État des lieux de sortie - Bailleur non coopérant

Résolu
Chris - 12 avril 2018 à 11:20
Valenchantée
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- 13 avril 2018 à 15:01
Bonjour,

N'ayant pas trouvé de réponse claire, je me permets de vous exposer ma problématique. Désolé pour le pavé à venir...

Je loue actuellement un logement que je vais quitter prochainement. J'ai envoyé mon préavis de rupture de bail à mon bailleur (une société représentant une SCPI) ET à l'agence immobilière locale avec qui j'avais effectué la visite et l'état des lieux d'entrée lors de la location. J'ai envoyé ces 2 courriers en recommandé avec AR le 21 mars dernier, tous deux l'ont reçu le 22 mars. Le préavis étant d'un mois (logement situé en zone tendue), je quitterai donc le logement officiellement le 22 avril qui arrive. Dans mon courrier, je demandais à ce qu'on puisse convenir d'une date pour l'état des lieux de sortie. Aucun des deux ne m'ont contacté en retour. J'ai donc envoyé un mail à l'agence immobilière afin de planifier une date. J'ai eu pour réponse qu'il ne pouvait pas valider de créneau de sortie sans l'accord de relocation de la part du bailleur, et que je devais contacter le gestionnaire de l'immeuble (une société tierce). J'ai donc envoyé un mail à ce gestionnaire le 6 avril, sans réponse.

J'aimerais savoir ce que signifie la réponse de l'agence immobilière, à savoir l'impossibilité de "valider un créneau de sortie sans l'accord de relocation du bailleur". Il me semble que c'est au locataire de choisir librement la date de départ des lieux (j'entends par là l'envoi de la rupture de bail en LRAR), sans que le bailleur n'ait besoin d'approuver ou non.

Je tiens à préciser que toute tentative de contact avec le bailleur est restée vaine : ils ne répondent ni aux mails, ni au téléphone depuis 6 mois, malgré les différents problèmes que j'ai pu leur signaler. J'ai à chaque fois du passer par le gestionnaire de l'immeuble pour faire remonter des informations.

J'aimerais savoir quels sont les recours possibles. Si le bailleur refuse de planifier un état des lieux de sortie, dois-je continuer à payer mon loyer jusqu'à ce qu'il ait décidé de l'accepter et que je puisse rendre les clés ? J'ai pu lire sur ce forum qu'il était envisageable d'envoyer les clés et le paiement des 22 jours d'occupation du mois d'avril en LRAR, sans faire d'état des lieux de sortie. À ce titre, le bailleur devra me rendre en totalité le dépôt de garantie, sous prétexte que les dégradations éventuellement constatées après la date de réception des clés ne me seraient pas imputables. Est-ce vrai ?

Merci d'avance ! :)
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5 réponses

djivi38
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12 avril 2018 à 18:03
bonjour,

oui, un locataire peut donner congé à tout moment en respectant la durée de son préavis (art 12 loi du 6/7/1989) et que le logement soit reloué après son départ ou non n'entre pas en considération.

Pas d'EDLS = logement rendu dans le même état que remis (donc pas de retenues possibles sur le DG), sauf preuves contraires (art 3 loi 6/7/1989) ET sauf si le bailleur mandate un huissier pour établir un EDLS peu après le départ du locataire (lequel sera convoqué, avec le bailleur/agence/représentant dûment mandaté, par cet huissier au moins 7 jours avant la date qu'il aura fixée; et dans ce cas, c'est l'EDL de l'huissier, état non contestable, que le bailleur utilisera pour le comparer à l'EDLE pour voir si des retenues sur DG peuvent être faites ou pas).

L'important est que vous ayez un REÇU daté de restitution des clés par une personne habilitée, pour ne pas être considéré(e) toujours comme locataire, ET que cette personne conserve un double de ce reçu.
Pensez à mentionner votre nouvelle adresse sur ce reçu (obligation article 22 de la loi du 6 juillet 1989)


Ça pourra toujours vous être utile un jour... voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.


Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement (ou par huissier)
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions manque, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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