Vente droit au bail et imposition: plus value pro ou revenu exceptionnel ?

Bonjour,

Je suis commerçante et je me trouve dans une situation ambiguë...
Merci d'avance pour vos réponses

Ma situation:
Entreprise individuelle soumis à L’impôt sur le revenu

J'ai signé un bail commercial 3/6/9 pour un local (sans activité) en septembre 2014.
Je vends le droit au bail en février 2019 pour un montant de 25000€
Je continu la même activité dans un autre local.

La comptable de mon mari m'informe que si j'étais resté 5 ans dans les lieux j'aurais été exonérée de plus value pro mais que dans ma situation, n'ayant pas de comptable donc pas de CGA, je vais avoir autours de 9000 d'impôt sur plus value à payer....

Pris de panique je creuse le sujet et trouve 2 infos contradictoires:

1) La première

Bulletin officiel finance publique: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6226-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-PVMV-40-10-10-20-20180704

ligne 60: lorsque l'activité est exercée dans plusieurs établissements successivement, le cumul de ces activités compte pour le délais de 5 ans et être exonéré.

Etant donné que je continu mon activité dans un autre local, je comprends que je peux être exonéré.



2) La deuxième sur impôt-gouv.fr concernant les revenus exceptionnels:

https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/revenus-exceptionnels

Exemple de revenu exeptionel:
une indemnité dite de « pas de porte » perçue pour la cession d'un droit au bail.


J'appelle alors le centre des impôts de ma région et j'ai 3 interlocuteurs qui me disent 3 choses différente:

1) Ce n'est pas une plus value car pas d'achat au départ, c'est un revenu exceptionnel à déclarer comme tel dans les BIC.
(Dans ce cas 2000€ d'impôt sur le revenu)


2) C'est une plus value et je ne suis pas restée 5 ans dans le même local donc je vais payer plein pot.
(Dans ce cas environ 9000€ d'impôt sur plus value cession d'actif)

3) C'est une plus value mais comme je continu la même activité, je rentrerai dans le cadre de l'exonération des plus value pro.
(pas d'imposition)

La réponse que je retient pour l'instant est celle de l'inspectrice des impôts qui me dis que c'est un revenu exceptionnel a rentrer au produit de l'entreprise et à déclarer à L'IR.

J'attends avec impatience une réponse,

les enjeux sont énormes pour moi. J'ai vendu ce local parce que je ne m'en sortais pas et après le solde de mon crédit d'aménagement du local, il me reste 20000€ sur cette vente. Alors si je dois payer 9000€ d'impôts sur cette vente pour un local qui générait 3000€ de bénéfice par an, c'est à devenir fou!!

Merci d'avance.

Axelle