Post mortem

à constituer au préalable la communauté universelle avec mon épouse?
Bien sûr.
Je me doutais très fortement du but visé.

Il s'agit d'une façon détournée de "communautariser" des biens propres dans la seule perspective de faire bénéficier les 3 enfants de leur abattement fiscal de 100000 € x 6- (300000 de la part de chaque parent).
Ceci est très habile mais aussi très connu.

Il s'agit tout simplement d'un "abus de droit", méthode tendant à faire un savant montage pour éluder l'impôt.
Les abus de droit sont sévèrement sanctionnés par la législation fiscale.

L'administration est très sensible et particulièrement chatouilleuse en présence de ce genre de retournement de situation dans la seule perspective d'avantages fiscaux.

Choisissez ! Risquez, mais je le déconseille.

sachant que ce bien m'appartient (à moi, le mari) car j'ai hérité du terrain.
Il existe peut-être un chemin plus sûr et tout à fait en conformité avec les législations civile et fiscale .
Vous avez hérité de ce terrain et ensuite votre communauté (régime matrimonial) a construit pendant le mariage ?
Pouvez-vous préciser ?

Merci pour ces premières indications!
Nous (ma femme et moi/régime de donation au plus vivant) n'avons en l'occurrence pas conscience de l'abus de droit auquel vous faites allusion dans la mesure où la valeur du bien immobilier dont nous souhaitons faire don aux enfants repose pour plus de moitié (selon les critères d'estimation) sur la maison érigée très récemment sur le dit terrain (hérité nu de toute construction et dont l'acquisition à l'époque dépassait la part d'héritage me revenant).
Quel serait selon vous la manière d'atteindre l'objectif souhaité sans se voir suspecté(s) de "marcher hors des clous" (fiscaux)?

Quel serait selon vous la manière d'atteindre l'objectif souhaité sans se voir suspecté(s) de "marcher hors des clous" (fiscaux)?
Vous avez des dettes envers votre communauté !!!!
Et oui.
Car vous êtes personnellement propriétaire d'un terrain reçu par succession.
Il s'agit d'un bien "propre" sur lequel vous avez construit une maison à l'aide de fonds de la communauté.
Cette construction vous appartient toujours personnellement et non à la communauté.
Votre dette correspond (schématiquement) au prix de l'ensemble moins le prix du terrain.

Cette interférence entre les patrimoines -propre pour ce qui vous concerne- et commun -pour les 2 époux- a pour conséquence de rendre la communauté créancière à votre encontre.
Généralement, cette régularisation s'opère au décès du premier mourant des époux au titre du paragraphe "reprises et récompenses" dans la déclaration de succession.

Mais depuis longtemps il a été jugé que les époux pouvaient régulariser cette situation au cours du mariage.

Donc, je vous suggère de rencontrez votre notaire afin que cette maison soit transférée en totalité à la communauté pour compenser votre dette à son égard.

De cette façon, Monsieur et Madame seront alors propriétaires de cette maison d'une valeur annoncée de 600000 €.
Chaque époux pourra consentir donation de ses droits égaux à 300000 € à ses 3 enfants.
L'abattement de 100000 € auquel chaque enfant peut prétendre couvrira le montant de la donation.

De plus vous pouvez leur transmettre uniquement la nue-propriété en conservant l'usufruit jusqu'à la fin de vos jours.

De ce fait, sur une valeur en pleine propriété de ........................................600000
à vos âges (+ de 70 ans) votre usufruit étant de 40 %.................................144000
la valeur de la nue-propriété transmise aux enfants sera de ...................456000
montant très largement couvert par l'abattement.

Bien entendu, cette régularisation de la "récompense" due par vous à la communauté doit précéder la donation.

Vous serez absolument "dans les clous" tant au plan civil que fiscal.

Mettez-vous en rapport avec votre notaire.

Une ultime question sur le chiffrage : il s'agit bien de 240.000€ (40%de600.000)?
Je pense sinon avoir suivi votre raisonnement, même si le degré d'abstraction nécessaire me fait parfois un peu défaut!☺(notamment le fait que je sois débiteur vis-à-vis de la communauté à créer alors que c'est moi qui apporte, à travers le terrain, UN PLUS à celle-ci)
Sinon un grand merci pour cette réponse précise et détaillée! Je pense qu'une visite chez le notaire me (nous) permettra de dissiper les quelques points d'interrogation restants