État des lieux de sortie - Bailleur non coopérant [Résolu]

Chris - 12 avril 2018 à 11:20 - Dernière réponse : Valenchantée 17103 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 24 juin 2018 Dernière intervention
- 13 avril 2018 à 15:01
Bonjour,

N'ayant pas trouvé de réponse claire, je me permets de vous exposer ma problématique. Désolé pour le pavé à venir...

Je loue actuellement un logement que je vais quitter prochainement. J'ai envoyé mon préavis de rupture de bail à mon bailleur (une société représentant une SCPI) ET à l'agence immobilière locale avec qui j'avais effectué la visite et l'état des lieux d'entrée lors de la location. J'ai envoyé ces 2 courriers en recommandé avec AR le 21 mars dernier, tous deux l'ont reçu le 22 mars. Le préavis étant d'un mois (logement situé en zone tendue), je quitterai donc le logement officiellement le 22 avril qui arrive. Dans mon courrier, je demandais à ce qu'on puisse convenir d'une date pour l'état des lieux de sortie. Aucun des deux ne m'ont contacté en retour. J'ai donc envoyé un mail à l'agence immobilière afin de planifier une date. J'ai eu pour réponse qu'il ne pouvait pas valider de créneau de sortie sans l'accord de relocation de la part du bailleur, et que je devais contacter le gestionnaire de l'immeuble (une société tierce). J'ai donc envoyé un mail à ce gestionnaire le 6 avril, sans réponse.

J'aimerais savoir ce que signifie la réponse de l'agence immobilière, à savoir l'impossibilité de "valider un créneau de sortie sans l'accord de relocation du bailleur". Il me semble que c'est au locataire de choisir librement la date de départ des lieux (j'entends par là l'envoi de la rupture de bail en LRAR), sans que le bailleur n'ait besoin d'approuver ou non.

Je tiens à préciser que toute tentative de contact avec le bailleur est restée vaine : ils ne répondent ni aux mails, ni au téléphone depuis 6 mois, malgré les différents problèmes que j'ai pu leur signaler. J'ai à chaque fois du passer par le gestionnaire de l'immeuble pour faire remonter des informations.

J'aimerais savoir quels sont les recours possibles. Si le bailleur refuse de planifier un état des lieux de sortie, dois-je continuer à payer mon loyer jusqu'à ce qu'il ait décidé de l'accepter et que je puisse rendre les clés ? J'ai pu lire sur ce forum qu'il était envisageable d'envoyer les clés et le paiement des 22 jours d'occupation du mois d'avril en LRAR, sans faire d'état des lieux de sortie. À ce titre, le bailleur devra me rendre en totalité le dépôt de garantie, sous prétexte que les dégradations éventuellement constatées après la date de réception des clés ne me seraient pas imputables. Est-ce vrai ?

Merci d'avance ! :)
Afficher la suite 

Votre réponse

9 réponses

Meilleure réponse
djivi38 18140 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention - 12 avril 2018 à 18:03
2
Merci
bonjour,

oui, un locataire peut donner congé à tout moment en respectant la durée de son préavis (art 12 loi du 6/7/1989) et que le logement soit reloué après son départ ou non n'entre pas en considération.

Pas d'EDLS = logement rendu dans le même état que remis (donc pas de retenues possibles sur le DG), sauf preuves contraires (art 3 loi 6/7/1989) ET sauf si le bailleur mandate un huissier pour établir un EDLS peu après le départ du locataire (lequel sera convoqué, avec le bailleur/agence/représentant dûment mandaté, par cet huissier au moins 7 jours avant la date qu'il aura fixée; et dans ce cas, c'est l'EDL de l'huissier, état non contestable, que le bailleur utilisera pour le comparer à l'EDLE pour voir si des retenues sur DG peuvent être faites ou pas).

L'important est que vous ayez un REÇU daté de restitution des clés par une personne habilitée, pour ne pas être considéré(e) toujours comme locataire, ET que cette personne conserve un double de ce reçu.
Pensez à mentionner votre nouvelle adresse sur ce reçu (obligation article 22 de la loi du 6 juillet 1989)


Ça pourra toujours vous être utile un jour... voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.


Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement (ou par huissier)
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions manque, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

Merci djivi38 2

Avec quelques mots c'est encore mieux Ajouter un commentaire

droit-finances a aidé 15296 internautes ce mois-ci

Commenter la réponse de djivi38
Valenchantée 17103 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 24 juin 2018 Dernière intervention - 13 avril 2018 à 13:21
1
Merci
Bonjour,

Le gestionnaire de l'immeuble n'a pas à être votre interlocuteur sauf s'il gère la location du logement précisément.

Vous les avez prévenus plusieurs fois par écrit de prévoir l'état des lieux ? Ils ne répondent pas ? grand bien leur fasse ... vous partirez sans EDLS ... et ils ne pourront effectivement rien vous reprocher ... Attention, ils peuvent quand même prouver la détérioration du logement le cas échéant : par photos notamment. Alors ne prenez pas ça pour une autorisation à rendre le logement dans un sale état ! ;)

Cdlt
Commenter la réponse de Valenchantée
anemonedemer 5040 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 24 juin 2018 Dernière intervention - 12 avril 2018 à 11:59
0
Merci
Bonjour,
Il vous reste à les convoquer par huissier.
Attention aux délais !

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
L'état des lieux peut être réalisé :

- à l'amiable, par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),
- ou, si l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable, par un huissier de justice, à la demande du propriétaire ou du locataire. Dans ce cas, l'huissier doit avertir le propriétaire et le locataire du rendez-vous au moins 7 jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d'état des lieux sont alors partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. Si le locataire n'est pas présent lors du rendez-vous, le bailleur doit saisir le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un huissier pour obtenir la remise des clés et la réalisation de l'état des lieux.
Pierrecastor 32055 Messages postés mercredi 5 novembre 2003Date d'inscriptionModérateurStatut 24 juin 2018 Dernière intervention - 12 avril 2018 à 12:08
Salut

Pourquoi voudrais il faire un EDL par huissier alors que ça n'est pas du tout à son avantage ?

Le mieux pour Chris serait de se renseigner pour voir si le gérant de l'immeuble à la possiblité de prendre les clé pour lui (contre un recu), si j'en crois ce que je lit ici :

https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm

En effet, il est admis que la restitution des clés puisse être effectuée entre les mains du mandataire du bailleur, par exemple au gérant d'immeuble.


C'est valable.
Commenter la réponse de anemonedemer
Poisson92100 23751 Messages postés samedi 15 novembre 2014Date d'inscription 20 juin 2018 Dernière intervention - 13 avril 2018 à 11:18
0
Merci
Bonjour
Cette notion de "gestionnaire del 'immeuble" me laisse perplexe...
Est ce bien une location loi 89 nu (ou à la rigueur meublée)
N'est pas plutôt une résidence avec services ? Car la la réglementation n'est plus la m^me
Valenchantée 17103 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 24 juin 2018 Dernière intervention - 13 avril 2018 à 13:18
Si la résidence avec services est également régie par la loi de 89 à partir du moment où les occupants y ont leur résidence principale.
Commenter la réponse de Poisson92100
0
Merci
Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

Je me permets d'ajouter quelques nouvelles à mon cas : j'ai ENFIN eu des nouvelles de mon bailleur. À croire qu'ils parcourent ce forum, qu'ils y ont vu ce sujet et qu'ils se sont dit : "Tiens tiens, ce cas ne m'est pas inconnu".

Ils prennent bonne note de mon intention de quitter les lieux et me renvoient officiellement sur l'agence immobilière locale, avec qui je prendrai rendez-vous pour l'état des lieux.

@Poisson92100 : La notion de "gestionnaire de l'immeuble" me laisse aussi perplexe. Il y a bien trop de protagonistes à mon goût dans cette histoire. L'agence immobilière, ensuite le gestionnaire de l'immeuble (qui est apparu au bout de 2 ans, pour régler des problèmes que le bailleur ne réglait pas), ensuite le bailleur (une société représentant une SCPI), et enfin les propriétaires (une SCPI). Ce n'est pas une résidence avec services.

@anemonedemer et @Pierrecastor : Si ce n'est pas à mon avantage de passer par huissier, alors je ne passerai pas par huissier. Tant que la solution reste dans la légalité et qu'elle m'apporte le plus. Ou tant qu'elle me dessert le moins en tout cas.

@Valenchantée : Le gestionnaire de l'immeuble est devenu mon interlocuteur quand mon bailleur refusait de faire quoi que ce soit concernant les problèmes que j'ai pu signaler dans mon logement et dans l'immeuble. Si j'en crois votre réponse, il est donc possible de partir sans état des lieux de sortie. Que faire des clés dans ce cas ? Les envoyer en LRAR au bailleur ? Et rendre le logement dans un sale état n'est pas mon intention, loin de là ;)

@djivi38 : Merci pour cette réponse détaillée. Si l'état des lieux n'est pas fait, j'irai porter les clés à l'agence immobilière locale et les leur déposerai contre reçus (un pour eux, un pour moi).
djivi38 18140 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 25 juin 2018 Dernière intervention - 13 avril 2018 à 14:49
Merci de votre retour !
Bonne continuation.
Valenchantée 17103 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 24 juin 2018 Dernière intervention - 13 avril 2018 à 15:01
Le gestionnaire ne peut qu'être :

. soit le syndic de l'immeuble,
. soit un mandataire, gestionnaire de biens, désigné par le bailleur pour gérer la location du bien.

Je m'étonne qu'avec tout ce monde, il y est en plus une agence chargée de la mise en location !

Ceci dit, je confirme que sans EDLS, le bailleur est en difficulté pour prouver la nécessité de réparation et la loi dit que le logement est réputé rendu en bon état. Ce que dit la loi (article 3-2 de la loi du 6 juillet 89), c'est ceci exactement :

"A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. "


Et l'article 1731 du Code civil dit que : "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire."

Le bailleur ne peut qu'être le propriétaire puisqu'il faut être propriétaire pour pouvoir louer !!

Cdlt
Commenter la réponse de Chris
Newsletter

Pour mieux gérer vos finances et mieux défendre vos droits, restez informé avec notre lettre gratuite

Recevez notre newsletter

Dossier à la une