Abus de mon agence suite à l'état des lieux.

Incan71 2 Messages postés mardi 5 juin 2018Date d'inscription 5 juin 2018 Dernière intervention - 5 juin 2018 à 21:38 - Dernière réponse : djivi38 18113 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 juin 2018 Dernière intervention
- 5 juin 2018 à 22:53
Bonjour,

Je vais vous faire le récit de l'abus d'une agence immobilière concernant les frais retirés de ma caution suite à l'état des lieux de sortie.

L'état des lieux de mon appartement était il y a 2 mois. Je tiens à préciser que ce n'est pas l'agence qui fait l'état des lieux mais une autre entreprise.
Juste avant l'état des lieux j'étais passé dans l'agence et on m'avait informé que l'on me proposerait de me redonner les clés temporairement après l'état des lieux de sortie afin d'effectuer éventuellement du ménage pour éviter de payer des frais.
Quelques jours plus tard l'état des lieux est fait par l'entreprise. N'ayant pas de nouvelles de mon agence je ne m'inquiète pas vis à vis de l'état des lieux. Quelques mentions de non nettoyage que je considère correcte (Et encore . . .)
Bref, 2 mois plus tard je reçois ma caution avec 170€ de moins. Aucune facture, aucune nouvelle de l'agence depuis l'état des lieux rien du tout. Il a fallu que j'appelle l'agence pour avoir la facture. (Non acquittée au passage, je ne sais pas si ça peut avoir son importance).
Une fois la facture sous les yeux je me rend compte de l'immense mauvaise foi de l'agence. Quelques exemples : Une seule mention de nettoyage alors qu'il y avait plusieurs mentions sur l''état des lieux (C'est à mon avantage mais ce n'est que le début), un rideau de douche changé ? (Le leur était tellement sale que j'en ai acheté un et mis le leur au placard et ressorti uniquement pour l'état des lieux). Un joint de robinet qui n'est jamais mentionné dans l'état des lieux ? Du silicone remis dans la douche car ils se trompé de photo ?
Sans parler des prix on me demande 43€ rien que pour le changement pour le rideau de douche, 25€ de déplacement, 15,90€ de nettoyage de VMC ?
Donc j'ai ici une facture totalement abusive, non acquittée, que j'ai dû demandé à l'agence sans avoir aucune nouvelle et à la fin je dois payer 170€ ?
J'ai commencé à titiller l'agence là dessus par téléphone notamment au niveau du rideau de douche le point qui m'a fait sauter au plafond, cela dit si je pouvais avoir quelques éclaircissements supplémentaires pour que ces escrocs me remboursent cela serait génial !
Merci

PS : Est-il utile de préciser que j'ai dû nettoyer l'appartement pendant 1 jour entier à mon arrivée tant il était sale ? Et la seule réponse que j'avais eu à l'époque étant : "oh excusez-nous d'habitude on fait attention"
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3 réponses

djivi38 18113 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 juin 2018 Dernière intervention - 5 juin 2018 à 22:06
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Merci
bonsoir,

je vais tenter de répondre point par point dans l'ordre, sans même avoir lu la totalité de votre post :

I) "Je tiens à préciser que ce n'est pas l'agence qui fait l'état des lieux mais une autre entreprise. "
Ça n'a aucune conséquence.

II) "on me proposerait de me redonner les clés temporairement après l'état des lieux de sortie afin d'effectuer éventuellement du ménage pour éviter de payer des frais. "
Très inhabituel, et même, je dirais, plutôt... malhonnêtement "incitatif" à ne pas faire le ménage pour la remise des clés... afin de pouvoir mentionner sur l'EDLS "ménage non fait" et ainsi pouvoir faire une retenue sur le DG.

III) "2 mois plus tard je reçois ma caution "
Non, pas votre "caution", mais vous recevez la restitution partielle de votre DG = DÉPÔT DE GARANTIE

IV) "Aucune facture"
Un bailleur DOIT JUSTIFIER les retenues sur DG par devis ou factures de professionnels lors de la restitution partielle du DG, voire un peu + tard dans des délais raisonnables, à défaut, la retenue est illégale.

V) "J'ai commencé à titiller l'agence là dessus par téléphone "
Ça ne sert à rien : tél, sms, mail n'engendrent aucune preuve de réclamation.
Il vous faut faire un courrier R+AR de mise en demeure... après avoir lu (et bien intégré) ce que je dis ci-dessous :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI
(hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :


Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques (et faits légalement) ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire).
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord")


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.
Commenter la réponse de djivi38
Incan71 2 Messages postés mardi 5 juin 2018Date d'inscription 5 juin 2018 Dernière intervention - Modifié par Incan71 le 5/06/2018 à 22:38
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Merci
Bonsoir,

J'ai lu attentivement votre réponse.
Etant donné qu'en effet j'ai signé l'état des lieux il va être difficile de contester les irrégularités dans l'état des lieux d'entrée et de sortie. Cela dit je pense pouvoir dans tout les cas contester les quelques points que j'ai cité qui sont abusifs car non présent dans les EDL.

De plus qu'en est-il de la contestation du gonflement des prix sur la facture ?

Dernière chose : Quand vous dites que les dégradations doivent être mentionnées sur l'EDLS, parlez-vous des différences entre l'EDLE et l'EDLS ou de phrases explicites concernant la dégradation ?

Je serais heureux de pouvoir m'entretenir en privé avec vous djivi38 pour exposer ma situation en détail et de pouvoir se battre contre ses agences qui s'installe dans des villes étudiantes pour profiter de notre manque d'expérience dans la vie active afin de s'enrichir sur notre dos.
djivi38 18113 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 juin 2018 Dernière intervention - 5 juin 2018 à 22:53
Une facture-ticket-de-caisse ne sert à rien : il FAUT que ce soit un professionnel qui produise une facture OU un devis.
Donc par ex. si le WC n'a pas été nettoyé par une entreprise de ménage, il n'y a pas de retenue sur votre DG.
Une facture de professionnel ne peut pas être contestée, tandis qu'un devis peut l'être : déjà dit dans mon topo !

"Quand vous dites que les dégradations doivent être mentionnées sur l'EDLS...,"
Je veux dire qu'une dégradation constatée lors de l'EDLS ET mentionnée sur cet EDLS pourra induire une retenue sur DG A CONDITION qu'elle ne figure pas sur l'EDLE.
Par ex.:
EDLE : tapisserie séjour propre
EDLS : tapisserie séjour sale
Le bailleur est en droit de retenir sur le DG du locataire le montant du devis OU de la facture du professionnel du bâtiment.

Désolée, je n'accepte pas les MP : votre expérience, et mes réponses, ainsi que les réponses d'autres intervenants, peuvent être utiles à d'autres personnes, donc, j'en reste à des échanges sur ce forum.

cdt.
Commenter la réponse de Incan71
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