Donation puis cession

Bonjour.

Je vous expose mon cas:
Ma mère a reçu en donation un appartement en 2002, elle était la seule bénéficiaire.
La nue-propriété et l'usufruit ont donc été réunis à la suite des décès successifs de mes grands-parents il y a quelques années.
Aujourd'hui après quelques années de mise en location, elle souhaite faire bénéficier à ses 3 enfants de ce capital.

Nous pensions qu'elle pouvait faire à son tour une donation pour éviter une imposition importante sur les plus-values de la vente (le bien a été largement sous évalué en 2002).
Puis nous pourrions convenir en temps voulu de la vente du bien. Nous aurions ainsi bénéficier de l'abattement sur les droits de donation, et n'aurions pas d'imposition sur le plus-values après la vente du bien.

Mes questions après ce long texte !
Quelle serait la meilleure façon de procéder (donation partage, démembrement ...) ?
Quels sont les frais à prévoir ?
Peut on lui réserver 1/4 du produit de la vente ?

Si quelque chose n'est pas clair ou mérite précision, n'hésitez à poser vos questions.

Merci d'avance, Jzio.