Augmentation loyer rétroactive

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- - Dernière réponse : djivi38
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- 5 oct. 2019 à 17:05
Bonjour,

Nous sommes locataire depuis le 3 février 2014 d’un appartement au loyer de 400€ hors charges.

Le 1er février 2015 le propriétaire nous a envoyé un courrier pour réviser le loyer, ce qui est légal car c’est la date indiquée dans le contrat de bail (« le loyer sera révisé chaque année le 1er février - indice de référence 4ème Trim. 2013 - valeur 124,83).
Le loyer est passé de 400€ (+18€ charges) à 402€ (+20€ charges) alors que si l’on fait le calcul on obtient 401,47€ (+20€ charges). Le propriétaire n’a depuis jamais renvoyé de courrier ou autre pour nous signifier une révision du loyer.

Nous sommes partis en vacances le mardi 3 septembre 2019 et le dimanche 15 septembre 2019 à notre retour, nous avions une lettre de notre propriétaire. Le courrier est daté du 31/08/2019 (précision : nous ne l’avions pas reçu avant de partir début septembre).
Celui-ci indique une révision du loyer au 01/09/2019 : « n’ayant pas régularisé votre loyer en 2016, 2017, 2018, nous régularisons votre situation suivant les IRL : 4ème trim. 2014 : 125,29
4ème trim. 2018 : 129,03

Votre nouveau loyer s’élève à :
(402 x 129,03) / 125,29
= 414 + 21(charges)
= 435€ nouveau loyer

Le propriétaire a t’il le droit de régulariser le loyer en se basant sur l’indice 2014 ?

Ne doit t-il pas se baser sur l’IRL 2017 et 2018 ?

A t’il le droit de ne pas le faire à la date de révision indiquée dans le bail (1er février) ?

Par ailleurs il continue avec ceci : « nous vous demandons de bien vouloir aviser votre banque de ce nouveau montant de virement au 1/10/2019. Dû pour régularisation de septembre (435 - 422) = 13€ »

A t’il le droit de réviser le loyer au 01/09/2019 avec un courrier reçu début voir mi septembre 2019 en lettre simple ?

Alors que quand il met «dû pour septembre» c'est qu’il revient en arrière donc il est bien conscient que nous n’avons pas eu le courrier à temps pour le loyer de septembre.

Nous nous sommes renseignés sur plusieurs sites mais tout le monde ne dis pas la même chose.
Le fait que l’on est signé le bail avant la loi Allur (signature bail février 2014 / loi Allur mars 2014) nous fait douter sur le fait que nous sommes dans notre droit de contester cette révision.

Merci beaucoup pour vos réponses, ce n’est pas tant pour le montant mais plus par principe car le propriétaire sait depuis peu que nous allons quitter le logement.
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16 octobre 2019
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Merci
bonjour,

Voici un extrait d'un de mes topos intitulé « De la location d’une résidence principale en France », dont vous pouvez lire l'intégralité (post 1) par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8319641-probleme-avec-l-agence#1

Paragraphe IV
A) RÉVISION DU LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069108&idArticle=LEGIARTI000028778231 (art 17-1)

- Une révision n'est pas rétroactive : loi 6/7/1989 -> art. 17-1 -> I -> alinéa 3
Si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé. Cependant, le bailleur peut faire une révision en cours de bail s’il a oublié de la faire à l’échéance, MAIS l'augmentation de loyer qui en résultera ne prendra effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (par courrier R+AR pour éviter tout litige).


Loyer HC au 1°/02/2014 = 400 €
Révision au 1°/02/2015 => 400 € / 124,83 x 125,29 = 401,47 € du 1°/02/2015 au 31/01/2016... ET jusqu'à la prochaine révision à un 1°/02.
Révision au 1°/02/2019 => 401,47 € / 126, 82 x 129,03 = 408,47 € A PARTIR DE LA DATE D'ENVOI de la demande de révision, soit à partir du 31/08/2019 en principe, mais à partir du 1°/09/2019 (volonté écrite du bailleur) jusqu'au 31/01/2020.

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

SI la révision du loyer avait été faite régulièrement chaque année, le loyer HC aurait été de :
Révision au 1°/02/2015 => 400 € / 124,83 x 125,29 = 401,47 €
Révision au 1°/02/2016 => 401,47 € / 125,29 x 125,28 = 401,44 €
Révision au 1°/02/2017 => 401,44 € / 125,28 x 125,50 = 402, 14 €
Révision au 1°/02/2018 => 402,14 € / 125,50 x 126,82 = 406,37 €
Révision au 1°/02/2019 => 406,37 € / 126,82 x 129,03 = 413,45 €
Et on voit, en faisant les mêmes calculs (illégaux) que votre bailleur, elle tente de vous voler de... 55 centimes/mois !!



CHARGES :

- Si elles sont "au forfait" : elles ne peuvent que être "indexées" en même temps que la révision du loyer et aux mêmes conditions.
Révision au 1°/02/2015 => (400 + 18) / 124,83 x 125,29 = 419,54 €
Révision au 1°/02/2019 => 419,54 € / 126, 82 x 129,03 = 426,85 € A PARTIR DE LA DATE D'ENVOI </gras>de la demande de révision, soit à partir du 31/08/2019 en principe, mais à partir du 1°/09/2019 (volonté écrite du bailleur) jusqu'au 31/01/2020.

- Si elles sont "au réel" : les provisions mensuelles DOIVENT être régularisées 1 fois/an sur justificatif.
Art 23 loi 6/7/1989 :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=3AC82A3DE66B5FF25CE5FCE5C39F7A83.tplgfr35s_3?idArticle=LEGIARTI000028806687&cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=20150929


Si pour la révision d'un loyer il n'y a pas de rétroactivité, pour la régularisation des provisions de charges le bailleur peut remonter jusqu'à 3 ans maximum :
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

cdt.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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Merci
Bonjour,

Ce n'est pas compliqué : le bailleur a le droit d'augmenter le loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail, sur la base de l'IRL si tout ceci est précisé sur le bail.

S'il ne le fait pas à la date prévue au bail, il a 1 an pour le faire : s'il le fait, l'augmentation commence à courir à la date où il fait la demande, pas avant. S'il ne le fait pas : tant pis pour lui, c'est perdu.

Donc pas de rétroactivité. Tout ceci est précisé dans la loi du 6 juillet 89.

Cdlt
Merci pour la réponse !

Et devons-nous commencer à payer le loyer augmenté à partir du mois suivant la réception du courrier ? Ou le propriétaire doit attendre la date d’anniversaire pour réclamer l’augmentation ?

Merci
djivi38
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16 octobre 2019
6036 > baptiste_t9 -
.../... et moi aussi j'ai déjà répondu... il suffit de lire...

<< Une révision n'est pas rétroactive : loi 6/7/1989 -> art. 17-1 -> I -> alinéa 3 (....) MAIS l'augmentation de loyer qui en résultera ne prendra effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur >>

Vous regardez donc la date d'envoi :
- soit sur l'enveloppe si courrier simple s
- soit sur le récépissé d'envoi si courrier RAR.


Ce n'est pas la date de la lettre qui compte (le bailleur peur l'écrire un jour et l'envoyer 2 à 3 jours (voire +) après, c'est la date d'ENVOI.
Valenchantée
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4057 -
J'ai déjà répondu à cette question :

" le bailleur a le droit d'augmenter le loyer une fois par an, à la date anniversaire du bail, sur la base de l'IRL si tout ceci est précisé sur le bail.

S'il ne le fait pas à la date prévue au bail, il a 1 an pour le faire : s'il le fait, l'augmentation commence à courir à la date où il fait la demande, pas avant."

Vous payez le loyer augmenté à partir de la date à laquelle le bailleur a fait la demande. S'il a daté sa demande du 7 septembre, l'augmentation est à payer à partir du 7 septembre.
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