Création d'une SCI familiale pour succession

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- - Dernière réponse : Patfour
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23 novembre 2018
- 23 nov. 2018 à 14:42
Bonjour Madame, Monsieur,
Mes parents possèdent une maison d'une valeur d'environ 1200000 € (maison ancienne mais à St-Tropez d'où la valeur élevée estimée). Ils ont 80 ans (père propriétaire par donation de ses parents) et 82 ans (mère usufruitière). Je suis fils unique et malheureusement, à leur décès il me sera impossible de conserver cette maison (frais autour de 350000€ estimés par un notaire).
La création d'une SCI familiale (avec mes parents et moi-même (peut-être aussi ma fille?)en tant qu'associés)est-elle une bonne solution dans ce cas là pour me permettre de conserver la maison?
Si oui, la valeur des parts de la SCI doit-elle être en rapport avec la valeur de la maison ou peut-on la fixer nous même de manière arbitraire? (par exemple 1000 parts à 10€ réparties à 3 ou 4)
Enfin, quels seraient les frais de succession dans ce cas (hors frais de constitution de la SCI, rédaction des statuts)?
En vous remerciant par avance de votre réponse,
Cordialement
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Merci
est-elle une bonne solution dans ce cas là pour me permettre de conserver la maison?
Faites-en la démonstration !
Si cette opération était fiscalement intéressante, il existerait en France + de SCI que de citoyens !

Je suis fils unique et malheureusement, à leur décès il me sera impossible de conserver cette maison (frais autour de 350000€ estimés par un notaire).
Il existe une procédure de paiement fractionné des droits de succession, permettant d'étaler le paiement des droits de succession dans le temps.
(copier-coller)
b. Délai spécial de paiement fractionné
60
Le délai maximal prévu au I-A-1-a § 10 à 50 est porté à dix ans et le nombre des versements est doublé sans pouvoir toutefois dépasser vingt lorsque l'actif héréditaire comprend, à concurrence de 50 % au moins, des biens non liquides énumérés au quatrième alinéa de l’article 404 A de l'annexe III au CGI.
Exemple : Part d’un héritier en ligne directe :
- actif net : 830 000 € ;
- abattement : 156 359 € ;
Remarque : Pour la perception des droits afférents aux mutations en ligne directe, il est pratiqué un abattement, fixé pour 2009 à 156 359 € sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés par suite du prédécès ou de la renonciation de l'enfant.
- taux = 146 116 x 100 / (830 000-156 359) = 21,69 %.
Le nombre de versements autorisés est de dix.
Si l’actif héréditaire comprend au moins 50 % de biens non liquides, le nombre de versement est doublé sans pouvoir dépasser 20.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1398-PGP.html

D'autre part, les parents ne décédant pas en même temps (sauf sinistre), si le conjoint survivant opte pour l'usufruit seulement, les droits de succession dus par l'héritiers peuvent bénéficier du "paiement différé" des droits de succession jusqu'à la réunion de l'usufruit à la nue-propriété, soit pratiquement au décès de l'usufruitier.
(copier-coller)
B. Dispositions particulières applicables au paiement différé des droits de mutation par décès (CGI, ann. III, art. 404 B)
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1398-PGP.html

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Patfour
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lundi 12 novembre 2018
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23 novembre 2018
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merci pour votre réponse rapide, mais votre réponse :
"Faites-en la démonstration !
Si cette opération était fiscalement intéressante, il existerait en France + de SCI que de citoyens !"
est un peu courte. Certaines solutions intéressantes ne sont quelquefois pas utilisées par manque d'information (+/- volontaire de la part des services du fisc ou de certaines catégories professionnelles).
Si j'envisageais malgré tout cette solution, quel serait le régime fiscal? et je renouvelle ma question sur la valeur des parts de la SCI à laquelle vous ne m'avez pas apporté d'éléments.
En ce qui concerne le délai de paiement, je pensai qu'il n'était que de 2 ans, or s'il est de 10 ans c'est une très bonne nouvelle. Est-il possible de mettre ce délai à profit pour faire des travaux de rénovation dans la maison et la revendre à un prix supérieur à l'estimation actuelle, ce qui permettrait de payer les droits de succession et de récupérer de quoi racheter un autre bien?
Bien cordialement
condorcet
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19 décembre 2018
> Patfour
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23 novembre 2018
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Vous donnez l'impression d'être bien informé des tenants et aboutissants de la situation que vous décrivez.
Je vous laisse avec vos certitudes en attendant de 'prendre connaissance de développements à venir sur le sujet de la part d'autres intervenants habituellement présents sur ce forum.
Je ne suis sur que du montant des droits de succession futurs car j'ai consulté un notaire à ce sujet. Pour le reste un ami m'a présenté la SCI comme une solution miracle. Il semble que ce ne soit pas le cas et mes questions étaient juste destinées à éclaircir les zones d'ombre. Si j'ai pu vous paraître déjà informé, ce n'est pas du tout le cas, j'ai simplement lu pludieurs articles avant de trouver votre forum qui avait l'air très réactif et bien informé
condorcet
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19 décembre 2018
> Patfour -
j'ai simplement lu pludieurs articles avant de trouver votre forum qui avait l'air très réactif et bien informé
Documentation à jour à/s. des modalités de paiement des droits de succession :
(copier-coller)
-Mémento fiscal Francis Lefebvre-
Paiement fractionné
CGI ann. III art. 396, 1° et 404 A
ENR-I-16150 s
68935
Le paiement des droits de succession peut être acquitté en plusieurs versements égaux et à intervalles de six mois au plus, sur une période maximale d'un an (leur nombre est limité à trois).
Ce délai maximal d'un an est porté à trois ans (avec un nombre de versements limité à sept) à la condition que l'actif héréditaire comprenne, à concurrence de 50 % au moins, des biens non liquides.
Précisions
Les biens non liquides sont ceux énumérés à l'article 404 A, I de l'annexe III au CGI. Il s'agit notamment des immeubles, des fonds de commerce et des valeurs mobilières non cotées, des objets d'antiquité, d'art ou de collection.

Paiement différé
CGI ann. III art. 397 et 404 B
ENR-I-16260 s
68940
Le paiement des droits peut être différé :
lorsque la succession comporte dévolution de biens en nue-propriété ;
lorsque la succession donne lieu à l'attribution préférentielle d'une exploitation agricole ou en cas de réduction de libéralités ayant pour objet l'un des biens susceptibles de donner lieu à une attribution préférentielle (CGI art. 1722 bis).

Le paiement des droits peut être différé jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter :

soit de la date de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ou de la cession totale ou partielle de cette dernière (toutefois, lorsque le montant de la cession est inférieur à celui des droits exigibles, le bénéfice du paiement différé peut être conservé pour le solde des droits à condition que cette somme soit versée à titre d'acompte sur les droits en suspens : BOI-ENR-DG-50-20-30 n° 240) ;
soit du terme du délai imparti à l'attributaire, au légataire ou au donataire pour le paiement des sommes dont il est débiteur envers ses cohéritiers.Le paiement différé est limité aux droits afférents soit à la nue-propriété, soit aux soultes ou récompenses payables à terme.

Précisions
Le bénéficiaire du paiement différé pour les biens transmis en nue-propriété peut être dispensé du paiement des intérêts à condition que les droits de succession soient calculés sur la valeur imposable (à la date du décès) de la pleine propriété des biens recueillis en nue-propriété.
La cession de titres d'un portefeuille de valeurs mobilières effectuée par l'usufruitier n'entraîne déchéance du crédit de paiement différé des droits de succession accordé au nu-propriétaire que si l'administration établit que le produit de la cession n'a pas été intégralement affecté à l'acquisition de nouvelles valeurs (BOI-ENR-DG-50-20-30 n° 260).
En cas de cession du bien attribué ou légué, les droits deviennent immédiatement exigibles.

Pour le reste un ami m'a présenté la SCI comme une solution miracle.
C'est exactement sur ce point que je me suis permis d'appeler votre attention.
Des balivernes tenues au comptoir du Café du Commerce, comme bien d'autres y compris de part de journalistes sur les chaînes TV.
Lorsque l'on vous aura démontré qu'un immeuble n'a pas la même valeur en SCI qu'à titre particulier, si faible dans le premier cas qu'une SCI permet d'échapper ou réduire les droits d'enregistrement.
C'est ce que je voulais vous préciser.

Quand aux modalité fiscales de paiement j'ai placé un lien en direction d'une instruction administrative très ancienne sans 'avoir relue.
Ci-dessus reproduit en copier-coller la documentation tenue à jour en permanence sur internet par l'établissement d'édition.
Patfour
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23 novembre 2018
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Merci pour ces précisions. Si j'ai bien compris et dans la mesure où la maison (bien non liquide) représente plus de 50% de l'héritage, j'aurai 3 ans pour payer les droits de succession avec un maximum de 7 mensualités.
Cordialement
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19 décembre 2018
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Merci
Remettez vos connaissances à niveau Condorcet,

- le délai de 10 ans n'existe plus
- l'abattement de 156359 € non plus

Un peu de fatigue sans doute !!!
Bonjour, avez vous des réponses à mes questions initiales, à savoir l'intérêt ou non de la SCI familiale pour gérer une succession (voir conditions exposées au début du sujet)
Merci d'avance, cordialement
roudoudou22
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19 décembre 2018
-
l'intérêt ou non de la SCI familiale pour gérer une succession

Aucun intérêt, la SCI étant une société transparente elle ne modifie pas, de par son existence les obligations de ses membres et n'apporte aucun avantage fiscal.
Merci beaucoup pour votre réponse rapide.
Cordialement
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vendredi 2 mars 2018
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19 décembre 2018
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Merci
Bonjour
Créer une SCI pour quoi faire? Pour diminuer les droits de succession? pas dans votre cas, cela ne vous apportera rien.
Cette SCI ne possèderait que ce bien immobilier, mais sans pratiquement de dettes ,aucun emprunt. Alors quelle décote appliquer sur les parts sociales dans une fourchette entre 5 et 20/25 , compte tenu de cette situation?5%, voire 10% au grand maximum?
Mais cette décote vous l'avez déjà au premier décès: je présume qu'il s'agit du logement familial de vos parents? Si oui, vous avez une décote de 20% sur la valeur de la succession au premier décès : si l'immeuble vaut 1200000 euros , les droits de succession ne porteront que sur
(1200000 X 0,80); 2 =480000 euros brut. Vous ne ferez pas mieux avec une SCI et même certainement moins bien.
Vous savez sur internet vous trouverez une multitude d'articles sur la SCI, mais nombre d'entre eux vous font miroiter des avantages qui ne sont pas mieux que ceux de la lessive qui lave plus blanc que blanc...
Très bien merci. Vous me confirmez bien que c'était bien trop beau pour être vrai. Par contre, je ne comprends pas votre calcul sur l'assiette des droits de succession. Pourquoi (1200000x0.80)/2?
Merci d'avance
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samedi 15 novembre 2014
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19 décembre 2018
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Merci
ulpien c'est un bien non commun a t-il ecrit....donc 1200K appartienne au père seul
A sa mort la veuve peut avoir 1/4 en PP +3/4 en usufruit sans droits ==40% du tout
Les droits du fils sont sur 720K (60%) soit 129000
Au 2e deces le fils a de facto 75% en PP et n'a plus de droits que sur 300.000 soit 38000
total des droits juste 167k (et non les 340 du notaire)


si la mere décède en 1er au deces du père notre internaute devra effectivement payer près de 300K



Votre père peut aussi vous donner la seule nue propriété aujourd'hui (droits sur 80% de 1,2M vu son age = 960Ke...cela fait moins a payer = 200k mais c'est de suite

On pourrait envisager aussi donation de 50% de la NP maintenant (droits de juste 74k plus frais d'actes notarié et cela devient intéressant si votre père survit 15 ans de plus ou si votre mere lui survit


A part cela que voulez vous faire d'une maison d'un gros millions à St Tropez ? Y vivre vous ? vous avezp pleins d'enfant que vous voulez y emmener en vacances ? N'auriez vous pas mieux à faire de 900 000 euros de cash si vous la vendiez à leur décès ?
et si le parent survivant dans quelque années doit aller en EPHAD vous faite quoi de la maison pour payer l'EPHAD ?
dans tous les cas aucun intérêt de sci !
Commenter la réponse de Poisson92100
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vendredi 2 mars 2018
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19 décembre 2018
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Merci
Bonjour
Ah oui, j'avais lu rapidement "mes parents possèdent une maison". de toutes façons cela ne change rien au principe que la SCI n'est pas une solution valable.
Mais vous aussi , vous avez mal lu car le père n'est pas plein propriétaire, l'épouse étant usufruitière. Donc l'actif de succession n'est pas de 1200000 , mais de 960000!
Merci beaucoup pour tout ces éléments. La maison à St-Tropez est leur résidence principale, je suis né à St-Tropez et je compte bien y passer ma retraite. je cherche donc la meilleure solution pour récupérer la maison ou une somme d'argent me permettant d'acheter autre chose.
J'en profite pour vous poser une dernière question :Est-il possible de mettre le délai de paiement des droits à profit pour faire des travaux de rénovation dans la maison et la revendre à un prix supérieur à l'estimation actuelle, ce qui permettrait de payer les droits de succession et de récupérer de quoi racheter un autre bien?
Bien cordialement
Poisson92100
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samedi 15 novembre 2014
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19 décembre 2018
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uplien - je ne vois pas comment la femme peut etre usfrutière - elle le deviendrait en cas de décès de l'époux

Mais nous sommes d'accord ZERO intérêt pour la SCI !


Pour votre question si vous vendez à un prix supérieur à l'évlaution d'une declaration de succession dans un delais proche (moins de 2/3 ans) il est evident qu'il faudra justifier la hausse au fisc
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Merci
Décompte:
-au premier décès, la maison continuant d'être occupée par le conjoint survivant, abattement de 20%, soit 1200000 X 0,8 = 960000
mais s'agissant d'un bien de communauté, la part du de cujus est égale à 960000 : 2= 480000 euros
Avec l'abattement la part taxable serait de 480000 - 100000 = 380000 sous réserve qu'il n'y ait eu aucune donation dans les quinze années précédentes.
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23 novembre 2018
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Merci
Merci à tous pour vos réponses, cordialement
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