Marchand de biens

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12 avril 2019
- - Dernière réponse : Ataurius
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13 avril 2019
- 13 avril 2019 à 12:21
Bonjour,

Je suis dans mes premières réflexions pour devenir marchand de biens et vivre de ce métier, je travail dans le bâtiment depuis 8 ans. Je suis passionné par l’achat immobilier, les travaux, Rénovation. Et j’ai également des compétences solides dans la gestion de chantiers, le commerciale et souhaite me approfondir mes connaissances sur la gestion et l’immobilier.
Mon objectif est de débuter par des petits projets que je maîtrise bien, L’achat de biens type maison individuelle à rénover agrandir, dans les alentours d’une ville dynamique + de 100M Habitants.
Par exemple achat d’une maison de 60 m2 a rénové/agrandir entièrement environ 60/70K€, réaliser autant de travaux pour un coût total de 140k€ Et revente 180k€, donc réaliser une marge de 40k€.
Combien d’opération de ce type je dois réaliser pour vivre convenablement de cette activité? 1 er année 20k€ et augmenter tranquillement.
L'idée serai de réaliser rapidement trois projets de ce type par an, le problème serai le financement.
Est ce possible d’obtenir un financement bancaire pour le 1er projet, de me sortir un salaire sur celui-ci et donc fonctionner avec un droit découvert qui serai ensuite couvert par la vente du bien? Ensuite l’idee est de reproduire ce schéma mais avec l’expérience d’un achat revente réussi, les banques me financerai 3 projets par exemple, jusqu’à me gênerai une trésorie suffisante pour payer cash.
Dans le cas d’un statut SASU est il intéressant de sortir un salaire mensuel ou plutôt se rémunérer seulement par les dividendes annuellement?

Merci de me donner votre avis et expérience, comment réaliser ce projet ... sous quel statut, financement...
Pour la création de cette entreprise et la réalisation du 1er projet, j’ai seulement 20k€ d’apport. Et je suis propriétaire de ma maison que j’ai construit il y a 3 ans mise de départ 185k€, valeur actuelle comprise entre 250k€ et 300k€, que je pourrais hypothéquer ou pas... ?

Besoins de conseils !!
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samedi 13 avril 2019
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13 avril 2019
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Merci
Bonjour,

L'avantage de la SAS/SASU est, entre autre, de ne pas payer de cotisations sociales lorsque vous n'avez pas de salaire (en SARL/EURL vous paierez un minimum même si vous ne percevez pas de salaire).

Pour les dividendes, vous serez imposé soit à 30 % si vos revenus annuels N-2 dépassent certains seuils selon que vous être célibataire (50 000 €) ou en couple (75 000€), soit à 17,2 % si vous ne dépassez pas les seuils.

Après, l'apport de 20 000 € devrait quand même permettre de générer un prêt bancaire de 60 000 € à 100 000 €. Vous devriez faire appel à un expert comptable pour faire un prévisionnel et négocier le prêt avec une banque.

Pour ma part, mauvaise idée d'hypothéquer votre maison.

Le prévisionnel coûte plutôt cher (environ 600 € HT) et le coût pour la création de la société peut aller de 800 à 1500 € HT (et cela juste pour les honoraires du professionnel juridique).

Si vous êtes sûr de votre affaire, le mieux est de trouver un autre investisseur associé au départ pouvant apporté 20 000 ou plus, pour augmenter le prêt de départ.

Encore mieux serait de créer deux sociétés : une société d'exploitation, et un holding qui prendrait en charge les prêts (l'intérêt est justement de pouvoir déduire les intérêts du prêt de vos bénéfices imposables ; les dividendes remontés au holding n'étant pas, ou peu, imposables, ce qui permet de rembourser le prêt en ayant besoin de faire un chiffre d'affaire plus faible).

Pour s'assurer ensuite que la société fonctionne comme vous l'entendez, il conviendra de faire un pacte d'associés.

Autre chose à savoir : si vous avez 20 000 maintenant, rien ne vous empêche de créer un société avec un capital plus élevé (vous déposerez 20 000 à la banque lors de la création, et ensuite vous aurez 5 ans pour libérer le reste du capital non versé).
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