encore plus les impôts ?

Merci beaucoup :)

djivi38 · Accepted Answer

bonjour, Article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts : << Dès lors que la mise en location génère un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous devez maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. A défaut, l'imputation est, sauf exceptions, remise en cause. Attention : le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue. >> Vos frais et charges payées en 2019 génèrent un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 2019. Pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, vous devez louer le logement de manière effective et continue jusqu'au 31 décembre 2022. cdt.

flocroisic · Answer

Bonjour

Si vous louez vide et que vous générez un deficit foncier imputé  sur le revenu global, celui ci est acquis si loué  jusqu'au 31/12/N+3 (reponse de djivi).

Si deficit sur revenu global et pas loué  jusqu'au 31/12/N+3 (en non meublé) , le déficit imputé  sur le revenu global est transformé en imputable sur revenu foncier donc impot supplementaire à  payer.

Si vous le louez  en meublé: 
- si deficit foncier (logement vide) et passage en meublé , on en revient au cas 2.
- si meublé,  vous devez vous enregistrer comme loueur en meublé  non professionnel aupres du greffe du tribunal de commerce (declaration p0i)
- si vous optez pour le reel (sur p0i), vous devrez tenir une comptabilité comme une entreprise (bilan et compte de resultat)

vous devez déposer le formulaire P0I de début d'activité de loueur en meublé non professionnel (lmnp) auprès du greffe du tribunal de commerce. 
Si vous voulez etre au réel, vous indiquez sur cet imprimé comme régime d'imposition le régime réel. 
Si vous voulez etre au régime micro bic , vous indiquez, régime micro. 
Vous obtiendrez votre n° siren de loueur en meublé non professionnel 

si au réel : 

Vous obtiendrez votre n° siren nécessaire pour la déclaration de votre meublé à créer sur le site des impots (déclaration 2031 et annexes 2033 ) qui doit être faite en ligne. 
Depuis 2015, les LMNP sous le régime réel sont dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration 2031. 

Vous devez tenir une comptabilité comme une entreprise suivant les regles du plan comptable général ( classe 1 à 5 pour le bilan et 6/7 pour le compte de résultat)... 
sur la 2058 A (ou 2033B) sont à indiquer les réintégrations pour passer du résultat comptable au résultat fiscal imposable 

Pour les amortissements, la duree est differente selon ce que vous amortissez (meuble, tv, immeuble type de travaux...) 
Certaines depenses (selon prix ) ne s'amortissent pas mais se deduisent en charges 

La part du deficit lié aux amortissements est réintégré extra comptablement : les amortissements ne peuvent gonfler le déficit 
De meme vous devrez réintégrer les charges au prorata pour la période avant votre départ 

Quoi qu'il en soit en Lmnp, le deficit n'est imputable que sur les revenus de meme nature donc que sur les bénéfices de lmnp 
En outre la regle n'est pas l'encaissement mais la règle créances acquises dettes certaines puisque BIC. 



Si régime micro bic 
vous indiquerez directement les recettes sur la 2042 c pro. 
Vous ne pourrez rien déduire mais bénéficierez d'un abattement automatique de 50 % représentatif de toute dépense 

en résumé : 
1/ imprimé P0I pour déclarer l'existence de cette activité 
activité : loueur en meublé non pro 
régime à choisir : reel ou micro 


2/ déclaration fiscale 
si réel : 
- liasse fiscale 2031 et annexes 2033 en ligne sur compte professionnel ( meme si non professionnel) 
- report sur la 2042 c pro dans la rubrique réel loueur en meublé non pro 

si micro bic : 
- report sur la 2042 c pro dans la rubrique loueur en meublé non pro régime micro : recettes versées par vos locataires 
P

clement1927 · Answer

Merci à vous pour vos réponses.
Quand on parle de déficit foncier, c'est uniquement quand les charges sont supérieures aux revenus ?
Et donc, dans le cas ou les charges sont élevées, mais pas supérieures aux revenus, que se passe-t-il ?

Merci

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