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djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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Modifié le 8 oct. 2019 à 11:55
Modifié le 8 oct. 2019 à 11:55
bonjour,
Tout d’abord quelques précisions pour savoir de quoi on parle exactement :
Donc, nous allons parler de DG, et pas de « caution ».
"Décompte négatif d'un dépot de garantit après contestation ?"
Apparemment vous n'avez fait que demander des justificatifs : ce n'est pas une contestation.
"ne sais pas s'ils ont le droit en plus de m'imposer ce nouveau décompte, de même je en sais pas si une "reponse sous huitaine exigée" dans un mail est possible... "
2 fois non.
Vous répondrez par courrier R+AR (dont vous garderez copie & récépissés).
Je vous engage à lire attentivement mon topo (post 3) sur la restitution du DG par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8313544-clause-abusive-depot-de-garantie-et-degats-des-eaux#3
dont voici un tout petit extrait :
"" Des retenues sur DG, au titre de réparations de « dégradations », ne peuvent se faire que pour des « dégradations » mentionnées sur EDLS – et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures.
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° :
« Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. » ""
"ils m'ont compté la régularisation des charges (20% du max de la caution)"
- ces 20% de retenue (provisoire) sont 20% de 1 mois de loyer hors charges, et pas 20% du DG, même si pour une location nue (mais pas meublée) le montant maximum sera le même;
- et ces 20% de retenue ne sont pas la régularisation des charges, mais sont retenus EN VUE de la régularisation des charges...
"ils n'ont pas encore acheté le lit et la chaise "
Peu importe :
« L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. »
(jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726)
----
Toute retenue DOIT être justifiée par devis ou factures ou tickets de caisse (voir mon topo).
Les déplacements et temps fourni ne sont PAS à être payés par le locataire.
- comment votre bailleur sait où vous aviez placé votre clic clac ??!!!
- S'il retient une somme ET que ce radiateur ait été mentionné en panne sur l'EDLS, il doit déduire un % de vétusté... voire ne rien retenir si ce radiateur est très vieux. Aviez-vous signalé cette panne en temps et en heure et par R+AR ?
Faites les comptes en fonction de la comparaison que vous allez faire entre vos exemplaires d'EDL entrant et sortant, et faites votre mise en demeure, que vous conclurez par : << En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. + formule de politesse.>>
Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
cdt.
Tout d’abord quelques précisions pour savoir de quoi on parle exactement :
- Le DG (= DÉPÔT de GARANTIE) est une SOMME D'ARGENT versée par le locataire au bailleur à la signature du contrat de location, afin de permettre de couvrir d’éventuels manquements de la part du locataire (dégradations, défauts d’entretien, loyers impayés…).
- La CAUTION désigne l’ACTE JURIDIQUE (acte de cautionnement).
- Le GARANT est la PERSONNE qui se porte caution.
Donc, nous allons parler de DG, et pas de « caution ».
"Décompte négatif d'un dépot de garantit après contestation ?"
Apparemment vous n'avez fait que demander des justificatifs : ce n'est pas une contestation.
"ne sais pas s'ils ont le droit en plus de m'imposer ce nouveau décompte, de même je en sais pas si une "reponse sous huitaine exigée" dans un mail est possible... "
2 fois non.
Vous répondrez par courrier R+AR (dont vous garderez copie & récépissés).
Je vous engage à lire attentivement mon topo (post 3) sur la restitution du DG par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8313544-clause-abusive-depot-de-garantie-et-degats-des-eaux#3
dont voici un tout petit extrait :
"" Des retenues sur DG, au titre de réparations de « dégradations », ne peuvent se faire que pour des « dégradations » mentionnées sur EDLS – et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures.
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° :
« Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. » ""
"ils m'ont compté la régularisation des charges (20% du max de la caution)"
- ces 20% de retenue (provisoire) sont 20% de 1 mois de loyer hors charges, et pas 20% du DG, même si pour une location nue (mais pas meublée) le montant maximum sera le même;
- et ces 20% de retenue ne sont pas la régularisation des charges, mais sont retenus EN VUE de la régularisation des charges...
"ils n'ont pas encore acheté le lit et la chaise "
Peu importe :
« L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. »
(jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726)
----
Toute retenue DOIT être justifiée par devis ou factures ou tickets de caisse (voir mon topo).
Les déplacements et temps fourni ne sont PAS à être payés par le locataire.
- remplacement du lit : OUI (puisque il est foutu de par votre faute).
- nettoyage : oui (puisque mentionné sur EDLS).
- radiateur grille-pain :
- comment votre bailleur sait où vous aviez placé votre clic clac ??!!!
- S'il retient une somme ET que ce radiateur ait été mentionné en panne sur l'EDLS, il doit déduire un % de vétusté... voire ne rien retenir si ce radiateur est très vieux. Aviez-vous signalé cette panne en temps et en heure et par R+AR ?
- chaise : une chaise n'a pas d'accoudoirs !! mais bon, disons que c'est un fauteuil : oui (puisque accoudoirs abimés).
Faites les comptes en fonction de la comparaison que vous allez faire entre vos exemplaires d'EDL entrant et sortant, et faites votre mise en demeure, que vous conclurez par : << En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. + formule de politesse.>>
Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 30 sept. 2019 à 22:58
Merci encore pour votre réponse qui a été très constructive, je tenais juste à revenir sur certains points afin de vous éclaircir un peu plus sur ma situation
"Apparemment vous n'avez fait que demander des justificatifs : ce n'est pas une contestation"
Dans la lettre que ma mère a faite (et moi signé) nous avons écrit: "Nous ne contestons ni les réparations mineures [...] ni les charges [...] Par contre, je conteste les frais de ménage [...] Vous ne pouvez facturer des heures de ménage que si, d'une part, celles-ci sont justifiées, d'autre part, si elles ont été effectuées par une entreprise de nettoyage ; je vous remercie donc de me fournir la facture. De plus je conteste les frais de déplacement d'un montant de 25 euros : en effet, la loi vous interdit de les facturer. [...]"
Je suis tout à fait d'accord que les frais de ménage peuvent être justifiées (car dessous de frigo non nettoyé) mais ce n'équivaut pas à 4h de nettoyage sur une base tarifaire de 26 euros/heure et que ce sont les propriétaires eux mêmes qui ont nettoyé (frais qu'ils ont enlevé du nouveau décompte, je ne sais pas pourquoi ?..)
Pareillement pour les frais de déplacement, ma mère pensait qu'ils étaient du déplacement pour l'EDLS mais le propriétaire dans sa nouvelle lettre a indiqué que ce forfait est du au fait qu'ils ont du aller en magasin acheter les objets à remplacer et parce que je leur ai menti soit disant car j'ai affirmé que le gardien avait les clés de la boite au lettre, alors que je n'avais simplement émis l'hypothèse (il manquait une clé BaL lors de l'EDLS, chose étrange car j'ai remis le même trousseau entre la sortie et l'entrée.. mais bon passons.)
"2 fois non."
Dans ce cas comment dois-je procéder/vers quel texte me référer dans cette situation ?
""ils n'ont pas encore acheté le lit et la chaise "
Peu importe :"
Oui, pas de soucis sur ce sujet là, simplement que l'EDLE de la personne d'après se faisait le lendemain dans l'après midi, j'ai pensé qu'ils avaient effectivement fait un remplacement des meubles avant son entrée.
"Les déplacements et temps fourni ne sont PAS à être payés par le locataire."
C'est ce qu'ils prenaient en compte dans le "forfait déplacement", forfait qu'ils ont supprimé dans le nouveau décompte.
"remplacement du lit : OUI (puisque il est foutu de par votre faute)"
Tout à fait d'accord, mais ne doivent-ils pas retrouver un lit similaire ? (le lit qu'ils m'ont fait parvenir en devis était très différent de celui de l'appartement; celui là avait une tête de lit en plus; et ils exigent que si nous nous proposons à en trouver un, il faut que celui-ci soit conforme à leurs attentes (et pas forcément à celles de l'ancien lit).
"nettoyage : oui (puisque mentionné sur EDLS)."
Cf.supra; peuvent ils faire payer un forfait horaire s'ils n'ont pas employé une société. Ne devraient ils pas plutôt donner les factures des produits qu'ils ont utilisé ?
"- comment votre bailleur sait où vous aviez placé votre clic clac ??!!!"
L'appartement étant un 20m², j'ai du le placer au même endroit que le lit, juste à côté du radiateur. Ils avaient aussi fait une visite pour des futurs locataires et savaient que le clic-clac était placé à cet endroit. Pour autant celui-ci a une hauteur de 30cm quand les sorties d'air du radiateur sont 30 cm plus haut!... d'autant plus que comme précisé, nous avons mis le clic-clac le 9 mai 2019, et n'utilisais déjà plus le radiateur à cette date-ci.
"- S'il retient une somme ET que ce radiateur ait été mentionné en panne sur l'EDLS, il doit déduire un % de vétusté... "
La panne était signalé sur l'EDLS, je n'avais pas retesté le radiateur depuis debut 2019 (par oubli) et donc ai constaté la panne en même temps qu'eux. Ils en déduisent une vetusté de 50% (même si je n'ai pas la date d'achat/de pose de ce dernier) sur un prix de base estimé à 85 euros.
"chaise : une chaise n'a pas d'accoudoirs !! "
Je retiendrai au moins ça à l'avenir !
"faites votre mise en demeure"
Je reviens sur le point soulevé précédemment, quid concernant le nouveau décompte fait selon eux ?
Quoi qu'il en soit, je vous remercie pour votre implication et votre sérieux.
Cdt.
Edit: je me demade s'ils n'ont pas envoyé de LR+AR parce qu'ils n'ont pas d'adresse à laquelle l'envoyer (sauf peut être sur la lettre que nous leur avons fait parvenir)
30 sept. 2019 à 23:52
"et ces 20% de retenue ne sont pas la régularisation des charges, mais sont retenus EN VUE de la régularisation des charges..."
Je ne vois pas très bien ce que vous entendez par là.
Modifié le 8 oct. 2019 à 11:56
Explications dans mon topo sur le DG (lien donné post 1) :
G) En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des provisions de charges (donc pour des charges « au réel »), et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (article 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).
-> si charges au réel : provisions mensuelles + régularisation annuelle suite à l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale des copropriétaires).
-> si charges au forfait : paiement mensuel d'un forfait, identique sur toute une année, et "indexation" possible, en même temps que la révision du loyer si celle-ci est prévue au contrat de location.
Voici un autre de mes topos intitulé « De la location d’une résidence principale en France », dont vous pouvez lire l'intégralité post 1 par ce lien (lire particulièrement le § III-H) :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8319641-probleme-avec-l-agence#1
cdt.
1 oct. 2019 à 01:03
Réponse au post 2 :
1/ Ménage : je redis que Toute retenue DOIT être justifiée par devis ou factures ou tickets de caisse (voir mon topo).
Votre courrier était parfait et justement argumenté. Votre bailleur n'est pas en droit de faire une retenue pour ses déplacements, quels qu'ils soient, ni faire une retenue de xy heures de ménages si c'est eux qui ont nettoyé (ils pourraient vous faire une retenue sur les produits utilisés sur justificatif du ticket de caisse : c'est précisé dans mon topo).
2/ "quid concernant le nouveau décompte fait selon eux ? "
Concentrez-vous uniquement sur l'EDLS que vous avez signé : lui seul reste valable.
Un EDLS étant DÉFINITIF (et non payant), les retenues sur DG ne peuvent se faire QUE par comparaison de l'EDLS fait contradictoirement avec l'EDLE, fait aussi contradictoirement.
Si Mme & M. bailleurs soutiennent le contraire, c'est à eux de prouver qu'ils ont raison en vous donnant un texte de loi... vous pouvez dormir sur vos 2 oreilles (et votre mère aussi !) ils ne trouveront jamais !!
Par ailleurs ils n'ont pas non plus à exiger de vous quoi que ce soit ni à émettre des conditions sur la restitution de votre DG ! Ce ne sont pas eux qui font la loi.
3/ Remplacement du lit : oui, à l’identique. Mais, par exemple, si le bailleur veut remplacer un lit de... je dis n'importe quoi... de 100 € par un lit de 300 €, il ne peut retenir sur le DG que la somme de 100 € MOINS la vétusté. Et évidemment s'ils veulent ajouter un tête de lit, c'est leur droit, mais pas à vos frais.
Vous pouvez effectivement produire un devis d'un lit similaire (mais pas en acheter un !), mais au vu de ce que vous racontez... ils ne seront jamais satisfaits et trouveront toujours quelque chose à redire... non ? Alors est-ce que ça vaut la peine de perdre votre temps ? A vous de voir.
https://www.lemoniteur.fr/article/en-cas-de-desordres-la-reparation-doit-avoir-lieu-a-l-identique.1319154
« Les réparations doivent être effectuées en principe à l'identique : rien n'oblige le bailleur à améliorer l'équipement à l'occasion de la réparation (Cass. civ. 3e, 13 mai 1992). »
4/ radiateur : s'ils ont dit que vous n'étiez pas en tort, rien ne devrait être mentionné sur l'EDLS à son sujet : oui ? non ?
"nous avons mis le clic-clac le 9 mai 2019, et n'utilisais déjà plus le radiateur à cette date-ci. " : ce n'est pas un argument... non vérifiable par le bailleur.
5/ "Edit : ... parce qu'ils n'ont pas d'adresse à laquelle l'envoyer"
Vous êtes en tort : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Vous ne pourrez donc pas demander des pénalités de retard si restitution tardive du solde de votre DG...
cdt.
Modifié le 1 oct. 2019 à 08:37
"Un EDLS étant DÉFINITIF (et non payant), les retenues sur DG ne peuvent se faire QUE par comparaison de l'EDLS fait contradictoirement avec l'EDLE, fait aussi contradictoirement."
En comparant EDLE et EDLS, on retrouve surtout "Pile/ampoule à changer" pour certains objets, "revoir nettoyage" pour ce qui est d'un vasque, du dessous de frigo et d'un dessous de meuble et concernant le lit il est noté "Panneau détérioré par l'humidité", le convecteur "en panne" seulement et le fauteuil "les deux accoudoirs abimés", il n'y a rien noté de plus dans la partie commentaires en fin d'EDLS.
Ce qui me titille c'est qu'ils ont fait un premier decompte deux semaines après l'EDLS d'environ 50 euros à restituer sur la caution, et suite à notre R+AR ils en ont fourni un deuxieme (par mail) dans lequel nous devons leur rendre 42 euros en se basant sur le même EDLS que pour le premier décompte.
Je n'arrive pas à faire le lien avec votre réponse, ou du moins, je ne vois pas en quoi celle-ci montre qu'ils n'ont pas le droit de fourni un 2eme décompte suite à ma lettre.
Ainsi par exemple pour le radiateur (si je vous suis bien), ils n'ont pas précisé que celui-ci était en panne d'une surchauffe, et ne peuvent donc pas m'accuser de cela maintenant ?
"nous avons mis le clic-clac le 9 mai 2019, et n'utilisais déjà plus le radiateur à cette date-ci. " : ce n'est pas un argument... non vérifiable par le bailleur.
Tout comme le fait que la surchauffe potentiellement provoqué par mon clic-clac (selon eux) n'est pas vérifiable (Cf ma réponse juste avant)
de 100 € par un lit de 300 €, il ne peut retenir sur le DG que la somme de 100 € MOINS la vétusté.
Dans ce cas, comment reconnaitre la valeur initiale du lit ? Il a répondu n'avoir pas trouvé un lit équivalent mais seulement un lit dont les caractéristiques s'en approchaient sur Auchan (selon avec la tête de lit)
mais au vu de ce que vous racontez... ils ne seront jamais satisfaits et trouveront toujours quelque chose à redire... non ?
Dans leur réponse, ils nous ont dis que nous pourrions amener un nouveau lit, mais que celui-ci doit répondre à différents critères (panneau en mélaminé de 19 mm minimum avec un sommier reposant sur des renforts allant jusqu'au sol). Je n'ai pas encore pu regarder sur internet le prix d'un lit correspondant.
Vous êtes en tort : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Possible, lors de l'EDLS ils ne m'ont pas demandé une nouvelle adresse mais m'ont demandé une adresse à laquelle ils pouvaient renvoyer la caution, sachant que je ne savais pas quand ma nouvelle BaL allait être installé (problème avec la nouvelle régie), je leur ai dit de prendre mon adresse principale/celle de mes parents (qu'ils ont toujours eu, et qui est figurée sur le R+AR à mon nom).
Ils ne m'ont pas dis qu'il leur fallait la nouvelle adresse, je l'ignorai... et ceci étant un accord verbal, je n'ai pas de trace écrite.. (Ils ont toutefois demandé dans un tout premier mail un RIB pour rendre le reste du DG (lors du premier décompte), auquel je n'ai pas répondu afin d'écrire ma R+AR pour contester.
Est-ce que de ce fait, ils ont droit quand même de demander une réponse sous huitaine par mail ou ceci est tout simplement faux ?
"pas demander des pénalités de retard si restitution tardive du solde de votre DG"
Si restitution tardive il y a...
"-> si charges au réel : provisions mensuelles + régularisation annuelle suite à l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale des copropriétaires)."
Il m'ont fait par d'un tableau de régularisation des charges avec la différence entre les provisions de charges et les charges récupérables, qui au final sur 14 mois arrive à une retenue sur le DG d'environ 100 euros.
Merci encore,
Bien cordialement,
NB: Je me demande, concernant pour le clic-clac bien que non vérifiable, les messages concernant l'installation de celui-ci dans l'appartement ainsi que les dates d'achat de ce dernier peuvent constituer un argument ?