Frais supplémentaires après retiturion de dépôt de garantie [Fermé]

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Pierrecastor
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Bonjour,

Suite à mon départ d'une location, ma caution m'a été reversée en totalité. Pourtant, un mois plus tard, l'agence de location me demande de payer des frais de "remise en état".
Le remboursement du dépôt de garantie ne devrait-il pas mettre fin définitivement au contrat?
Merci de votre réponse

4 réponses

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bonjour,
nullement. Le bailleur est en droit :

1 - de déduire toute somme due par le locataire sur justif et uniquement les dégradations mentionnées sur EDL de sortie sur le dépot de garantie est restituer le solde ou reclamer le complément si insuffisant.

2 - de restituer le DG et demander le reglement des sommes dues en tenant les justif a la disposition du locataire

Cordialement
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Bonjour,

c'est la différence entre vos EDL entrant & sortant qui permet, ou non, au bailleur de faire des retenues sur votre DG et qui détermine le délai de restitution du DG.
Un EDL sortant étant définitif, et votre DG déjà rendu intégralement laisse bien supposer que cette retenue est illégale, d'autant plus qu'un bailleur n'a pas à remettre tout son logement en état après chaque locataire.... sauf si tous ces dégâts sont mentionnés sur l'EDLS.

=> Que disent vos EDL ?
=> Le bailleur vous donne quoi comme justificatifs ?


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si
l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**), ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
Bonjour et merci de vos réponses.

Concernant l'état des lieux sortant, il a été réalisé, en ma présence, par une agence en sous-traitance différence de celle ayant effectué l'état des lieux entrant. (L'EDL entrant a été réalisé sur papier carbone dont une copie m'a été remise. L'EDL sortant a été réalisé numériquement sur tablette avec photographies, dont j'ai bien reçu copie, mais sans comparaison avec l'EDL entrant que ne possédait pas l'agent.)

Aujourd'hui, un devis mentionnant une réfection de joints (évier+douche), et un retrait+enlèvement de "moquette".

Or mon état des lieux entrant mentionnait des joints noircis pour la cuisine et la douche (d'ailleurs pas de joint silicone présent dans la douche).
Pour la "moquette", il s'agit en fait d'un sol souple, déjà posé à mon arrivée, pour lequel l'EDL précise "coupé" "manque 1 carré" "sale".

J'ai signé l'EDL sortant, car j'étais d'accord avec le constat réalisé, en précisant qu'il correspondait selon moi à l'EDL entrant.

Suite à la réception du devis (par mail), dans lequel je rappelais que mon dépôt de garanti m'avait déjà été reversé, j'ai demandé à recevoir la version de l'EDL entrant de l'agence puisqu'apparemment nos deux versions divergent.
Un mail en retour m'informait que ma responsable de location avait déjà effectué le comparatif (qu'ainsi elle n'avait pas retenu de travaux de peinture) et que les travaux à effectuer étaient bien visibles sur les photographies de l'EDL sortant.

Dois-je insister auprès de l'agence pour qu'elle me fournisse l'EDL entrant? La restitution du dépôt de garantie ne suffit-elle pas à mettre fin au contrat?

Cordialement,
djivi38
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re bonjour,

1- ) "il a été réalisé, en ma présence, par une agence en sous-traitance différence de celle ayant effectué l'état des lieux entrant."
peu importe.

2- ) "L'EDL entrant a été réalisé sur papier carbone dont une copie m'a été remise."
de suite après signature ? (je suppose que oui puisque carbone...)

3- ) "L'EDL sortant a été réalisé numériquement sur tablette avec photographies, dont j'ai bien reçu copie",
quand avez-vous reçu cette copie ? de suite après signature ou bien + tard ?

4- ) "mais sans comparaison avec l'EDL entrant que ne possédait pas l'agent.) "
elle n'a pas à vous faire les comparaisons : c'est à vous, avec vos copies, de contrôler les retenus qu'on vous fait.
Un EDL E ou S constatent ce qu'on voit. La comparaison vient + tard.

5- ) "un devis mentionnant une réfection de joints (évier+douche) "
l'entretien des joints est une réparation locative.
Mais comme EDLE & EDLS mentionnent la même chose pour ces joints => pas de retenue possible pour ces joints.
=> Contestez cette retenue.

6- ) " devis retrait+enlèvement de "moquette"."
vous ajoutez : "l'EDL précise "coupé" "manque 1 carré" "sale"." : EDLE je suppose ??
Et quelles mentions pour la moquette sur l'EDLS ??

7- ) " J'ai signé l'EDL sortant, car j'étais d'accord avec le constat réalisé, en précisant qu'il correspondait selon moi à l'EDL entrant."
Il n'y a que ce qui est écrit sur les EDL qui seront pris en compte. Tout ce qui a été dit (oralement, donc) ne compte pas, car pas de preuves. Et même si vous aviez écrit "je signe parce que j'estime que cet EDLS correspond à l'EDLS", ça ne compterait pas.... tout EDL constate, objectivement (si possible), mais n'a que faire que l'opinion des signataires.

8- )" Suite à la réception du devis (par mail), dans lequel je rappelais que mon dépôt de garanti m'avait déjà été reversé"
waouh ! comment faites-vous pour "rappeler" quelque chose dans un mail que vous recevez ?!!

9- ) "j'ai demandé à recevoir la version de l'EDL entrant de l'agence puisqu'apparemment nos deux versions divergent. "
vous n'aviez pas à faire ça.
Les "2 versions", comme vous dites, sont impossibles : l'EDLE a été fait avec un carbone !!! Obligatoirement l'original & la copie (votre copie) sont identiques ! L'agence vous mène en bateau !
Vous disposez d'une copie carbone : rien de mieux; c'est absolument incontestable.
Servez-vous de votre copie d'EDLE pour - éventuellement - contester cette retenue moquette... je dis "éventuellement" parce que vous n'avez pas encore parlé des mentions exactes de l'EDLS au sujet de cette moquette... à moins que ce soit les mentions du n°6 ?

10- ) " et que les travaux à effectuer étaient bien visibles sur les photographies de l'EDL sortant. "
l'agence peut bien prendre toutes les photos qu'elle veut, seules celles d'un huissier sont valables si vous deviez aller en justice...

11-) la réponse est non aux 2 dernières questions.

A vous lire...
> djivi38
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Bonjour et encore merci de vos réponses claires.
Pour les EDL je les ai effectivement reçus en main propre pour l'EDL entrant, et le soir même par mail pour l'EDLS.
Pour le point 8)... oups, j'ai écrit trop vite et effacé trop de contenu en voulant être le plus concis possible, c'était râté. Il s'agissait bien sûr d'une réponse au premier mail.
Pour le point 9): à propos de ladite "moquette", l'EDLS mentionne "bon état, sol carrelé".
Je vais donc répondre à l'agence en m'appuyant sur les mentions exactes des états des lieux.
Encore merci de vos précieux éclairages.
Cordialement,
djivi38
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29 mars 2020
7 555 > Gabpott
bonsoir,

"Pour les EDL je les ai effectivement reçus en main propre pour l'EDL entrant, et le soir même par mail pour l'EDLS. "
vous devriez faire + attention à votre façon de vous exprimer...: ne pas dire "je LES ai reçus" quand il s'agit d'1 seul EDL...

Donc :
EDLS sur tablette NON envoyé sur votre support numérique devant vous juste après votre signature = non valable et pas d'EDLS (ou EDLS non valable, ça revient au même) = logement remis dans l'état où il avait été donné, sauf preuve contraire (sachant que les photos d'un particulier (agence) ne valent RIEN, seules les photos d'un huissier (*) sont valables) => AUCUNE retenue possible sur le DG (et donc, dans votre cas, rien à payer en sus après remise intégrale du DG).

=> Gardez votre DG intégralement et faites un courrier R+AR (revoir le § "Recommandations" du post 2) de refus de régler quoi que ce soit pour la raison d'un EDLS non remis en main propre ni envoyé par mail devant vous de suite après signatures, et citez l'article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016 [en espérant qu'à l'heure du mail (l'agence est maligne de l'avoir envoyé le soir même!) vous pouvez justifier avoir été ailleurs : attestation de copains, reçu de carte bancaire, RV chez un médecin, ticket de péage, etc., afin de justifier que vous n'avez pas pu recevoir ce mail d'EDLS juste après signature... puisque vous étiez à tel endroit à cette heure-là].

Cet article est bien, mais parfois/souvent difficile de prouver quelque chose qui n'a pas de réalité... donc il faut trouver autre chose pour parer au "refus de votre refus" de l'agence.... vous comprenez ce que j'essaye de vous dire ?
Et si vous avez des justificatifs de votre présence ailleurs à l'heure de réception du mail de l'agence, n'hésitez pas à mettre une copie pour justifier la non validité de cet EDLS.

Pour votre courrier R+AR : prenez votre temps (*) pour "pondre" votre texte, laissez passer 2 ou 3 jours avant de vous y remettre, relisez-le à haute voix, arrangez la mise en page et relisez-le encore une dernière fois pour vérifier l'orthographe...

(*) La loi ne donne pas de délai à une agence pour faire intervenir un huissier, dans le genre de situation comme la vôtre, elle dit juste "pas trop tard" (ou similaire) après la sortie du locataire. Donc, + vous prendrez votre temps - il y aura de chances qu'un huissier puisse intervenir. Si toutefois un huissier est mandaté par l'agence, il doit vous convoquer 7 jours avant le jour où il fera son EDL : donc vous le saurez.
Si l'agence vous met la pression, calmez-les comme vous pouvez et ne vous laissez pas intimider ni vous "menacer" de je ne sais quoi, voire ne leur répondez pas. La balle est dans votre camp.
Et peut-être aussi le logement est-il reloué ? Si oui, pas d'EDL possible...

CDT.
Bonjour,

Je me permets de remonter ce poste car j'ai rencontré un litige similaire.
Nous avons récemment quitté une maison qui n'est pas en très bon état, mais nous l'avions pris dans ce même état, /faq/4185-juge-definition "état moyen" dans l'/contents/720-l-etat-des-lieux-location d'entrée, mais très concis, et peu détaillé.

Lors de l'état des lieux de sortie, l'agence a fait un rapport très détaillé numériquement et a pris en photo plein de choses, qui pour nous, étaient déjà recensées dans l'état des lieux d'entrée, mais comme il n'était pas aussi détaillé car portant sur une seule page, nous n'étions pas inquiets, nous avions les notes "état moyen" qui nous protégeait.
L'état des lieux de sortie a été signé et nous avons précisé à l'agence que nous avions pas un état des lieux aussi détaillé à l'entrée mais que l'état de la maison était similaire.

Ce fut la douche froide quelques semaine plus tard, car nous avons reçu une /faq/3066-mise-en-demeure-de-payer-modele-de-lettre les dégradations de la maison, à hauteur de 9.500€ pour des remises en état de pièces qui étaient en 'état moyen" et pour lesquels il n'y a pas autant de détail sur l'état des lieux d'entrée. Du coup, ils partent du principe que nous avons dégradé les biens.
Nous sommes tombés de haut...

Du coup, j'aimerai jouer sur un point que vous avez mentionné, à savoir l'article 3 (3°) du chapitre 1er du /faq/4106-decret-definition n° 2016-382 du 30 Mars 2016, car l'état des lieux ne nous a pas été remis le jour même, il m'a été envoyé par mail une semaine plus tard, à ma demande.

J'aimerai donc jouer sur ce vide juridique pour contester l'état des lieux et le rendre caduque.
Pensez-vous que je puisse écrire une lettre recommandée avec AR afin de stopper ce que nous jugeons être de l'abus ? De plus, auront-ils des recours pour nous menacer ou autre ?
Nous sommes jeunes et de bonne composition, mais nous sentons que l'agence et le propriétaire sont de connivence et veulent jouer sur notre inexpérience pour nous soutirer de l'argent.

Je vous remercie par avance pour votre retour.
Bien cordialement
Pierrecastor
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28 mars 2020
2 109
Salutn

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