Achat à deux , union libre , question sur l'indivision

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- 14 mars 2019 à 18:06
Bonjour,

J'aurais besoin de votre aide pour éclaircir mon projet immobilier.
Moi et moi copine (union libre), nous avons pris un crédit pour un bien immobilier.

Le bien coûte 300.000 euros :
-Apport : j'apporte un apport personnel de 100.000 euros et ma copine aucun.
-Crédit : nous avons pris un crédit de 300.000 euros sans d’indivision du crédit.
Le crédit n'est pas en indivision du coup on est solidaire mutuellement et le notaire est obligé de diviser le crédit par 2.

Notaire :
J'ai demandé au notaire de faire le contrat en indivision car j'apporte mon apport.
Du coup il me propose un pourcentage de 75 % environ ( l'apport et 100.000 de crédit) et ma copine 25% (100.000 crédit).

Problématique:
Je comptais faire des remboursements anticipés conséquents avec la vente d'un bien prochainement et du coup réduire les années de crédit et en plus éventuellement payer plus le crédit par mois que ma copine.
Je ne peux pas changer le crédit , c'est trop tard sinon je loupe la vente.

Avec ces paramètres, je voulais que le notaire me donne plus de pourcentage mais il me dit que ce n'est pas possible, même avec l'accord de ma copine.
Est-ce vrai ou il ne veut pas se compliquer dans le dossier ?
Le notaire pourrait-il modifier ce paramètre ou faire une sorte d'avenant en spécifiant que ma copine valide le changement des pourcentages par rapport aux détails cité-ci-dessus ?
Si on ne peut rien faire au niveau du notaire, peut-on faire un document après la vente avec ma copine en modifiant le pourcentage de chacun ? Si ce document est-il valable et prendra le dessus sur le contrat du notaire ?et faut-il par un autre notaire ou autre métier juridique ?
Bon je précise qu"avec ma copine tout va bien mais la vie réserve tellement de surprise.

merci bcp
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Merci
Bonjour.

Les pourcentages proposés par le notaire 75% et 25% paraissent déséquilibrés par rapport à votre financement personnel de 100000, et l'emprunt commun de 200000.

Pour vous : votre apport ..........100 000.....33 %
....................1/2 emprunt ..........100 000....33 %
Pour votre amie : 1/2 emprunt 100 000.....34 %

Vos 75% sont peut-être justifiés par vos revenus ? (le double de ceux de votre amie).

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Bon en faite ce n'est pas les bons chiffres , je voulais vous écrire un truc pour simplifier les détails mais les voici :
Cout de la maison 524.000 euros et frais de notaire 6000 euros ( projet vefa) donc le projet 530.000 euros.
Mon apport est de 265.000 euros , crédit à deux est de 265 000,00 € à la banque. Du coup on a 132500 euros chacun à payer pour le crédit.
Voila plus ou moins les vraies chiffres avec peut-etre une différence de 1000 euros ou 2000 euros.
Et le notaire m'a dit à la louche 75 % pour moi et 25% pour ma copine.
ca vous semble cohérent par rapport au nouveau chiffre ?
merci
Oui, ça change, et explique les % du notaire.

Pour vous : votre apport................................265 000 50%
....................1/2 emprunt...............................132 500 25%
Pour votre amie : 1/2 emprunt......................132 500 25%

Ce qui veut dire que sur l'acte de propriété, vous avez 75% du bien, et votre amie 25%. Dans le cas de l'acquisition d'une maison et non d'un projet de construction.

Tant qu'à "peser" tout ceci, si la disparité de vos revenus (de l'un et l'autre) est importante, calculer une répercussion sur les pourcentages.
Oui mais justement je ne sais pas si le notaire peut modifier le pourcentage dans le contrat sans rentrer dans des calculs sur le crédit ou futurs remboursements mais se baser sur l'accord passer entre moi et ma copine au début puis le mettre dans le contrat , pourtant c'est simple mais peut etre pas légalement
Si vous proposez des taux différents de 25% et 75%, en expliquant au notaire votre raisonnement, pourquoi refuserait-il ?
Il prendra seulement soin de vérifier l'équité de vos calculs.

Par exemple : vous décidez que la totalité de vos deux revenus serviront à la vie commune.
Et supposons que votre amie a des revenus supérieurs aux vôtres :
quand elle gagne 100, vous-même gagnez 75

Pour elle : 50% emprunt x100 : 175 = 28.57 %, arrondi à 29%
Pour vous : 50% emprunt x 75 : 175 = 21.42 %, arrondi à 21%

Propriété 29% pour elle, et (21% + 50%) 71% pour vous.
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bonjour

l'idée du notaire est bonne à priori ( bien que je pense que vous parlez d'un pre^t de 200.000 € et non de 300.000 € ) d'où les2/3 pour vous et 1/3 pour votre copine

il est possible ( mais c'est compliqué à rédiger) de modifier la répartition dans l'acte en fonction de remboursements futurs ( et donc une part qui varie )

je vous conseille plutôt ( vus les taux d'intérêts très bas ) de ne pas procéder à un remboursement anticipé mais de placer le produit de la vente de votre autre bien et ainsi ne pas modifier l'équilibre ( et surtout le placement sera plus rentable que de rembourser)

il sera aussi possible ( si vous persistez à vouloir anticiper le remboursement ) de voir un avocat pour une "reconnaissance de dette " à l'égard de la communauté ou à votre égard

les termes ne sont pas forcément exacts( je ne suis pas avocat ) mais voilà l'idée

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Merci de votre réponse en effet je n'ai pas donné les bons chiffres car je voulais vous simplifier le calcul mais finalement j'ai fait une petite erreur , les voici :
Cout de la maison : 524000 euros sans frais de notaire
Frais de notaire : 6000 euros (vefa)
Mon apport : 265.000 euros
Crédit à la banque : 265.000 euros (132500 à payer chacun)

Je suis d'accord sur investir sur un autre projet aulieu de faire un remboursement anticipé, c'est plus intelligent mais bon j'aime pas trop les crédits et j'aimerai le rembourser vite.
Si en effet c'est compliqué pour le notaire de rajouter les informations pour le pourcentage en spécifiant mes futurs remboursements, est-il possible tout simplement de donner plus de pourcentage sans justification, du moment que ma copine l'accepte , ca doit pas trop compliqué à rédiger enfin si c'est légal

merci
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Merci
Bonjour
Pour ce qui concerne les concubins, en cas de litige, il faut savoir que la Cour de cassation ne tient compte que des pourcentages de répartition de la propriété et ne s'occupe pas des conditions de financement des emprunts.

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Commenter la réponse de Ulpien1
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Merci
Bonjour
La reconnaissance de dettes envers la communauté est impossible; il n'y a pas de communauté, seulement une indivision.
Qui paye les frais de notaire (acquisition plus contrat de prêt)?
bonjour je n'ai pas trop compris sur la reconnaissance de dette , pour les frais de notaire , ce n'est pas spécifié .
Au notaire ils prennent 30 % de la valeur de la maison donc 265.000 euros (avec frais de notaire, voir les vraies chiffre plus haut) donc normalement ils sont dans mon apport (mon apport 265.000) mais en quoi ca change ?
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Merci
Bonjour , j'ai eu le retour du notaire voici la réponse :

Comme indiqué lors de notre entretien téléphonique, nous devons indiquer à l’acte la répartition exacte du financement entre votre compagne et vous et ce en concordance avec l’offre de prêt.

Vous avez souscrit une offre de prêt dans laquelle votre compagne et vous êtes codébiteurs solidaires. Aucune répartition de remboursement particulière n’est indiquée dans votre offre de prêt.

A ce titre, le financement provenant de cette offre de prêt est reparti à 50/50 entre votre compagne et vous.



Comme indiqué lors de notre entretien téléphonique, si vous vouliez une répartition inégale du remboursement du prêt, vous auriez dû souscrire deux offres de prêt distinctes : une à votre nom et une au nom de votre compagne.

Seul le versement de l’apport personnel peut donc être réparti de manière inégale entre vous. Vous m’indiquez verser seul l’intégralité de l’apport personnel, donc sur l’ensemble de l’opération, les quotités d’acquisition sont les suivantes :

<![if !supportLists]>- <![endif]>77,90 % pour vous Monsieur ....

<![if !supportLists]>- <![endif]>22,10 % pour Madame ....


Si vous indiquez à l’acte une répartition différente, cela constitue une donation déguisée de votre compagne à votre profit. Votre compagne vous aurait donc consenti une donation sans payer les droits de mutation dus au fisc. L’administration fiscale risque de se retourner contre vous pour percevoir les droits de mutation qu’elle aurait dû recevoir.

Nous ne pouvons être complice d’une fraude fiscale.

Si vous souhaitez indiquer une répartition différente (93% pour vous et 7 % pour votre compagne) votre compagne doit donc préalablement à la vente consentir une donation à votre profit d’un montant de 80.288,23 €. Lors de cet acte, vous devrez régler la somme de 48.172,94 € correspondant aux droits de mutation à titre gratuit (60 % de droits entre concubins) à laquelle se rajoutent les frais d’acte.

Par ailleurs, je vous transmets un décompte acquéreur précisant que les fonds à verser pour le rendez-vous du 26 mars proviennent de votre apport personnel.

Enfin, vous m’indiquez dans votre mail avoir pris contact avec un notaire pour cette opération.

-------

Voila je pense que je ne peux rien faire ...A part payer 48.172,94 € à l'état si j'ai compris...
Vous en pensez quoi?il n'y pas de solution?
Clairement non, votre notaire a bien résumé la situation. Dans votre cas, vous auriez dû prendre chacun votre prêt... Surtout qu'avec votre bien en vente, un pret relais ou in fine aurait pu faire l'affaire.
kasom
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20 mars 2019
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Vous en pensez quoi?il n'y pas de solution?

c'est bien ça ,

Voyez avec le notaire comment cela pourrait se passer si vous faites des remboursements anticipés avec vos deniers propres : une reconnaissance de dettes de madame envers l'indivision ?
merci pour vos réponses cependant j'ai un notaire de longue date me qui dit que le notaire : ''Puisque le confrère ne veut pas mentionner qu’entre vous il existera une convention de remboursement du prêt dans d’autres proportions que 50-50,......" mais sans me donner plus de details sur cette convention car je ne passe pas pour lui et ne va pas rédiger l'acte , du coup cette fameuse convention je ne sais pas en quoi ca consiste , bref le fait d'avoir deux discours différents me pose problème
kasom
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20 mars 2019
6406 -
mais à la base le remboursement se fait bien à 50/50 au départ non ? comme précisé sur le prêt ..le notaire qui rédige l'acte a raison

ou alors l'autre notaire vous le payez pour avoir une réponse claire
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