Calcul déductions pour location en cours d'année

Question

Bonjour,
Je voudrais mettre mon bien en location le 1er septembre 2018 en LNMP en régime réel (j'ai pas mal de travaux).
Je voudrais ne pas être en déficit foncier car je veux vendre avant 3 ans.
Donc, puis-je proratiser mes charges déductibles : 
-charges récupérables de septembre à décembre
-appel de fonds correspondant à la fin du ravalement arrivant le 1er septembre (et pas les autres appels intervenus en mars et septembre 2018)
-amortissement sur la valeur du bien de 2% par an, mais proratisé sur 4 mois (ex : 6000 euros par an, mais 2000 euros comptabilisés entre septembre et décembre)?

Et si je suis en déficit, et que je vends avant 3 ans, qu'est-ce que je dois payer en plus aux impôts?

De plus, avec l'année blanche fiscale, le régime micro-bic n'est-il pas plus avantageux dans ce cas?

En vous remerciant pour vos réponses!
Claire

flocroisic · Answer

Bonjour

Vous ne risquez pas d'etre en deficit foncier puisqu'il s'agit de lmnp.

Revenu foncier = location non meublée 
Bic = location meublée 

Vous devez vous faire enregistrer aupres du tribunal de commerce comme loueur en meublé non professionnel, opter pour un regime d'imposition et obtenir votre numero siren.
Au reel, vous devrez tenir une comptabilité  comme une entreprise selon les regles du plan comptable general (bilan compte de resultat et annexes) : creances acquises dettes certaines avec eventuellement les provisions.
Vous ne pouvez pas choisir combien vous deduisez , vous devez deduire la réalité. 
En outre un deficit bic non professionnel ne se deduit pas du revenu global mais des benefices ulterieurs.

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