Frais donation partage/usufruit/survivant

Ray100 - 2 juin 2018 à 14:59 - Dernière réponse :  ray100
- 8 juin 2018 à 23:22
Bonjour*

quels seraient les frais donation partage avec réserve d'usufruit bien immo de 750000 d'un bien reçu en héritage, à transmettre à mes 2 enfants . Je suis âgé de 67 ans , je compterai faire cette transmission à 70 ou 71 ans.
De plus, ma femme,avec qui je suis marié depuis 1974 , mère de mes 2 enfants(communauté réduite aux acquets) si je décèderais, pourra-t'elle rester dans ce bien ?
Par avance ,merci

Edit: J'ai omis d'indiquer que ma femme et moi nous sommes consentis une donation au dernier vivant
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21 réponses

condorcet 26881 Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 21 août 2018 Dernière intervention - 5 juin 2018 à 12:41
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Merci
quels seraient les frais donation partage avec réserve d'usufruit
Seul un notaire sera en mesure de vous donner une fourchette du montant des frais d'une telle opération.

Je suis âgé de 67 ans , je compterai faire cette transmission à 70 ou 71 ans.
N'attendez pas d'atteindre l'âge de 71 ans.
Jusqu'au 70 la valeur de votre usufruit est de 40 %, à partir de 71 il baisse de 10 %.
Sur un bien d'une valeur de 750000 € en pleine propriété, la nue-propriété transmise à vos 2 enfants serait de :
750000 € x 60 % = 450000 € avant 71 ans
750000 € x 50 % = 375000 € après 71 ans.
D'autre part, n'oubliez pas que la donation serait rapportable à la succession si vous deviez quitter cette terre dans - de 15 ans, d'où l'âge de 70 ans est la limite.

si je décèderais, pourra-t'elle rester dans ce bien ?
C'est très simple.
L'acte contiendra une clause de réversion de vos droits en usufruit au profit de votre conjoint, mère de vos enfants.
C'est du classique.

Auparavant, rencontrez votre notaire susceptible de vous proposer une autre formule.
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Merci
bonjour,

si le décès du donateur intervient durant ces 15 années, la donation reviendrait dans la succession, mais les frais de donation partage ayant déjà été réglés, l'Administration fiscale devrait en tenir compte et ne taxer que la part de l'usufruit ,? ou bien au prorata des années de vie,,?
que deviendrait aussi les parts d'abattements (100000 par enfant) ayant servi au calcul de cette donation?

Merci de m'éclairer car ce n'est pas facile tout ceci.
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condorcet 26881 Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 21 août 2018 Dernière intervention - Modifié par condorcet le 6/06/2018 à 10:36
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Merci
l'Administration fiscale devrait en tenir compte et ne taxer que la part de l'usufruit ,?
La législation fiscale ne demande pas autre chose que de rapporter la valeur du bien donné à la succession.
Le patrimoine ayant été transmis pour une valeur de............... de la nue-propriété, seule cette valeur sera rapportée sans réajustement comme tel est le cas dans un rapport civil dans le cadre d'un partage.
L'extinction naturelle d'un usufruit par le décès de son détenteur n'est pas assujetti au paiement des droits de succession :
(copier-coller)
-Article 1133 du code général des impôts-
Sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier.

ou bien au prorata des années de vie,,?
Pas du tout.
C'est tout ou rien :
+ de 15 ans pas de rapport à la succession ;
- de 15 ans rapport à la succession.

Il n'existe qu'un seul cas du décès de l'usufruitier dans les 3 mois de la donation qui serait fiscalement rapportable à la succession du donateur selon la valeur du bien donné MAIS en pleine propriété.

que deviendrait aussi les parts d'abattements (100000 par enfant) ayant servi au calcul de cette
donation?

Décès + de 15 ans après la donation :- pas de rapport - récupération de l'abattement - on repart de "zéro" comme si rien ne s'était passé auparavant.
Décès - de 15 ans après la donation :-l'abattement est maintenu- les droits sont recalculés- la législation peut changer- cela lui arrive souvent en matière d'imposition des successions ou plus généralement des droits de mutation à titre gratuit..
Tout dépendra du pouvoir législatif en activité , s'il s'agit d'une France soumise ou non !

ce n'est pas facile tout ceci.
Tout à fait de votre avis.


-Correction de mon précédent message :
Au lieu de :
Sur un bien d'une valeur de 750000 € en pleine propriété, la nue-propriété transmise à vos 2 enfants serait de :
750000 € x 60 % = 450000 € avant 71 ans
750000 € x 50 % = 375000 € après 71 ans.

Lire :
Sur un bien d'une valeur de 750000 € en pleine propriété, la nue-propriété transmise à vos 2 enfants serait de :
750000 € x 60 % = 450000 € avant 71 ans
750000 € x 70 % = 525000 € après 71 ans.
condorcet 26881 Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 21 août 2018 Dernière intervention > ray100 - 6 juin 2018 à 19:28
j'ai vu juste ?
.Chaque enfant reçoit 750000 x 60 % = 450000 valeur en nue-propriété / 2......................................................225000
abattement personnel......................................................................................................................................... - 100000 base de l'imposition pour chacun..........................................................................................................................125000

Bien entendu avant 71 ans.

Mais je crois savoir que les frais d'acte sont perçus sur la valeur en pleine propriété.
J'oubliais un fait important.
lors de l'achat en 2010 des parts de nue-propriété à mes 2 soeurs et de l'usufruit de mon père encore vivant , j'avais accepté la clause restrictive:"que la maison familiale ne soit pas vendue avant le décès de mon père".
Si je procéderais maintenant à une donation-partage avec réserve d'usufruit , celle-ci sera t'elle possible même avec cette clause restrictive (qui s'éteindra en même temps que mon père..qui a 92 ans et en m de retraite) . Je pense que la DP:usufruit à venir est possible, votre confirmation me rassurerait bien.
condorcet 26881 Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 21 août 2018 Dernière intervention > ray100 - 7 juin 2018 à 07:03
j'avais accepté la clause restrictive:"que la maison familiale ne soit pas vendue avant le décès de mon père".
1-cette restriction s'appliquait en cas de vente, or, au cas présent il est question d'une donation ;
2-cette restriction étant conventionnelle peut parfaitement être levée par votre père dès lors que vous ne transmettez que la nue-propriété à vos enfants ; en conservant l'usufruit vous garantissez le respect de cette convention.
Cela pourrait poser problème si vous deviez décéder avant votre père, vos enfants devenant pleins propriétaires auraient les coudées franches ; rien ne vous empêche d'inclure dans l'acte de donation-partage une clause selon laquelle vos enfants prennent l'engagement de ne pas vendre pendant le reste des jours de leur grand-père.

En conventionnel l'on fait ce que l'on veut.
"Les conventions librement consenties font Loi entre les parties".
Bien que cet article 1234 du code civil ainsi rédigé, ait récemment disparu du code Napoléon, l'esprit reste le même dans les mêmes dispositions reprises par le législateur une sous autre rédaction dans d'autres articles du même code..
condorcet 26881 Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 21 août 2018 Dernière intervention > ray100 - 7 juin 2018 à 08:03
lors de l'achat en 2010 des parts de nue-propriété à mes 2 soeurs et de l'usufruit de mon père encore vivant ,
Je reviens sur le sujet en raison des sommes dont vous être redevables envers la communauté.
Etant unis sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, à l'aide des fonds communautaires vous avez acquis de vos soeurs leurs droits dans l'indivision.
Vous en êtes donc redevable envers elle au titre des "reprises et récompenses" à régulariser entre les époux.

D'ores et déjà Il paraîtrait judicieux de régler cette question dès à présent en transmettant à la communauté des droits dans la propriété de ce bien propre que vous vous vous proposez de transmettre à vos enfants.
Ainsi, la donation-partage pourrait êtes consentie par les 2 parents à leurs 2 enfants, en bénéficiant ainsi d'un double abattement de 200000 x 2 = 400000 €, ce qui réglerait l'aspect fiscal réduit à néant.

Prenez l'attache de votre notaire afin d'étudier la question de plus près sachant qu'un jour ou l'autre ce règlement des reprises et récompenses devra être abordé.
Monsieur Condorcet,
J'apprécie votre précision juridique sur mon dossier qui depuis des années nous turlupinait fortement à ma femme et moi-même , à tort je vois.
Bien sûr les notaires nous disaient "votre femme a ses droits reconnus, actés, elle est chez elle, elle y a contribué, sans plus.."
Vous nous donnez , sur ce chemin parsemé d'embûches , la clé pour résoudre et mettre en bonne forme notre affaire.
Merci !
Incessamment nous allons prendre RV chez un notaire afin d'acter officiellement les droits d ema femme sur ce bien , d'héritage, mais en réalité assez bien commun.
ainsi, après nous pourrons faire une donation partage avec réserve d'usufruit , avec l'accord de mon père, avec des frais de notaire simplement.
Et si, malheureusement la vie me serait retirée avant ces fameuses 15 années, la note serait moins douloureuse pour ma famille.
Je vous tiendrai au courant de cette suite et après sera fermé ou résolu ce dossier vraiment pas simple.
Droit-Finances, Monsieur Condorcet : si j'étais rentré en contact avant avec vous , ma femme et moi nous serions évités bien des tourments.

BRAVO pour vos connaissances et votre disponibilité !
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Merci
Monsieur Condorcet,
J'ajoute qu'il est tout à fais normal que je régularise par acte notarié l'importance de ma femme dans le rachat en 2010 des parts de mes soeurs et de l'usufruit de mon père et ainsi de la faire rentrer comme il se doit dans cette communauté (y compris pour la maison).
Car, nous sommes en communauté légale réduite aux acquêts, et de plus ce sont les ventes de 2 biens en indivi + 1 prêt commun qui m'ont permis de me porter acquéreur de cette maison familiale.
D'ailleurs il est bien notifié dans l'acte de 2010 que ma femme a contribué par l'acceptation d'intégrer sa part des 2 biens indivi +1 prêt commun à me porter propriétaire de ce bien familial.
condorcet 26881 Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 21 août 2018 Dernière intervention - 7 juin 2018 à 16:21
D'ailleurs il est bien notifié dans l'acte de 2010 que ma femme a contribué par l'acceptation d'intégrer sa part des 2 biens indivi +1 prêt commun à me porter propriétaire de ce bien familial.
Faites le point avec votre notaire.
Il est fort possible que l'acquisition des droits indivis de vos soeurs et de ceux en usufruit de votre père ait été faite par les 2 époux, les 2 noms apparaissant en début d'acte, ce qui réglerait la question des "reprises et récompenses".
L'immeuble ne serait plus un "propre" de l'époux mais de "communauté".
Votre notaire va très vite s'en apercevoir.
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Merci
Monsieur Condorcet,

sur vos conseils je viens de relire les actes notariés .

L'ensemble de cette opération qui se décompose ainsi :
1Licitation cad Achat des parts de mes soeurs par moi-même,
2 achat usufruit de mon père par moi-même.

Sur ces 2 actes notariés, il est spécifié aussi

- le nom de ma femme en qualité de "conjoint du cessionnaire",
-qu'elle reconnaît le caractère "propre" de moi-même art 1408 du Code Civil,
- qu'elle reconnaît que la somme XXXXX nécessaire à la réalisation de chacun de ces actes provient de fonds communs,
- que la communauté a une créance à mon encontre à concurrence des sommes fournies pour le financement des présentes,
-avoir eu du notaire les explications quant aux dispositions art 1469 du code civil sur le "mécanisme des récompenses" (en fait pas souvenance d'une explication quelconque..!)
Je précise aussi qu'elle a mis aussi ses initiales au bas de chaque page ainsi que sa signature conventionnelle à la fin de chaque acte (signe fort aussi)

Donc comme vous l'envisagiez, il est indispensable de prendre RV avec mon notaire pour régulariser la "dette" que j'ai vis-à-vis d e la communauté, cad effectuer "les reprises et récompenses" (je n'en connais pa sle coût..) afin d'effectuer la DP avec réserve d'usufruit (moi-même et ma femme apparaîtraient donc) , on pourrait ainsi bénéficier de 2 fois 200 000 soit 400 000 abattement pour 2 parents et 2 enfants.

Quel est votre ressenti ?

bonne soirée monsieur Condorcet
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condorcet 26881 Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 21 août 2018 Dernière intervention - 7 juin 2018 à 23:53
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Merci
il est indispensable de prendre RV avec mon notaire pour régulariser la "dette" que j'ai vis-à-vis d e la communauté,
L'acte est très bien construit.
Le caractère propre des droits acquis est mis en évidence.
Il s'ensuit que le règlement des reprises est incontournable.
Si cette régularisation n'était pas liée à ce concours de circonstances, il aurait fallu le faire plus tard.
Maintenant vous connaissez le but à atteindre, suivez la route.
Vous serez hyper-gagnant par l'économie réalisée sur les droits de donation réduits à néant, à condition de ne pas dépasser l'anniversaire fatidique de 71 ans tant pour vous que pour votre épouse et de ne transmettre que la nue-propriété.
Monsieur Condorcet,
Votre satisfaction de la construction des actes notariés me rassure.
a/La "réparation de ma dette" envers la communauté est-elle une opération coûteuse d'après vous?
Car la réalisation de tout acte notarié à un coût qui je l'espère ne sera pas exhorbitant. Je n'ai pas trouvé trace d'une quelconque tarification.

Juste une remarque : Monsieur Condorcet , vous oeuvrez constamment ! l'heure est un accessoire...
Bonne journée
condorcet 26881 Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 21 août 2018 Dernière intervention > ray100 - 8 juin 2018 à 07:28
est-elle une opération coûteuse d'après vous?
Je ne suis pas en mesure de vous renseigner sur ce sujet des frais d'acte.
Je n'ai d'ailleurs pas réfléchi sur la façon d'opérer du notaire :
-un acte distinct ou
-règlement de la récompense en préambule au sein de l'acte constatant la donation-partage ?

Car la réalisation de tout acte notarié à un coût
C'est certain.

l'heure est un accessoire...
Freedom, freedom darling !
Je pense, même si je n'en suis pas certain, que mon notaire fera plutôt le règlement de la récompense en "préface" au sein de l'acte constatant la DP.
fort de l'ensemble des éléments que très professionnellement et spontanément vous m'avez éclairés , qui ne remettent pas en cause la qualité des actes notariés passés, je vais passer à la phase de remise en état de ma communauté afin de conclure une DP légère pour mes finances avant 71 ans et que pour la nue-propriété.

Je confirme la qualité des renseignements collectés ainsi que leur qualité humaine au service d'un public qui n'est pas nécessairement au courant de tout,, ce qui n'est pas acquis en matière de droit...

Remerciements réitérés ; et bonne "dense" journée

PS le procèderai à la fermeture de ce sujet lorsque tout le cycle me concernant aura été réalisé.
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Merci
cet acte de m'acquitter de ma "dette" vis-à-vis de la communauté , en somme valoriser la récompense d ema femme, ne s'appelle-t'elle pas "clause d'ameublissement" , qui fait ainsi passer le bien propre en bien communautaire ?
cependant cela sera t-il suffisant pour après faire bénéficier nos 2 enfants de 2 fois 100000€ abattements père et mère?
car le bien familial racheté , malgré une forte aide communautaire actée avec précision,a une part personnelle d'héritage.
condorcet 26881 Messages postés jeudi 11 février 2010Date d'inscription 21 août 2018 Dernière intervention - 8 juin 2018 à 17:13
en somme valoriser la récompense d ema femme
Vous ne devez rien à votre épouse.
Les fonds investis dans l'acquisition des droits indivis de vos père et soeurs ont été prélevés dans la communauté.

ne s'appelle-t'elle pas "clause d'ameublissement" , qui fait ainsi passer le bien propre en bien communautaire ?
Cette clause d'ameublement ne peut qu'apparaître dans une convention matrimoniale par laquelle un (ou les) époux font entrée dans la communauté tout au partie de leurs immeubles présents ou à venir et notamment la clause par laquelle l'un des conjoints attribue éventuellement l'immeuble ameubli à l'autre époux.
Vous n'êtes pas dans ce contexte de "jeunes futurs mariés" décidant d'adopter une convention matrimoniale pour gérer le patrimoine.

Il existe une formule, dont j'ai omis de vous parler, prévue par l'article 1438 du code civil d'une donation par 2 époux à leurs enfants de biens propres à l'un d'eux seulement, une compensation sera due ensuite. Cette compensation peut s'opérer par l'extinction de votre dette envers la communauté au titre du règlement de la récompense dont vous êtes redevable.
(copier coller)
DONATION CONJOINTE PAR DES ÉPOUX À LEUR ENFANT COMMUN DE BIENS PROPRES À L’UN D’EUX
Un couple marié sous un régime communautaire peut donner ensemble, à leur enfant commun, des biens pourtant propres à l’un des époux.
Lire la suite de l'étude en suivant le lien ci-après :
http://www.expert-invest.fr/tout-comprendre/juridique/donation/donation-par-des-epoux-a-leur-enfant/


Article 1438 du code civil
Si le père et la mère ont doté conjointement l'enfant commun sans exprimer la portion pour laquelle ils entendaient y contribuer, ils sont censés avoir doté chacun pour moitié, soit que la dot ait été fournie ou promise en biens de la communauté, soit qu'elle l'ait été en biens personnels à l'un des deux époux.

Au second cas, l'époux dont le bien personnel a été constitué en dot, a, sur les biens de l'autre, une action en indemnité pour la moitié de ladite dot, eu égard à la valeur du bien donné au temps de la dotation.

Vous mettez tout cela sur le bureau de votre notaire. il fera le tri !
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Merci
soyez assuré que je tirerai une épreuve de tout ceci à l'intention de mon notaire.
N'ayant qu'une initiation de droit en portefeuille, je suis un peu perdu .
Quoiqu'il en soit , du moment qu'il existe, puisque vous me l'assurez, une procédure notariée(reprise/récompense) qui me/nous permettra de faire dans la foulée une DP avec réserve d'usufruit au profit de nos 2 enfants avec 2 fois 100 000€...je suis preneur.
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