Etat des lieux de sortie si rachat ?

Qu'entendez-vous par faire les calculs des charges locatives restantes à payer ? Elles me sont facturées au forfait tous les mois avec le loyer par l'agence, avec un "apurement" des charges au réel l'année d'après. A ce moment-là l'agence me dit si ils me doivent de l'argent ou si je leur en dois, selon le montant du réel par rapport à l'avance que j'ai faite.
D'ailleurs cette réévaluation au réel devra-t-elle être faite ? Et par l'agence l'année prochaine (la propriétaire actuelle devant peut-être me rembourser le trop perçu, non ?) ?

Vous ne payez pas au "forfait" puisqu'il y a "régularisation" (pas apurement) ! relisez votre bail...
Le calcul au réel doit être fait évidemment au jour de la vente, (mais sera connu plus tard, selon la date d'arrêté des comptes).
C'est comme si vous aviez quitté le logement et donc vous devez récupérer votre dépôt de garantie et solder (en plus ou en moins) le surplus de charges.

J'utilisais le mot "apurement" car c'est ce qui est sur la fiche de l'agence qui récapitule annuellement les charges réelles et les provisions appelées (ce que je paie chaque mois) : "Apurement des charges année XXXX". Bref, pardon pour la confusion.
En effet, le montant des charges au réel ne sera connu que plus tard, donc il ne me semble pas possible de faire le calcul le jour de la vente. C'est pour cela que je pose la question, justement. Je ne récupérerai le surplus de charge qu'au moment où la date d'arrêté des comptes sera faite, donc que l'année d'après ? Et c'est l'agence (enfin l'ancienne propriétaire) qui ma la versera ?

oui le calcul ne pourra être fait que l'année d'après. C'est le bailleur qui sera redevable (l'agence aura terminé son contrat de gestion ...) de la régularisation et doit aussi vous rendre le dépôt de garantie le jour de la vente.
Demandez à votre notaire que tout ceci soit bien noté sur l'acte de vente, ce sera une sage précaution.

Autant pour moi, j'ai confondu les 2 délais.

Soyons précis !

Extrait de l'article 15 de la loi de 89 :

II. ― Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Donc le droit de préemption doit s'exercer dans les 2 premiers mois des 6 mois du préavis.
Si le locataire accepte l'offre, il a 2 mois (sans prêt) ou 4 mois (si prêt) pour signer l'acte authentique.

Conclusion : Le locataire a tout intérêt à impliquer SON PROPRE NOTAIRE pour éviter les boulettes ....

2 mois (le sixième et le cinquième mois avant la fin du bail)

: non ! il doit exprimer son acceptation pendant le 1er ou le 2eme mois du préavis de 6 mois.

C'est la date de réception qui fait foi.
J'aurais tendance à dire au bailleur + copie à l'agence.

Mais du coup cela signifie que je ne peux pas vraiment envoyer mon courrier juste avant la fin du délai de 2 mois (pour gagner du temps), car qu'en est-il si j'envoie le courrier 2 semaines avant donc vers le 10 août et la propriétaire fait durer le fait d'aller chercher la lettre à La Poste jusqu'au dernier moment ? Et si j'envoie à l'agence et à la propriétaire mais qu'ils ne la reçoivent pas le même jour, quel est la date qui compte ?

D'un autre côté, si j'envoie le 9 août pour être bien sûr qu'elle ira la chercher dans les 2 semaines et que ça rentrera dans le délai, et qu'elle va la retirer le 10 août, eh bien je n'aurai que jusqu'au 10 décembre pour obtenir le prêt. Or j'aurais bien profité des 15 jours supplémentaires, qui peuvent tout changer pour moi...

J'aurais cru que c'était comme pour l'envoi du congé maladie à l'employeur/à la sécu, avec la date d'envoi faisant foi, au moins on est clairs sur la date de début du deuxième préavis... Non ?

EDIT : J'ai trouvé un article de loi (article 668 du code de procédure civil) qui dit "Sous réserve de l'article 647-1, la date de la notification par voie postale est, à l'égard de celui qui y procède, celle de l'expédition et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre." mais je ne sais pas comment l'interpréter.