Dépôt de garantie, frais de gestion & forfait peinture
Camille P.
-
27 mars 2017 à 14:45
djivi38 Messages postés 52061 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 28 octobre 2024 - 27 mars 2017 à 18:46
djivi38 Messages postés 52061 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 28 octobre 2024 - 27 mars 2017 à 18:46
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djivi38
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27 mars 2017 à 15:17
27 mars 2017 à 15:17
bonjour,
- frais de gestion : NON récupérables sur le locataire.
- peinture : accord signé sur EDLS pour moitié des frais : OK, MAIS sur présentation devis OU facture pour justificatif de la somme retenue.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLE - et pas sur EDLS – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation par courrier R+AR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement (= présence du propriétaire/agence/personne dûment mandatée et présence du locataire) ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile), aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
- Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
- Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
- frais de gestion : NON récupérables sur le locataire.
- peinture : accord signé sur EDLS pour moitié des frais : OK, MAIS sur présentation devis OU facture pour justificatif de la somme retenue.
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLE - et pas sur EDLS – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation par courrier R+AR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement (= présence du propriétaire/agence/personne dûment mandatée et présence du locataire) ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile), aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
- Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
- Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
Merci djivi83.
Je suis dans le cas où le dépôt de garantie ne suffit pas, pour couvrir une partie du loyer restant, plus les régularisations de charges et l'affaire est portée devant un juge de proximité, ayant aussi un peu ignoré les relances.
J'ai compris que je devais fournir la preuve que je ne dois pas une partie des charges qui me sont demandés dont le forfait peinture et les frais de gestion, comme pour ces 2 cas c'est une erreur de la part du propriétaire je ne vois pas quoi présenter le jour de l'audience. Je suis prête à payer la part qui est dûe, mais pas ces 2 lignes que n'ont pas lieu d'être!
Le propriétaire "menace" que ce serait à ma charge tout les frais directs et indirects suite à la procédure de mise en demeure / juge de proximité.
Je ne sais pas quoi en penser?
Je suis dans le cas où le dépôt de garantie ne suffit pas, pour couvrir une partie du loyer restant, plus les régularisations de charges et l'affaire est portée devant un juge de proximité, ayant aussi un peu ignoré les relances.
J'ai compris que je devais fournir la preuve que je ne dois pas une partie des charges qui me sont demandés dont le forfait peinture et les frais de gestion, comme pour ces 2 cas c'est une erreur de la part du propriétaire je ne vois pas quoi présenter le jour de l'audience. Je suis prête à payer la part qui est dûe, mais pas ces 2 lignes que n'ont pas lieu d'être!
Le propriétaire "menace" que ce serait à ma charge tout les frais directs et indirects suite à la procédure de mise en demeure / juge de proximité.
Je ne sais pas quoi en penser?
djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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Modifié le 27 mars 2017 à 19:02
Modifié le 27 mars 2017 à 19:02
bonjour,
laissez votre propriétaire vous menacer, le juge du tribunal d'instance sera là pour faire appliquer la loi.
- paiement intégral du loyer dû jusqu'à la fin de votre préavis, de date à date, sauf si relocation avant la fin de votre préavis :
(par exemple : congé reçu le 15 février, loyer dû jusqu'au 15 mars inclus. Si relocation le 8 mars, loyer dû jusqu'au 7 mars inclus)
- frais de gestion (mise en demeure) : NON dus.
- frais de tribunal : votre propriétaire aurait dû d'abord s'adresser à la Commission de Conciliation Départementale (gratuite)
voir :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/593-litiges-proprietaire-locataire-et-commission-de-conciliation/
https://www.litige.fr/articles/conflit-proprietaire-locataire-travaux-caution-depot-de-garantie-entretien-apartement-maison
- frais de peinture : accord écrit sur EDLS d'en payer la moitié, MAIS sur DEVIS ou FACTURE d'un professionnel, comme toute somme demandée en sus des loyers (même les charges doivent être justifiées). Pas question de partager un forfait : devis ou facture obligatoire !
Allez au RV du juge avec votre dossier location : bail, reçu du DG, quittances de loyers, EDL entrant et bien sûr EDL de sortie... et les arguments développés dans cette conversation.
CDT.
laissez votre propriétaire vous menacer, le juge du tribunal d'instance sera là pour faire appliquer la loi.
- paiement intégral du loyer dû jusqu'à la fin de votre préavis, de date à date, sauf si relocation avant la fin de votre préavis :
(par exemple : congé reçu le 15 février, loyer dû jusqu'au 15 mars inclus. Si relocation le 8 mars, loyer dû jusqu'au 7 mars inclus)
- frais de gestion (mise en demeure) : NON dus.
- frais de tribunal : votre propriétaire aurait dû d'abord s'adresser à la Commission de Conciliation Départementale (gratuite)
voir :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/593-litiges-proprietaire-locataire-et-commission-de-conciliation/
https://www.litige.fr/articles/conflit-proprietaire-locataire-travaux-caution-depot-de-garantie-entretien-apartement-maison
- frais de peinture : accord écrit sur EDLS d'en payer la moitié, MAIS sur DEVIS ou FACTURE d'un professionnel, comme toute somme demandée en sus des loyers (même les charges doivent être justifiées). Pas question de partager un forfait : devis ou facture obligatoire !
Allez au RV du juge avec votre dossier location : bail, reçu du DG, quittances de loyers, EDL entrant et bien sûr EDL de sortie... et les arguments développés dans cette conversation.
CDT.
La législation juridique et financière évolue en permanence...