Regularisateur entre locataire et bailleur

Bonsoir
Merci pour votre reponse mais c'est un peu compliqué pour moi a comprendre.
Je loue depuis 2002 a la même locataire. Cette locataire etait avec la maison que j ai acheté en 2002   le bail est resté comme il était en stipulant le prix du loyer et 100 francs de l'époque pour les charges récupérables. Notre arrangement était que je n'augmente pas le loyer de ma locataire et que je lui paye certaines factures d'entretien. Ma locataire souhaiter également que je lui paye chaque année la révision mensuelle de la chaudière mais pour cela je ne t'ai pas d'accord cela incombe au locataire et pas au bailleur.

A ce jour, je voudrais régulariser tout cela mais nous ne tombons pas d accord avec la locataire. Je souhaite faire une rétrocession de 3 années.
Moi je lis sur les forums que je lui dois 5 années en arrière.
l'ADIL me dit également 3 années en arriere pour regulariser.
Qui a raison ?
Cela est bien stipulé sur mon bail comme quoi le loyer aurait du etre revisé chaque année, et elle ne l'a pas fait.
Comment retablir un bail en bonne et due forme.
Merci