Dépense contestée par l'ancien locatiare suite à l'état des lieu
RTD
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Modifié par RTD le 1/03/2017 à 12:05
djivi38 Messages postés 51317 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 25 avril 2024 - 1 mars 2017 à 14:36
djivi38 Messages postés 51317 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 25 avril 2024 - 1 mars 2017 à 14:36
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djivi38
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1 mars 2017 à 12:22
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Bonjour,
il n'est pas question d'aller dans le sens de l'un ou de l'autre : la loi est là pour tout le monde et c'est la même pour tous !
Vous ne pouvez faire de retenues sur le DG que si les dégradations correspondant à ces retenues ont été mentionnées sur l'EDL sortant et signé des 2 parties, alors qu'elles étaient absentes sur l'EDL entrant ET sur justificatifs de professionnels (devis OU factures).
I/ Voici mon petit topo habituel - dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 - sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un d'autre).
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG en vue de la régularisation des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
II/ Charges :
Je comprends que les charges étaient au réel (et pas "au forfait"). Dans ce cas, vous avez le droit de conserver 20% du DG dans l'attente de l'approbation des comptes en AG annuelle. Vous pouvez également, en cas de non retenue de ces 20% du DG, ET toujours sur justificatifs, faire la régularisation des charges et soit restituer au locataire son trop perçu soit lui demander de vous verser la différence.
III/ Les charges n'étant pas "au forfait", vous avez également le droit de demander le remboursement de la TEOM : sur justificatif, au prorata du temps d'occupation et SANS les frais de gestion/rôle.
CDT.
il n'est pas question d'aller dans le sens de l'un ou de l'autre : la loi est là pour tout le monde et c'est la même pour tous !
Vous ne pouvez faire de retenues sur le DG que si les dégradations correspondant à ces retenues ont été mentionnées sur l'EDL sortant et signé des 2 parties, alors qu'elles étaient absentes sur l'EDL entrant ET sur justificatifs de professionnels (devis OU factures).
I/ Voici mon petit topo habituel - dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 - sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un d'autre).
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG en vue de la régularisation des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
II/ Charges :
Je comprends que les charges étaient au réel (et pas "au forfait"). Dans ce cas, vous avez le droit de conserver 20% du DG dans l'attente de l'approbation des comptes en AG annuelle. Vous pouvez également, en cas de non retenue de ces 20% du DG, ET toujours sur justificatifs, faire la régularisation des charges et soit restituer au locataire son trop perçu soit lui demander de vous verser la différence.
III/ Les charges n'étant pas "au forfait", vous avez également le droit de demander le remboursement de la TEOM : sur justificatif, au prorata du temps d'occupation et SANS les frais de gestion/rôle.
CDT.
bonjour, Si un pro avait fait le travail, il aurait compté la valeur du pot de peinture (le plus petit possible, même si c'est 5 kg) et en plus la main d'oeuvre, et la facture serait bien plus importante que le prix d'un pot;
!vous pouvez vous renseigner à l'ADIL où des juristes vous conseilleront gratuitement. Vous pouvez peut-être aussi les joindre par téléphone.
!vous pouvez vous renseigner à l'ADIL où des juristes vous conseilleront gratuitement. Vous pouvez peut-être aussi les joindre par téléphone.
Merci djivi38 pour votre réponse et réactivité.
Dans le doute que ma 1ère réponse n'ait pas été prise en compte car je ne la vois pas affichée, je me permets de la renouveler.
Pour information il s'agit d'une location meublée avec un état des lieux qui indique les murs tâchés (l'appartement était neuf à leur entrée).
La dépense du pot de peinture d'un montant de 65€ est contestée et il m'est demandée de ne faire payer que la peinture utilisée pour recouvrir les quelques tâches, soit, de faire un prorata sur le pot acheté.
Hors je n'ai pas eu le choix que de devoir acheter de la peinture et pas le choix non plus chez le fournisseur de la taille du pot
=> quoi répondre?
===>est-ce que je me dois d'évaluer la matière utilisée?
===>est-ce que je me dois de leur rendre la matière non utilisée?
Dans la mesure où le calcul doit être refait à leur demande puisque contesté :
=>est-ce que je peux leur transmettre le devis (professionnel évidement) que j'avais fait faire pour évaluer le coût pour repeindre les murs concernés?
Je ne l'avais pas présenté sur le 1er calcul car j'avais pris le partie de m'occuper de repeindre les 3 murs moi-même pour leur éviter un surcoût trop important mais vu comment cela tourne je ne souhaite pas prendre davantage sur mon temps pour leur rendre ce service.
=> est-ce que je peux le leur transmettre malgré que le délais des deux mois est passé du coup? Je pense que oui puisqu'ils ne contestent le règlement par mail qu'aujourd'hui, soit près de 10 jours après réception des éléments.. on est forcément en-dehors des deux mois du coup..
Ce sont là mes deux points à éclaircir.
Merci
Dans le doute que ma 1ère réponse n'ait pas été prise en compte car je ne la vois pas affichée, je me permets de la renouveler.
Pour information il s'agit d'une location meublée avec un état des lieux qui indique les murs tâchés (l'appartement était neuf à leur entrée).
La dépense du pot de peinture d'un montant de 65€ est contestée et il m'est demandée de ne faire payer que la peinture utilisée pour recouvrir les quelques tâches, soit, de faire un prorata sur le pot acheté.
Hors je n'ai pas eu le choix que de devoir acheter de la peinture et pas le choix non plus chez le fournisseur de la taille du pot
=> quoi répondre?
===>est-ce que je me dois d'évaluer la matière utilisée?
===>est-ce que je me dois de leur rendre la matière non utilisée?
Dans la mesure où le calcul doit être refait à leur demande puisque contesté :
=>est-ce que je peux leur transmettre le devis (professionnel évidement) que j'avais fait faire pour évaluer le coût pour repeindre les murs concernés?
Je ne l'avais pas présenté sur le 1er calcul car j'avais pris le partie de m'occuper de repeindre les 3 murs moi-même pour leur éviter un surcoût trop important mais vu comment cela tourne je ne souhaite pas prendre davantage sur mon temps pour leur rendre ce service.
=> est-ce que je peux le leur transmettre malgré que le délais des deux mois est passé du coup? Je pense que oui puisqu'ils ne contestent le règlement par mail qu'aujourd'hui, soit près de 10 jours après réception des éléments.. on est forcément en-dehors des deux mois du coup..
Ce sont là mes deux points à éclaircir.
Merci
djivi38
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1 mars 2017 à 14:36
1 mars 2017 à 14:36
Re bonjour,
Arrêtez SVP avec ces comptes d'apothicaire de peinture !! Ça n'a aucun sens !
Présentez-leur le devis du professionnel (en leur expliquant que vous aviez pensé les arranger, mais que le professionnel finalement repeindra la TOTALITÉ des murs tâchés (pour ne pas faire d'auréoles) et que de ce fait vous retenez le montant total du devis.
De toute façon, si vous réparez vous-même, vous l'aurez compris, votre travail ne peut entrer en ligne de compte ni les pots de peintures, ni les 2/10°, ni rien du tout ! Donc, puisque tâches sur murs mentionnées sur EDLS --> retenue sur DG du montant du devis.
Ça aurait été mieux bien sûr de présenter ce devis en même temps que la restitution partielle du DG, mais expliquez aussi que vous pensiez être dans la légalité (avec votre histoire de pots de peinture), mais qu'en fait non, donc vous vous "résignez" à leur envoyer le devis du professionnel pour en retenir légalement le montant sur le DG.
Comme votre locataire est déjà en possession de votre chèque, vous devrez lui faire un courrier R+AR pour expliquer tout ça et le prévenir aussi pour la régularisation ultérieure des charges d'après l'approbation des comptes en AG.
Cf post 1 : << => Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant). >>
Gardez copie & récépissés de tous vos courriers avec votre locataire... pour une éventuelle suite en commission de conciliation ou au tribunal.
CDT.
Arrêtez SVP avec ces comptes d'apothicaire de peinture !! Ça n'a aucun sens !
Présentez-leur le devis du professionnel (en leur expliquant que vous aviez pensé les arranger, mais que le professionnel finalement repeindra la TOTALITÉ des murs tâchés (pour ne pas faire d'auréoles) et que de ce fait vous retenez le montant total du devis.
De toute façon, si vous réparez vous-même, vous l'aurez compris, votre travail ne peut entrer en ligne de compte ni les pots de peintures, ni les 2/10°, ni rien du tout ! Donc, puisque tâches sur murs mentionnées sur EDLS --> retenue sur DG du montant du devis.
Ça aurait été mieux bien sûr de présenter ce devis en même temps que la restitution partielle du DG, mais expliquez aussi que vous pensiez être dans la légalité (avec votre histoire de pots de peinture), mais qu'en fait non, donc vous vous "résignez" à leur envoyer le devis du professionnel pour en retenir légalement le montant sur le DG.
Comme votre locataire est déjà en possession de votre chèque, vous devrez lui faire un courrier R+AR pour expliquer tout ça et le prévenir aussi pour la régularisation ultérieure des charges d'après l'approbation des comptes en AG.
Cf post 1 : << => Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant). >>
Gardez copie & récépissés de tous vos courriers avec votre locataire... pour une éventuelle suite en commission de conciliation ou au tribunal.
CDT.
La législation juridique et financière évolue en permanence...