Résolution illégale d'assemblée générale

Question

Bonjour à tous,
Il y a un an j'ai acquis un appartement avec vue sur la mer.
Un copropriétaire voisin vient de construire une véranda qui diminue largement ma vue sur la mer.
Le syndic m'a indiqué que toutes les vérandas étaient autorisée d'avance par une résolution de 2007 qui indique...L'assemblée générale autorise Mr X à construire une véranda (conforme à destination...).Puis, 
"L'assemblée générale décide une fois pour toutes d'autoriser tout copropriétaire voulant faire ce type de travaux ".
Il me semble que cette partie de résolution est en contradiction avec la loi de 65 qui est d'ordre public et qui dispose que pour autoriser des travaux, un copropriétaire doit faire  une demande avec plan descriptif pour obtenir une autorisation expresse.
Le syndic, en accord avec l'avocat du syndicat a mis en demeure le copropriétaire de démolir sa véranda car il n'a pas eu d'autorisation expresse.
Celui-ci a renvoyé une lettre de refus en invoquant cette résolution de 2007.
L'avocat de la copropriété nous dit qu'un référé serait inopérant car le juge se déclarerait incompétent et qu'il faudrait dans un premier temps obtenir du TGI que la résolution de 2007 soit déclarée "non écrite"...
Qu'en pensez-vous ?
Merci de vos conseils.

Poisson92100 · Answer

une résolution doit se contester sous deux mois...ce qui est passé...

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

L'AG ayant autorisé pour les autres copros et n'ayant pas eu de contestation, il sera difficile de faire "tomber" cette véranda.

La résolution prime sur la loi dans ce cas, s'il n'y a eu aucune contestation....

Bbaobabb · Answer

Même si la loi est d'ordre  public ?

rambouillet41 · Answer

Mais l'AG a autorisé tout le monde à faire................. et même si la loi est d'ordre public cela n’empêche pas une AG de prendre cette décision, et comme personne n'a contesté en son temps....

bbaobabb · Answer

ça existe ça? une dérogation à l'ordre public ???!!!!!!!

relou · Answer

bonjour
l'affaire doit se traiter en justice prenez un avocat .la décision n'a pas été contesté jusque là certes mais est contraire à la loi .seul le juge pourra trancher .

rambouillet41 · Answer

une dérogation à l'ordre public

A votre avis, qui décide que l'ordre public doit primer ? un copro, vous, moi.... non un juge !
Et en l'espèce de vos explications, personne n'a saisi le juge, dans les délais impartis.... donc cela s'applique !

Mais si vous voulez avoir raison, pas de soucis...

bbaobabb · Answer

Tout de même une jurisprudence constante confirme qu'une autorisation de travaux sur partie commune ne peut résulter que d'une autorisation EXPRESSE d'assemblée générale et que tout autre moyen est dépourvu d'effet...
Il me semble que cette résolution ne peut en aucun cas être considérée comme autorisation expresse...
Une autorisation expresse ne pourrait être que:
"L'assemble générale autorise Mr X à construire une véranda...."

bbaobabb · Answer

Peut-on demander au syndic d'agir en référé ?

BmV · Answer

La personne en question a-t-elle obtenu un permis de construire pour cette "véranda" ? 
Cela se vérifie gratuitement à la mairie.

Par ailleurs "qui diminue largement ma vue sur la mer. " n'est pas un motif pour contester l'existence de la véranda, car une "vue" n'est pas un bien susceptible de dégradation au sens juridique. .
C'est tout au plus un motif pour envisager une action pour trouble anormal de jouissance ... Procédure plutôt longue et coûteuse et au résultat très aléatoire.

rambouillet41 · Answer

La loi n'impose pas une résolution "expresse", elle dit : 

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Mais vous avez écrit dans votre premier post :
""....L'assemblée générale décide une fois pour toutes d'autoriser tout copropriétaire voulant faire ce type de travaux ". "

Donc l'autorisation a été donnée à tous les copros pour l'avenir et si cette résolution n'a pas été dénoncée dans les 2 mois, elle est applicable. Ce qui aurait, en plus, été contestable à l'époque, c'est s'il n'y a pas eu 2 votes :

 l'un pour le copro qui avait fait sa demane
 le seconde pour autoriser tous les copros
Mais là aussi, sur ce point, pas de contestation donc applicable !

Quand au permis (pas sur qu'il soit nécessaire, tout au plus une demande de travaux), s'il n'a pas été spécifié dans la résolution "sous réserve des autorisations administratives", alors cela ne concerne que le dit copro et l'administration....

Aller en justice pour faire supprimer cette véranda au prétexte qu'une demande n'a pas été faite est très risqué, mais pourquoi pas .... (vous nous direz dans quelques années, le résultat....).

Reste un dernier point sur lequel, il y a possibilité d'agir :
1- étiez vous copropriétaire ou non en 2007 ?
2- si NON, dans votre acte d'achat postérieur à 2007, est-il spécifié par un moyen quelconque, cette résolution ?
3- si NON, alors dans ce cas vous pouvez vous retourner contre le syndicat, voir le syndic pour non-information et là vous pourrez peut-être obtenir des D.I., mais pas la démolition de cette véranda...

bbaobabb · Answer

La résolution dit exactement:

“L'assemblée générale décide une fois pour toutes de donner cette autorisation pour tout copropriétaire voulant faire ce type de travaux en respectant les modalités de matériaux employés”.

L'assemblée vient d'accepter une véranda; pour cela elle a examiné les schémas et descriptifs de cette véranda.

L'autorisation pour d'autres vérandas ne peut concerner que des vérandas répondant aux mêmes schémas et descriptifs que celle qui vient d'être acceptée.

En effet aucun autre schéma ou descriptif pour un autre modèle de véranda n'a été soumis à l'assemblée puisque l'extension de l'autorisation n'était pas prévue dans la convocation...

BmV · Answer

!!!

1 - " Donc le juge doit ordonner la démolition...  " : il faudra lui "ordonner" ça de vive voix ; il va être ravi.

2 -  "  mais les décrets d'application et la jurisprudence, oui sans aucun doute... " : quels décrets et quelle(s) jurisprudence(s) ?

3 - " tout copropriétaire voulant faire ce type de travaux " : cela ne signifie pas qu'il faille faire exactement la même construction, les espaces disponibles pour cela étant sans doute différents de l'un à l'autre, mais tout au plus des travaux de même type, c'est à dire ... une véranda.
Par ailleurs " en respectant les modalités de matériaux employés ” est une tournure tout ce qu'il y a de flou et d'imprécis, laissant la porte ouverte à toutes les interprétations.

3 - pensez vous un jour répondre à la question posée ici  https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7632524-resolution-illegale-d-assemblee-generale#14 ?

 
"On ne prête qu'aux riches, et on a bien raison, car les autres remboursent difficilement." - - - Tristan Bernard

bbaobabb · Answer

Jurisprudence:
- La décision autorisation ne peut résulter que d’une décision expresse :
- En application des articles 25, b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation de réaliser des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes ne peut résulter que d’une décision expresse de l’assemblée générale.
Dès lors, un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser ces travaux, sauf s’ils ont été expressément autorisés par  une décision d’assemblée générale.
(Civ. 3, 5 Octobre 2010, JurisData : 2010-017991 ; Civ. 3, 12 mai 1993 : Loyers et copr. 1993, comm. 281 ; CA Paris, 20 mars 2008 : Inf. rap. copr. mai 2009, p. 16 ; Civ.3., 17 janv. 2007 : JCP G 2007, IV, 136 ; Civ.3, 28 mars 2007 : JurisData : 2007-038300 ; Loyers et copr. 2007, comm. 136 ; AJDI 2007, p. 574)

bbaobabb · Answer

Jurisprudence également:
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 19 septembre 2012
N° de pourvoi: 11-21631
Publié au bulletin

bbaobabb · Answer

Décret de 1967 n°67-223
Article 13 

    Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 8 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004

L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.

BmV · Answer

1 - " l'autorisation de réaliser des travaux « sur » (ou « affectant ») des parties communes ne peut -...) " : sauf preuve contraire, une véranda privative construite sur une partie privative n'entre pas dans la catégorie des "travaux affectant les parties communes".

2 - pensez vous un jour répondre à la question posée ici https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7632524-resolution-illegale-d-assemblee-generale#14 ?

bbaobabb · Answer

Merci beaucoup à tous de vos avis, mais mon problème n'est pas résolu...
En résumé,
La jurisprudence indique que l'autorisation ne peut être qu'issue d'une résolution expresse...
Le copropriétaire avoue qu'il n'a même pas fait de demande...
Il se dit autorisé par une décision qui ne figurait pas à l'ordre du jour et à été rajoutée en dernière minute par les présents à l'assemblée générale...
Et le décret de 1967 qui dit qu'une décision prise alors qu'elle n'était pas à l'ordre du jour est invalide...
Que faire ?

BmV · Answer

SAPERLIPOPETTE !
Il suffit !

Pour la quatrième fois : pensez vous un jour répondre à la question posée ici https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7632524-resolution-illegale-d-assemblee-generale#14 ? 

En attendant d'avoir cette information, personne ici ne pourra se pencher sérieusement sur votre pseudo-problème de vue sur mer !

bbaobabb · Answer

Pardon, j'ai fini par comprendre...
La réponse est non, le copropriétaire n'a fait aucune demande à la mairie...

bbaobabb · Answer

Le copropriétaire l'avoue dans un courrier...

bbaobabb · Answer

Je vais me renseigner à la mairie et je vous tiens au courant...
Merci de votre aide...

rambouillet41 · Answer

Comment le redire : l'AG a pris une décision qui concerne tous les copros à venir et cette résolution n'a pas été annulée par un juge.... donc elle est applicable.... c'est une résolution qui est expressément inscrite dans un PV.

Perso, je n'ai rien d'autres à rajouter 

PS : les balcons sont souvent des parties communes à jouissance privative exclusive, donc pas d'influence sur le sujet d'aujourd'hui.

bbaobabb · Answer

L'autorisation donnée une fois pour toutes concerne "CE" type de travaux en respectant les modalités de matériaux employés...
Des travaux sur balcon en profilé alu et du verre...je ne vois pas ce que cela peut être sinon une véranda...

Ceci devient l'autorisation pour "CE" type de véranda...

Il y a en effet 2 types de vérandas dans notre copropriété.

Dans le cadre d'autorisations d'assemblées générales, les caractéristiques de chaque "type" de travaux concernent:
- la conformité à destination
- l'impact esthétique
- la gêne occasionnée aux autres copropriétaires.
Alors effectivement, il y a 2 types de travaux:

Premier type de travaux : Les travaux du type de ceux qui ont été autorisés pour Mr et Mme B. qui sont conformes à destination, qui sont acceptables sur le plan de l'impact esthétique et qui n'exercent aucune gêne pour les copropriétaires voisins.

Deuxième type de travaux : correspondant aux vérandas de Mr L. et de Mme M. qui n'ont jamais fait l'objet de demande d'autorisation auprès de l'assemblée générale. Ces travaux semblent conforme à la destination; mais leur impact esthétique est à évaluer par l'assemblée générale, quant-à la gêne pour les copropriétaires voisins, elle est évidente.

Aucun copropriétaire ne peut prétendre avoir eu une autorisation pour “CE “ 2ème type de travaux.

C'est bien dans ce sens qu'il faut prendre cette résolution; il y a tout de même 8 copropriétaires ( sur 15 ) qui sont potentiellement concernés par la mise en place par leur voisin, d'une véranda qui gêne leur vue sur la mer; aucun d'eux n' a imaginé que ces vérandas étaient autorisées  par cette résolution, sinon ils l'auraient contestée dans le délai de 2 mois...

baobab · Answer

J'aurais bien aimé savoir si vous pensez que ce dernier raisonnement tient la route...

Je me suis renseigné auprès des services d'urbanisme...la plus part du temps, les vérandas sont régularisées à postériori...

Résolution illégale d'assemblée générale

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