décès bailleur,bail rural oral sans paiement

Question

Bonjour, 
Mon père vient de décéder.Nous sommes 3 enfants héritiers(mon frère ma soeur décédée et moi.Ce sont ses filles donc mes 2 nièces qui sont héritières du coup à sa place)
Mon frère est fermier de mon père depuis 33 ans sans payer de fermage et sans bail écrit.Il est déclaré à la MSA.Cela est-il suffisant pour qu'il soit considéré comme fermier.
Peut-on rapporter à la succession cet avantage qu'il a eu et comment faire pour cela?
Il payait depuis quelques années la taxe foncière à ce qu'il dit.Je lis sur internet que le bailleur doit se faire payer un fermage+20% de la taxe foncière et non pas la totalité de la taxe
De plus mon frère a fait faire un emprunt à notre père âgé de 80 ans pour payer ses propres charges sociales qu'il ne payait pas depuis 5 ans sans rien dire à personne .Il n'y avait pas d'assurance souscrite pour ce prêt et il y a une hypothèque sur la ferme qui porte sur la maison + 4.5 hectares.
Il ne veut pas rembourser cet emprunt et dit maintenant que c'est une dette commune
Son avocate lui dit qu'il n'a pas à payer non plus la taxe foncière et que c'est une dette commune également
Il disait payer la taxe foncière en guise de fermage;il ne va pas le faire sur les conseils de son avocate.Peut-on exiger un fermage du coup pour l'année 2018.Où devons-nous nous adresser pour obtenir ce paiement de fermage?
Il vivait avec mes parents donc ne payer pas de loyer maison ni électricité chauffage téléphone etc etc
Peut-on également faire rapporter ça à la succession ?
On voudrait vendre mais lui veut repousser d'1 an le temps de se retourner comme il dit mais pour moi il me semble qu'il n'a aucun droit s'il ne paye pas.Peut-on demander en plus une indemnité d'occupation de la maison puisqu'il y reste?Il y avait un mandataire judiciaire qui allait vendre car il y avait eu violences physiques sur mon père mais maintenant que mon père est mort la mesure s'arrête et on ne sait pas quoi faire
Merci de vos réponses car nous en avons bien besoin

condorcet · Answer

Merci de vos réponses car nous en avons bien besoin
Votre frère est conseillé et assisté par un avocat.
Cela laisse présumer une affaire qui aboutira tôt ou tard devant le tribunal paritaire.
Votre frère a suffisamment de munitions dans sa cartouchière.
N'escomptez pas réussir à vous défendre sans avocat.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Dans votre affaire, il< y a quatre points de droit distincts:
1/Qualité de votre frère: S'il n'est pas déclaré comme aide familial et est donc fermier, vous pouvez déjà lui réclamer les cinq dernières années de fermage.La procédure est délicate et doit être mise en oeuvre par un avocat spécialisé en droit rural.
2/ Impôts: si votre frère est fermier , il doit prendre en charge 20% du montant de la taxe foncière. Le surplus est à la charge de l'indivision.

3/ Avantage indirect: le fait d'avoir été logé, nourri , etc. par vos parents, se dénomme avantage indirect. Il est très difficile de faire réintégrer cet avantage dans la succession depuis l'abandon de l'autonomie de cet avantage , qui est désormais interprété sous l'angle de la donation.S'il est fermier vous ne pouvez pas obtenir d'indemnité d'occupation du logement.
4/ vente de la propriété: il obtiendra sans problème, s'il est fermier, un report judiciaire pour le partage ou la vente de la propriété.
En conclusion vous avez intérêt à ^prendre dès à présent un avocat spécialisé en droit rural.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Le juge peut maintenir l'indivision jusqu'à cinq ans.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Oui il<faut demander les cinq années en même temps car autrement vous allez allongé les délais.
Si vous r&clamez uniquement  pour 2018  vous en avez pour trois mois. Mais comme il< faut deux non paiements de loyer, vous allez recommencer pour2017 et cela fera trois mois de plus d'attente.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Si il vous faut prendre un avocat spécialisé en droit rural car la procédure et le droit rural sont complexes .

marinellad · Answer

Il faut prendre un avocat spécialisé dans les baux ruraux et succession.Si vous saisissez seule le tribunal paritaire des baux ruraux et que vous ne maîtrisez pas le droit rural vous allez perdre.C'est très complexe.
Un bail oral a une durée indéterminée et a la même valeur qu'un bail écrit.la différence avec un bail écrit c'est que l'on a une date véritable de départ et que c'est d'après cette date que l'on peut après résilier par voie d'huissier uniquement 18 mois avant le départ souhaité du preneur(votre frère)
Mais est-ce vraiment un bail verbal? C'est- ce que je pensais moi aussi dans mon cas au départ.Or si la MSA vous dit qu'il y a eu un bail de 9 ans renouvelable par tacite reconduction c'est que à l'époque il a quand même être dû enregistré aux impôts.Il faudrait que vous vous rapprochiez des impôts pour le savoir.Ils vous le diront peut-être oralement avec ce que votre frère aurait dû payer en terme de fermage à vos parents.Si c'était un fermage à titre gratuit effectivement c'est une donation déguisée.Vos parents se sont-ils appauvris de ce fait ou pas là est toute la question.
Dans un bail oral ou sous seing privé la déclaration aux impôts n'est peut-être pas obligatoire
Vous avez certainement l'information dans le document de donation partage.Si ce n'est pas mentionné c'est que vos parents et votre frère ont menti au notaire.
Au cadastre ils ne peuvent pas avoir ce genre d'informations
Appelez dans un premier temps les impôts en expliquant que votre père est mort et que dans le cadre de la succession vous avez besoin de renseignements et que vous cherchez ce document (le bail)
Je reviendrai vers vous pour voir si je peux vous apporter autre chose
Cordialement

marinellad · Answer

Je reviens vers vous.Si je comprends bien vous avez signé la donation partage en ne sachant pas qu'il y avait un bail. Donc là il y a bel et bien quelque chose à creuser et à faire valoir.
Par contre pour le studio miteux si vous aviez estimé à l'époque qu'il n'y avait pas disparité et que vous l'avez accepté là vous ne pouvez rien faire de plus.Il vaut effectivement mieux ne rien réclamer au sujet des récoltes aujourd'hui car vous reconnaitriez ainsi son statut de fermier.Si vous faisiez cela vous ne pourriez plus prétendre à la libéralité consentie car cela voudrait dire que vous étiez d'accord avec vos parents.cordialement

marinellad · Answer

Et vous pouvez tout simplement rencontrer le notaire qui a fait l'acte de donation .Pas par téléphone la secrétaire bottera en touche.Elle va vous demander pourquoi.Vous le lui dites comme ça le notaire préparera sa réponse.Vous êtes dans votre droit vu que votre père est mort et que des informations vous ont été cachées.
il doit vous montrer tout ce qui concerne la succession de votre père.Moi j'ai opéré comme ça et j'ai obtenu les éléments que je voulais.ils sont assermentés et même s'ils sont d'un côté plutôt que d'un autre ils sont obligés de vous donner les éléments et réponses que vous voulez.Vous pouvez également contacter un autre notaire lambda par mail en exposant brièvement votre problème, il vous répondra et c'est gratuit.Vous pouvez aussi contacter le service juridique de la msa du département de votre frère par téléphone c'est gratuit également et vous trouverez le numéro sur le site de la msa du département d'où dépend votre frère
Cordialement

marinellad · Answer

Votre mère est-elle décédée également ou pas?

Décès bailleur,bail rural oral sans paiement

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