TAXE OM , TYPE DE CHARGES , COLOCATION/MARIAGE [Résolu]

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vendredi 14 décembre 2018
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Bonjour,

Pour un couple marié qui viennent de louer un appart T3 vide depuis 6 mois exactement , nous venons de recevoir une facture de TAXE d'ordures ménagères.

En vérifiant le contrat de bail , je vois qu'ils indiquent "colocataires solidaires et indivis ", alors que d'après le site service public :

Attention : la location exclusive d'un logement à un couple marié ou pacsé n'est pas une colocation

Est-ce normal ? ou dois je demander de rétablir le contrat ?

En voulant vérifier quel type de charges sur notre contrat (Forfaitaires ou Réelle) la seule clause qui décrit les charges est la suivante :

B. CHARGES RECUPERABLES
En plus du loyer principal, le locataire remboursera toutes les charges selon les modalités suivantes : Provision sur charges mensuelle avec
régularisation annuelle.
La provision est fixée à ce jour à XX,00 €uros (soit quarante euros) par mois. Elle variera en fonction de la prochaine régularisation.
Le montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location est de XXX,00 €uros.


Donc ma question est :

est-ce normal de recevoir une facture de TEOM sachant que les charges sont provisionnel ? je ne sais pas si j'ai le droit de partager des chiffres mais le montant de la facutre est de 163€ pour un T3 NON meublé de 63m², normalement LA TEOM est calculée au prorata des mois d’occupation, je trouve que c'est trop pour 6 mois d'occupation ?

Merci de votre aide
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dimanche 12 avril 2015
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Merci
bonsoir,

qui dit "provisions de charges" dit "charges au réel" avec régularisation annuelle.

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
-> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
-> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en location nue pour des co locataires uniquement) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
http://www.cc-orb-jaur.fr/-la-redevance-d-enlevement-des-.html

• ARRIÉRÉS de TEOM :

Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).

Quant à l'intitulé du contrat de location, vous avez raison, ça devrait être "bail de location nue au nom de M. et Mme.
Mais dans le fond, ça ne change pas grand-chose : chacun est responsable des dettes de l'autre ("jusqu'à la transcription d'un éventuel divorce !!)

Cordialement.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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14 décembre 2018
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Merci
Merci de votre réactivité

Si je comprend bien , notre type de charges est REEL et pas forfaitaires.

Vous citez :

"• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
-> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
-> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF. "

Comment du coup savoir lequel des deux cas est notre contrat ? Aucune clause dans le contrat de bail prévoyant que le locataire remboursera séparément sa quote-part de la TEOM, et en plus c'est bien indiqué
"En plus du loyer principal, le locataire remboursera toutes les charges selon les modalités suivantes : Provision sur charges mensuelle avec régularisation annuelle. "


Merci
djivi38
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la TEOM est une TAXE.
Rien n'est spécifié dans votre contrat au sujet de cette taxe :
->" Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout
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