Soucis avec locataire appartement meublé
JeanineMssoni
-
Modifié le 28 avril 2018 à 23:03
djivi38 Messages postés 52155 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 15 novembre 2024 - 29 avril 2018 à 00:34
djivi38 Messages postés 52155 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 15 novembre 2024 - 29 avril 2018 à 00:34
A voir également:
- Soucis avec locataire appartement meublé
- Contrat location meublé pdf - Guide
- Contrat de location non meublé pdf - Guide
- Je suis locataire et j'ai des souris ✓ - Forum Immobilier
- Lettre pour locataire malpropre - Guide
- Louer un appartement à mon nom pour ma fille - Forum Louer un logement
2 réponses
bonjour, Les mention du genre "tout mois commencé est dû" ou quelque chose de semblable est illégale, donc, il faut savoir que le préavis part du jour où vous avez reçu sa LR AR, et c'est un mois pour le meublé. Donc ce que vous avez écrit est considéré comme clause abusive donc réputée non écrite. C'est ainsi.
Ce que vous appelez la caution est le dépôt de garantie. La caution est une personne qui s'engage à payer en cas de défection du locataire.
Normalement le dépôt de garantie sert à payer les dégâts éventuels, et si la somme n'est pas suffisamment importante, on peut réclamer le supplément. Il est certain que s'il y a des sommes dues, on ne va pas rendre le DG, on va retenir ce qu'il manque et réclamer un supplément éventuel.
S'il vous paie en sortant, il pourra vous faire un chèque global pour les 24 jours et de la régularisation des charges.
Il faut lui faire une régularisation de charges. Déjà, vous pourriez calculer combien ça pourrait faire approximativement, et la veille vous affinez le calcul.
Il est certain que s'il a occupé le logement que des mois d'hiver, il y a du supplément de chauffage, alors que si c'était en été, vous auriez peut-être de l'argent de reste.
Si cet homme est coléreux, gardez votre sang froid. Et vous pourriez lui demander de faire un pré état des lieux pour se faire une idée et aller plus vite le jour de l'état des lieux définitif. Ainsi vous vous ferez une idée générale.
Il faut se tenir au courant des règlementations, sinon ça crée un malaise entre locataire et propriétaire. On ne peut pas écrire tout ce qu'on veut dans un bail, sinon ça risque de ne pas être applicable.
Ce que vous appelez la caution est le dépôt de garantie. La caution est une personne qui s'engage à payer en cas de défection du locataire.
Normalement le dépôt de garantie sert à payer les dégâts éventuels, et si la somme n'est pas suffisamment importante, on peut réclamer le supplément. Il est certain que s'il y a des sommes dues, on ne va pas rendre le DG, on va retenir ce qu'il manque et réclamer un supplément éventuel.
S'il vous paie en sortant, il pourra vous faire un chèque global pour les 24 jours et de la régularisation des charges.
Il faut lui faire une régularisation de charges. Déjà, vous pourriez calculer combien ça pourrait faire approximativement, et la veille vous affinez le calcul.
Il est certain que s'il a occupé le logement que des mois d'hiver, il y a du supplément de chauffage, alors que si c'était en été, vous auriez peut-être de l'argent de reste.
Si cet homme est coléreux, gardez votre sang froid. Et vous pourriez lui demander de faire un pré état des lieux pour se faire une idée et aller plus vite le jour de l'état des lieux définitif. Ainsi vous vous ferez une idée générale.
Il faut se tenir au courant des règlementations, sinon ça crée un malaise entre locataire et propriétaire. On ne peut pas écrire tout ce qu'on veut dans un bail, sinon ça risque de ne pas être applicable.
djivi38
Messages postés
52155
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
15 novembre 2024
15 384
29 avril 2018 à 00:34
29 avril 2018 à 00:34
bonjour,
- LOYER de MAI :
votre locataire doit vous faire un chèque le 05 mai au prorata : (loyer+charges) / 31 x 24
- EAU EDF et om : toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée.
=> eau et EDF : vous avez entre 1 et 2 mois (= délai de restitution du DG) pour faire la régularisation. Vous présenterez copie des factures avec les calculs de sa consommation lors de la restitution du DG.
Si le montant de ses consommations + le montant des éventuelles réparations des dégradations dépassent le montant du DG, vous enverrez - avec tous les justificatifs nécessaires - un courrier R+AR à votre locataire pour l'en informer et réclamer votre dû.
=>"om"... je suppose que vous parlez de la TEOM : vous pouvez vous faire rembourser selon les 3 principes suivants :
--> sur justificatif (copie de votre taxe foncière),
--> au prorata de son temps d'occupation (jusqu'au 24 mai) MOINS les provisions versées,
--> et SANS les frais de gestion/rôle qui sont toujours à la charges des bailleurs.
- "Caution" :
Ce n'est pas une "caution", laquelle est une personne qui s'engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire.
C'est un DG = DÉPÔT DE GARANTIE.
Un DG sert avant tout à payer les réparations des éventuelles dégradations mentionnées sur l'EDLS (et qui ne figurent pas sur l'EDLE, etc. ... encore faut-il que l'EDLS ait été fait selon la loi (voir mon topo).
A cet effet, et en espérant que ça vous soit utile, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations légalement mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ». Le mieux est d’écrire la nouvelle adresse du locataire sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
Cordialement.
- LOYER de MAI :
votre locataire doit vous faire un chèque le 05 mai au prorata : (loyer+charges) / 31 x 24
- EAU EDF et om : toute somme demandée en sus du loyer DOIT être justifiée.
=> eau et EDF : vous avez entre 1 et 2 mois (= délai de restitution du DG) pour faire la régularisation. Vous présenterez copie des factures avec les calculs de sa consommation lors de la restitution du DG.
Si le montant de ses consommations + le montant des éventuelles réparations des dégradations dépassent le montant du DG, vous enverrez - avec tous les justificatifs nécessaires - un courrier R+AR à votre locataire pour l'en informer et réclamer votre dû.
=>"om"... je suppose que vous parlez de la TEOM : vous pouvez vous faire rembourser selon les 3 principes suivants :
--> sur justificatif (copie de votre taxe foncière),
--> au prorata de son temps d'occupation (jusqu'au 24 mai) MOINS les provisions versées,
--> et SANS les frais de gestion/rôle qui sont toujours à la charges des bailleurs.
- "Caution" :
Ce n'est pas une "caution", laquelle est une personne qui s'engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire.
C'est un DG = DÉPÔT DE GARANTIE.
Un DG sert avant tout à payer les réparations des éventuelles dégradations mentionnées sur l'EDLS (et qui ne figurent pas sur l'EDLE, etc. ... encore faut-il que l'EDLS ait été fait selon la loi (voir mon topo).
A cet effet, et en espérant que ça vous soit utile, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations légalement mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ». Le mieux est d’écrire la nouvelle adresse du locataire sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/
Cordialement.
La législation juridique et financière évolue en permanence...