Retenue sur dépôt de garantie

Question

Bonjour, 
Je me permets de vous solliciter afin d'avoir vos avis :
J'ai rendu un appartement nickel avec bien sûr un état d'usage mais repeint, trous rebouché, lessivé propre quoi... 
Mon bailleur m'a retenu 200€ pour réfection de deux portes. Toutefois, sur l'état des lieux de sortie il est indiqué pour l'une des portes : ETAT D'USAGE porte repeinte partiellement (car j'ai repeint un côté et pas l'autre mais tous les deux sont blancs) 
et pour l'autre porte ETAT D'USAGE 1 trou rebouché côté extérieur et côté intérieur. 
Pour le trou rebouché il est indique dans mon etat des lieux d'entrée donc ils n'ont pas à la prendre en compte. Il n'est pas fait mention du côté mais indique le diamètre du trou soit 50 cm qui correspond au côté extérieur. 
De fait, j'ai envoyé un courrier recommandé à mon bailleur lui demandant de reconsidérer sa décision et de me restituer la somme de 200 € ou bien je saisirai le conseil départemental de conciliation. 
Malgré le fait qu'il soit indiqué ETAT d'USAGE et que rien n'indique une dégradation non réparé dans l'état des lieux, peut il avec le devis de son fournisseur refuser de me restituer ma caution ? 
Par ailleurs, pour mon nouveau logement qui est une maison plus grande mon bailleur est le même, l'état de la maison niveau peinture est catastrophique il y des traces de peinture tout le long de tous les plafonds, des coups de rouleaux bref très mal fait. Pourtant sur l'état des lieux de sortie de l'ancien locataire qui fait donc office de mon état des lieux d'entrée il n'est rien noté à ce sujet et la mention BON ETAT est indiquée partout......nous avions 10 jours d'après le bailleur pour signaler d'autres remarques sauf qu'en fonction de la lumière cela ne se voit pas particulièrement du coup je ne l'ai pas signalé. Cela fait 3 mois que je suis dans la maison, puis-je faire un recours à ce sujet ? Sachant que pour mon appartement ils ont noté ETAT d'USAGE PARTOUT alors que nous l'avons entièrement repeint et que la moindre petite tâche de peinture à été notifiée...... Le prestataire qui a réalisé les état des lieux est le même.
Je vous remercie de votre retour.

mad-mar · Answer

Bonjour
 En EDL de sortie c'est du net et définitif après signature 
En entrée et l'EDL vous disposez de 10 jours  pour des rajouts en reco AR et à lui de venir vous contredire ou pas
Pour pouvoir déduire une somme sur votre dépôt de garantie il faut: 
1) que vous ayez, par votre signature, reconnu les dégradations qui vous sont reprochées en EDL de sortie . Et personne ne vous oblige de signer . 
2) que la somme retenue, et correspondant aux dégradations, soit justifiée par un devis ou une facture. 
Le propriétaire détenteur légal du DG dispose de 2 mois pour rendre le dépôt de garantie et vous faire une régulation finale
Une retenue sur dépôt de garantie  sans justificatifs vous permet de porter le litige au juge de proximité après réclamation , par lettre RAR de 7 jours sans réponse. 
Au propriétaire le détenteur légal du DG 
 Et par défaut son mandataire dont les coordonnées sont sur votre bail   
Commencez par faire une demande amiable de votre dépôt de garantie (gardez un double)  peu avant la fin des 2 mois au proprio et copie simple vers agence si agence. Ceci pour prouver que vous avez tenté un accord amiable
Cette juridiction traite les “petits” litiges concernant des demandes inférieures ou égales à 4 000 €
 Cette procédure  , est désormais gratuite au 01/01/2014
Pas d'avocat si vous n'en voulez pas.

Ysabe_l · Answer

Bonjour
"pourtant sur l'état des lieux de sortie de l'ancien locataire qui fait donc office de mon état des lieux d'entrée il n'est rien noté à ce sujet et la mention BON ETAT est indiquée partout."
Oula non, l'EDL de sortie de l'un ne fait pas office d'EDL d'entrée de l'autre ! Ce ne sont pas les mêmes intérêts du tout.
En EDL d'entrée c'est le locataire qui a tout intérêt à faire noter le moindre petit détail pour que ça ne lui soit pas reproché à la sortie, alors qu'en EDL de sortie c'est le propriétaire qui a tout intérêt à faire noter le moindre petit détail pour le facturer au locataire sortant.
Si le locataire sortant a réussi à avoir un EDL "vite fait" c'est tout à son avantage, tant mieux pour lui. Mais ce n'est pas à vous, locataire entrant, d'en subir les conséquences. Vous auriez du, lors de votre entrée, faire un EDL avec votre bailleur, un vrai EDL, contradictoire, c'est à dire où les deux parties regardent et notent puis signent.
Maintenant vous y êtes depuis 3 mois, c'est trop tard pour modifier votre EDL d'entrée, sauf bonne volonté (et honnêteté) de votre bailleur. Il a raison, vous aviez 10 jours pour faire modifier l'EDL en ajoutant des chose que vous auriez pu ne pas voir le jour de l'EDL (comme une tâche qui se voit suivant la luminosité) ou des choses qui se voient à l'usage (comme un siphon qui fuit).

djivi38 · Answer

Bonjour Latiote,
en complément des posts 1 & 2, je vous propose de lire attentivement mon petit topo habituel sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) : 
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques; 
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG. 
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant). 
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble. 
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) 10% du DG par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.

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