Caution prélevé sans justification

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- 11 avril 2019 à 20:56
Bonjour,
Bonjour.

J'ai occupé un logement de 2016 à 2017,lors de l'état des lieux d'entrée, l'agent immobilier n'a pas voulu noter les deux tringles et un miroir sur une porte, en prétextant que c'est le propriétaire qui l'ai a mis en place. Lors de l'état de sortie, l'agence immobilière m'a prélevé 120 euros, pour enlever ce miroir et les deux tringles.
Je contact donc Elyade, pour leur demander de contacter le propriétaire pour qu'il puisse affirmer que cela venait de lui.
Sans réponse de leur part après un an et demi, je reçois aujourd'hui une lettre de relance concernant une régularisation de charges d'un montant de 175 euros. Je constate qu'il y a prescription au bout de 3ans pour ce genre de réclamation, alors je me permets moi aussi de recontacter Elyade pour leur dire que moi aussi je souhaiterais récupérer mes 120 euros. Je leur envoie des photos prise lors de la visite de cet appartement qui prouve que les tringles et le miroir étaient déjà présents 15 jours avant l'état d'entrée des lieux. Elyade me répond que c'est trop tard, que les travaux ont déjà été effectué, et que je ne pourrais donc pas récupérer mon argent.

Je souhaiterais savoir qu'est ce que je peux faire comme recours, si la loi est de mon côté ou non.

En vous remerciant d'avance,

Morgane.
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Merci
bonjour,

toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée (devis ou facture, et justificatifs des charges suite à l'approbation des comptes en AG).

si vous avez eu une facture (et pas un devis) pour les tringles et le miroir, et si c'est mentionné sur l'EDLS (et que ce n'est pas mentionné sur l'EDLE) que vous avez signé et qui vous a été remis de suite après signatures, vous devrez régler cette facture.


Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »


Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément.
Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu.

Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 3 années à partir de l’approbation des comptes en AG.
Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.

Exigez les justificatifs des charges si vous ne les avez pas : l'agence peut vous les envoyer par courrier postal (ou par mail si vous en donnez l'autorisation), mais dans tous les cas, elle DOIT au moins les laisser à votre disposition pendant 6 MOIS après sa demande.

Faites un courrier R+AR pour vos réclamations et gardez bien copie & récépissés. Et précisez que si litige persiste au-delà de 8 jours à réception vous contacterez la commission départementale de conciliation et, si besoin était, vous assignerez devant le tribunal d'instance où, en plus, vous demanderez des dommages et intérêts au titre de l'Art. 700 du Code civil.

cdt.
---
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
-
Merci pour votre réponse. J'ai reçu le 12 mars 2019 ( logement quitté le 30 décembre 2017) un solde de charge de 174 euros à payer.
Et j'ai également reçu le 02 mars 2018 le détail du solde de tout compte avec écrit " prov. Regul. Charges 2017 (20% du DG en attente du décompte définitif)" concernant l'état des lieux d'entrée les tringles et miroirs n'étaient pas noté car refus de l'agent immobilier, pas utile selon lui, et dans l'état des lieux de sortie, effectivement c'est bien noté et j'ai signé. Une erreur de ma part. Cependant je n'ai reçu aucun devis d'un professionnel mais uniquement une estimation des travaux de remise en état des détérioration du logement. L'agent immobilier m'a dit au téléphone que les travaux avaient bien été fait et qu'il était trop tard pour récupérer les 120 euros. Je peux vous joindre les document si besoin. Je vais les contacter demain en essayant de faire pression, mais c'est pas gagné.
djivi38
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20 avril 2019
5585 > FortesCardoso -
"concernant l'état des lieux d'entrée les tringles et miroirs n'étaient pas noté car refus de l'agent immobilier, pas utile selon lui"
C'était à vous d'insister jusqu'à ce que l'agent accepte de l'écrire ou à vous de l'écrire vous-même avant de signer.


STOP les coups de fil, sms, mails ! qui n'ont aucune valeur juridiquement parlant.
Je vous le dis encore une fois :
Faites un courrier R+AR pour vos réclamations et gardez bien copie & récépissés. Et précisez que si litige persiste au-delà de 8 jours à réception vous contacterez la commission départementale de conciliation et, si besoin était, vous assignerez devant le tribunal d'instance où, en plus, vous demanderez des dommages et intérêts au titre de l'Art. 700 du Code civil.


"Cependant je n'ai reçu aucun devis d'un professionnel mais uniquement une estimation des travaux de remise en état des détérioration du logement."
La loi dit "devis ou facture", PAS "estimation". Donc, si retenue faite sur une "estimation", vous contestez cette retenue.

" L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives (jugement en cass 3eme civ ; 25 janvier 2006 N°04-20.726)"
Mais puisque les réparations ont été faites, exigez la "facture".


Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution").


===> Votre EDLS a-t-il été fait conformément à la loi ?
Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI toutes ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes [bailleur + titulaire(s) du contrat de location],
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS prouvé non valable ou pas réalisé ;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
Voir également : art 7 loi 6/7/1989.

=> Des retenues sur DG, au titre de réparations, ne peuvent se faire que pour des "dégradations" mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures.

Les montants correspondants aux dégradations légalement retenues DOIVENT être justifiés par des justificatifs - datés d’avant une éventuelle relocation - qui sont :
- des devis (acceptés ou non)
- OU des factures (Cour de cassation, 3 avril 2001) (diminuées d’un % de vétusté si vétusté il y a),
- OU des tickets de caisse des matériaux (pas du matériel) nécessaires auxdites réparations.

Le propriétaire DOIT fournir ces justificatifs :
- soit lors de la restitution partielle du DG (sous 2 mois après le rendu des clés),
- soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR :
1°) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
2°) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas < à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location.
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> art 22 § 7 de la loi du 6/7/1989 : Si le bailleur dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

 Saisine du tribunal d'instance :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Cordialement.
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