Division après construction ou donation de terrain?

Bonjour,
nous envisageons d'acheter une maison située sur le haut d' un terrain de 1470 m², de refaire cette maison , de la revendre et de construire en parallèle une autre maison sur la partie basse du terrain.
Nous comptions faire une division direct chez le notaire à la vente du bien. Cette division aurait permis aux nouveaux acquéreurs de rentrer dans leur garage facilement ( on leur laissait 6 métres de large en dessous du garage ), nous voulions diviser dans un but de faciliter pour tout le monde.
Problème: il y a une zone N très grande( N :naturelle non constructible) dans notre partie de terrain qui limite fortement notre surface habitable...vu notre PLU..
Pouvons-nous diviser après le dépôt de permis de construire pour se baser sur une surface plus grande et avoir une maison plus grande?
Ou sinon pouvons nous diviser plus haut ( au raz du garage de la maison existante ) et ensuite faire une donation de terrain ( donner 6 mètres sur 20 mètres ) pour que les acheteurs puissent rentrer dans leur garage ?
merci beaucoup