Retard de restitution de depot de garantie

brinilo 7 Messages postés jeudi 8 décembre 2016Date d'inscription 7 février 2017 Dernière intervention - 6 févr. 2017 à 19:32 - Dernière réponse : djivi38 19250 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 4 août 2018 Dernière intervention
- 13 mai 2018 à 23:49
Bonjour*

Ayant quitté mon logement le 8/07/2016, j'ai reçu aujourd'hui un chèque de mon bailleur : montant de dépôt de garantie versé en 1990 moins frais de réparations locatives, celui ci ne compte pas les intérêts de retards, à combien s'élève le taux d'intérêts pour mon cas et comment faire le calcul? merci pour votre réponse
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9 réponses

djivi38 19250 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 4 août 2018 Dernière intervention - Modifié par djivi38 le 7/02/2017 à 01:48
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Merci
BONJOUR à vous aussi,

- "frais de réparations locatives" : sont-ils justifiés par un devis ou une facture ?

- "intérêts de retard" : depuis la loi MACRON (applicable à partir du 08/08/2015), ce ne sont plus des intérêts de retard, mais 10% du loyer hors charges par mois de retard commencé.
Voir : http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/521-remboursement-de-la-caution-location

Pour vous :
# rendu des clés le 8/7/2016
# fin du délai légal de restitution du DG = 8/9/2016
# mois de retard commencés : le 09/02/2017 ça fera 6 mois de retard commencés (la veille, le 08/02, ça ne fait que 5 mois de retard commencés), donc réclamez (pas avant le 09/02) par R+AR 6 fois le montant de votre dernier loyer hors charges. Gardez copie et récépissés.


Voici mon petit topo habituel sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,

- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :

• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;

sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.


Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.

=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.

- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.

- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) 10% du DG par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.

- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location

(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

CDT.
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brinilo 7 Messages postés jeudi 8 décembre 2016Date d'inscription 7 février 2017 Dernière intervention - Modifié par brinilo le 7/02/2017 à 18:53
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Merci
bonsoir, merci pour votre réponse,
pour les réparations locatives qui s'élèvent à 88€ , j'ai un devis fourni par le bailleur : remise en état du tablier de baignoire : 55€50 sur EDL s : tablier de baignoire non fixé et jeux sur poignée de la porte fenetre sur EDLs devis : remise en place poignée 27€50.

Je ne comprend pas que sur votre réponse au sujet des intérèts , vous me dites qu'il faut se référer à la Loi Macron soit 10% du loyer hors charges par mois de retard commencé et plus bas dans le paragraphe : si le propriétaire dépasse le délai de restitution du DG , vous indiquez 10% du DG par mois de retard commencé, lequel est le bon ?encore merci pour votre attention
djivi38 19250 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 4 août 2018 Dernière intervention - 7 févr. 2017 à 19:29
Bonsoir,

Bonne remarque, merci, je vais corriger mon topo !
Il faut considérer la mention "10% d'1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé".
Cdt.
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Merci
Bonjour
Vous dites que la retenue sur le DG doit être justifiée par des devis OU facture : le locataire ne peut pas exiger de factures pour justifier des travaux effectivement réalisés?
Merci
maylin27 22880 Messages postés mercredi 2 février 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 4 août 2018 Dernière intervention - 13 mai 2018 à 21:45
bonjour,
le locataire ne peut pas exiger de factures pour justifier des travaux effectivement réalisés?
non, aucune obligation de fournir des factures. Les devis sont valables. Par contre, a quel moment le bailleur a eu connaissance de votre nouvelle adresse ? Quand vous lui avez demandé de vous restituer le DG ?
a vous lire
Montou > maylin27 22880 Messages postés mercredi 2 février 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 4 août 2018 Dernière intervention - 13 mai 2018 à 23:01
Merci mais s'il y a contestation, n'est-il pas possible d'exiger des factures comme preuve que les sommes retenues ont bien été dépensées ? Par ailleurs je ne comprends pas votre demande à propos de la nouvelle adresse : elle a été donnée au moment de la restitution des clefs et l'état des lieux de sortie. Merci cdt
djivi38 19250 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 4 août 2018 Dernière intervention - 13 mai 2018 à 21:51
bonsoir,

non, le locataire ne peut rien exiger de cet ordre-là ! mais un jour viendra (peut-être ??) où les réparations seront rendues obligatoires aux bailleurs. Mais pour le moment, ce n'est pas le cas.
- Si devis : le bailleur a le choix de faire réparer par le pro qui a fait le devis, de réparer lui-même OU de ne pas réparer du tout.
- Si facture : les travaux de réparations ont donc été faits par un pro et le locataire verra le montant de la facture retenu sur son DG, sans pouvoir en contester le montant.
Dans les 2 cas : pour des dégradations dûment retenues.

cdt.
Montou > djivi38 19250 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 4 août 2018 Dernière intervention - 13 mai 2018 à 23:02
Merci beaucoup pour votre réponse et je me permets de vous demander une dernière précision : lorsque vous dites "Si facture : les travaux de réparations ont donc été faits par un pro et le locataire verra le montant de la facture retenu sur son DG, sans pouvoir en contester le montant." Cela signifie-t-il :
1 : qu'en cas de DEVIS le montant de ce devis ne peut être retenu sur son DG
2 : que le montant du DEVIS peut être contesté notamment en demandant les factures effectives (que se passe-t-il si le bailleur à fait les réparations lui même?)
Merci encore, cdt
djivi38 19250 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 4 août 2018 Dernière intervention > Montou - 13 mai 2018 à 23:49
Le montant d'un devis peut légalement être retenu sur le DG s'il correspond bien à des dégradations légalement retenues, MAIS, ce montant peut être contesté par le locataire en produisant un devis d'un montant inférieur (et absolument pas en demandant des factures : le bailleur est en droit de ne pas faire faire les réparations par un pro OU de les faire lui-même OU de ne pas les faire du tout).


Je vous redonne mon topo que j'ai amélioré depuis février 2017 et je vous mets en gras la réponse à votre question.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI
(hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles dues à la VÉTUSTÉ étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel</gras>).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ». Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.
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