Abattements

Bonjour,
Mon époux et moi nous nous étions fait une donation entre époux et étions mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts. A la suite de son décès, je suis pour un bien immobilier en indivision avec mes deux enfants et j'ai donc l'usufruit sur la totalité de ce bien plus la nue-propriété de la moitié de ce bien. Si je veux leur faire donation ma part de nue-propriété tout en conservant l'usufruit :
1) serai-je toujours, après donation, considérée comme en INDIVISION avec eux ? (= J'aurais toujours l'usufruit sur la totalité du bien et chacun d'eux aurait la moitié du bien en nu-propriété).
2) pour la donation de ma part de nue-propriété, puis-je faire jouer, outre les 40% pour mon usufruit, les abattements suivants :

• 20% parce que le bien est loué vide à l'année et le restera ?
• 20% parce que le bien est déjà en indivision entre nous 3, avant la donation ?

3) Il n'y a plus de plus-value actuellement sur ce bien. Mais après donation, la plus-value repartira : quelle sera alors la valeur du bien prise en compte pour le calcul de la future plus-value : l'estimation brute faite par l'agence immobilière ou le RÉSULTAT obtenu après tous les abattements possibles cités plus haut, y compris l'abattement pour l'usufruit ?
Je vous remercie par avance de bien vouloir m'éclairer.
Bien sincères salutations
Fany