Impossibilité de changer de syndic car promoteur majoritaire!!!
Noedelarche
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Bjerck
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14 juin 2017
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14 juin 2017 à 21:21
14 juin 2017 à 21:21
Bonsoir,
Votre cas est un peu "particulier". Il faut donc chercher un défaut dans sa gestion.
En premier lieu je regarderais le contrat de syndic : est-il conforme au contrat type (Décret n°2015-342) ?
1. La Loi du 10 juillet 1965 et son Décret d'application du 17 mars 1967 sont destinées à assurer la protection des copropriétaires.
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles " 6 à 37 ", " 42 et 46 " [de la loi du 10 juillet 1965] et à celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites » (article 43 de la loi précitée ; Cass. Civ. du 27 septembre 2000, n°98-22792, Bull. 2000 III n°154).
2. L’article 6 du Code Civil interdit de « déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public ». Dans cette perspective, l’article 1102 du Code Civil prévoit que « la liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public ».
Codifiant une jurisprudence antérieure (Cass. Civ. du 7 octobre 1998, n°96-14359, Bull. 1998 I n°285), l’article 1162 du Code Civil dispose ainsi que « le contrat ne peut déroger à l'ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties ».
L’article 1163 du Code Civil exige l’existence d’une contrepartie à l’engagement de chaque contractant ; l’article 1170 prohibe les clauses privant de leur substance les obligations essentielles du contrat.
En conséquence, « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul » (article 1178 du Code Civil).
3. Les nullités d'ordre public ne sont susceptibles ni de confirmation, ni de ratification (Cass. Soc. du 10 juillet 2002, n°00-40301, Bull. 2002 V n°249 ; Cass. Com. du 30 novembre 1983, n°82-12045, Bull. n°333).
En second lieu, je demanderais à voir les conversions d'ouverture de comptes séparés
1. Un compte bancaire ou postal distinct de celui du syndic doit, en principe, être ouvert au nom de chaque copropriété afin d’établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds du syndicat des copropriétaires (article 18 de la Loi n°65-557).
La Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé cette obligation en supprimant la possibilité pour la copropriété de s’en dispenser par une décision d’assemblée générale.
L'ouverture d'un compte séparé s'impose donc aux contrats de syndic qui sont conclus ou renouvelés un an après la promulgation de cette loi, soit à compter du 24 mars 2015.
A partir du 1er janvier 2017, l’article 18 de la Loi n°65-557 dispose également que le syndic ouvre « un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ».
2. De jurisprudence constante, si aucun compte bancaire ou postal séparé n’a été ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, il s’ensuit que le mandat de syndic est nul de plein droit (Cass. Civ. du 16 mars 2011, n°10-14005 & 10-14591, Bull. 2011 III n°38 ; Cass. Civ. du 8 avril 2009, n°08-11965, Bull. 2009 III n°82 ; Cass. Civ. du 28 juin 1995, n°93-19055, Bull. 1995 III n°158).
3. Un « compte séparé » au sens de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 est un compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires et dont celui-ci est seul titulaire (Cass. Civ. du 9 avril 2008,
n°07-12268, Bull. 2008 III n°66).
Pour rapporter la preuve de l’ouverture d’un compte séparé, le syndic doit présenter une copie de la convention d’ouverture du compte mentionnant expressément que le titulaire de ce compte est le syndicat des copropriétaires.
« Une attestation de la banque [est] évidemment sujette à caution » (Cass. Civ. du 9 septembre 2009, n°08-10365).
4. La convention d’ouverture d’un compte de dépôt est soumise aux conditions de forme définies par l’article L312-1-1 du Code Monétaire et Financier complété par l’Arrêté du 29 juillet 2009 fixant les principales stipulations qui doivent y figurer.
Ces dispositions prévoient que la convention de compte de dépôt doit être conclue sous la forme d’un écrit précisant les modalités de gestion du compte et qu’elle doit être signée par le titulaire du compte.
La Haute Juridiction souligne que « cette exigence ne constitue pas une condition de validité du contrat, mais une simple règle de preuve » (Cass Civ du 18 mai 2010, n°09-13913 ; Cass. Civ. du 15 septembre 2009, n°08-13282)
5. N’importe quel copropriétaire est en droit de demander et d’obtenir du syndic ou du syndicat des copropriétaires la justification de l’existence d’un compte séparé sans avoir à recourir au conseil syndical ni à s'en prévaloir (Cass. Civ. du 17 octobre 2012, n°11-22130).
6. Le secret bancaire ne s'oppose pas à la communication au syndicat des copropriétaires d'informations relatives au compte non séparé ouvert par le syndic (Cass. Com. du 24 mars 2015, n°13-22597, Bull. 2015 IV n°53).
Le tout étant de faire valoir la nullité du contrat en cours et ainsi d'obtenir son changement éventuellement auprès du TGI ou de la Direction Départementale de la Protection des Populations.
A+
Bjerck
Votre cas est un peu "particulier". Il faut donc chercher un défaut dans sa gestion.
En premier lieu je regarderais le contrat de syndic : est-il conforme au contrat type (Décret n°2015-342) ?
1. La Loi du 10 juillet 1965 et son Décret d'application du 17 mars 1967 sont destinées à assurer la protection des copropriétaires.
« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles " 6 à 37 ", " 42 et 46 " [de la loi du 10 juillet 1965] et à celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites » (article 43 de la loi précitée ; Cass. Civ. du 27 septembre 2000, n°98-22792, Bull. 2000 III n°154).
2. L’article 6 du Code Civil interdit de « déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public ». Dans cette perspective, l’article 1102 du Code Civil prévoit que « la liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public ».
Codifiant une jurisprudence antérieure (Cass. Civ. du 7 octobre 1998, n°96-14359, Bull. 1998 I n°285), l’article 1162 du Code Civil dispose ainsi que « le contrat ne peut déroger à l'ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties ».
L’article 1163 du Code Civil exige l’existence d’une contrepartie à l’engagement de chaque contractant ; l’article 1170 prohibe les clauses privant de leur substance les obligations essentielles du contrat.
En conséquence, « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul » (article 1178 du Code Civil).
3. Les nullités d'ordre public ne sont susceptibles ni de confirmation, ni de ratification (Cass. Soc. du 10 juillet 2002, n°00-40301, Bull. 2002 V n°249 ; Cass. Com. du 30 novembre 1983, n°82-12045, Bull. n°333).
En second lieu, je demanderais à voir les conversions d'ouverture de comptes séparés
1. Un compte bancaire ou postal distinct de celui du syndic doit, en principe, être ouvert au nom de chaque copropriété afin d’établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds du syndicat des copropriétaires (article 18 de la Loi n°65-557).
La Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé cette obligation en supprimant la possibilité pour la copropriété de s’en dispenser par une décision d’assemblée générale.
L'ouverture d'un compte séparé s'impose donc aux contrats de syndic qui sont conclus ou renouvelés un an après la promulgation de cette loi, soit à compter du 24 mars 2015.
A partir du 1er janvier 2017, l’article 18 de la Loi n°65-557 dispose également que le syndic ouvre « un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ».
2. De jurisprudence constante, si aucun compte bancaire ou postal séparé n’a été ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, il s’ensuit que le mandat de syndic est nul de plein droit (Cass. Civ. du 16 mars 2011, n°10-14005 & 10-14591, Bull. 2011 III n°38 ; Cass. Civ. du 8 avril 2009, n°08-11965, Bull. 2009 III n°82 ; Cass. Civ. du 28 juin 1995, n°93-19055, Bull. 1995 III n°158).
3. Un « compte séparé » au sens de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 est un compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires et dont celui-ci est seul titulaire (Cass. Civ. du 9 avril 2008,
n°07-12268, Bull. 2008 III n°66).
Pour rapporter la preuve de l’ouverture d’un compte séparé, le syndic doit présenter une copie de la convention d’ouverture du compte mentionnant expressément que le titulaire de ce compte est le syndicat des copropriétaires.
« Une attestation de la banque [est] évidemment sujette à caution » (Cass. Civ. du 9 septembre 2009, n°08-10365).
4. La convention d’ouverture d’un compte de dépôt est soumise aux conditions de forme définies par l’article L312-1-1 du Code Monétaire et Financier complété par l’Arrêté du 29 juillet 2009 fixant les principales stipulations qui doivent y figurer.
Ces dispositions prévoient que la convention de compte de dépôt doit être conclue sous la forme d’un écrit précisant les modalités de gestion du compte et qu’elle doit être signée par le titulaire du compte.
La Haute Juridiction souligne que « cette exigence ne constitue pas une condition de validité du contrat, mais une simple règle de preuve » (Cass Civ du 18 mai 2010, n°09-13913 ; Cass. Civ. du 15 septembre 2009, n°08-13282)
5. N’importe quel copropriétaire est en droit de demander et d’obtenir du syndic ou du syndicat des copropriétaires la justification de l’existence d’un compte séparé sans avoir à recourir au conseil syndical ni à s'en prévaloir (Cass. Civ. du 17 octobre 2012, n°11-22130).
6. Le secret bancaire ne s'oppose pas à la communication au syndicat des copropriétaires d'informations relatives au compte non séparé ouvert par le syndic (Cass. Com. du 24 mars 2015, n°13-22597, Bull. 2015 IV n°53).
Le tout étant de faire valoir la nullité du contrat en cours et ainsi d'obtenir son changement éventuellement auprès du TGI ou de la Direction Départementale de la Protection des Populations.
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Bjerck
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14 juin 2017 à 08:59
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NAN
La loi plafonne à 50% moins un les millièmes d'un copropriétaire
Article 22 de la loi de 1965
"Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."
La loi plafonne à 50% moins un les millièmes d'un copropriétaire
Article 22 de la loi de 1965
"Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."
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16 juin 2017 à 14:37
16 juin 2017 à 14:37
Bonjour,
Votre cas n'est hélas pas unique.
Il vous faut monter un dossier mentionnant précisément les abus de votre syndic, car il doit bien y avoir des sujets litigieux.
Dans un premier temps, je vous conseille de vous rapprocher de l'ADIL de votre région; Vous serez reçu par des juristes en immobilier et c'est gratuit. Vous serez conseillé et éventuellement vous pourrez déposer plainte auprès du tribunal pour enfin solliciter un changement de gérant.
Votre cas n'est hélas pas unique.
Il vous faut monter un dossier mentionnant précisément les abus de votre syndic, car il doit bien y avoir des sujets litigieux.
Dans un premier temps, je vous conseille de vous rapprocher de l'ADIL de votre région; Vous serez reçu par des juristes en immobilier et c'est gratuit. Vous serez conseillé et éventuellement vous pourrez déposer plainte auprès du tribunal pour enfin solliciter un changement de gérant.
Noedelarche
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5 juillet 2017
21 juin 2017 à 16:26
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Bonjour et merci pour votre réponse. J'ai contacté l'ADIL et j'attend de recevoir des documents à ce sujet qu'ils m'envoient. Au moins ils ont l'air efficace et très sympa la bas :-)
Noedelarche
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5 juillet 2017
14 juin 2017 à 18:11
14 juin 2017 à 18:11
Bonjour,
Merci pour votre réponse. Je suis déjà au courant de cet article qui n'aide en rien puisque d'autres membres de la famille du promoteur ont aussi gardé des apparts. Donc on est bloqué littéralement. On ne peut même pas espérer aller à la concurrence et c'est déloyal. En gros le business du promoteur + Sa famille détient le pouvoir de nous imposer son syndic familial ad vitam aeternam.
Merci pour votre réponse. Je suis déjà au courant de cet article qui n'aide en rien puisque d'autres membres de la famille du promoteur ont aussi gardé des apparts. Donc on est bloqué littéralement. On ne peut même pas espérer aller à la concurrence et c'est déloyal. En gros le business du promoteur + Sa famille détient le pouvoir de nous imposer son syndic familial ad vitam aeternam.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
21 juin 2017 à 16:23
Merci pour votre réponse qui pourra m'aiguiller. Néanmoins cela reste difficile à vérifier et difficile à comprendre pour un "profane". Je tenterai d'obtenir ces infos dès que je le pourrai. Merci encore