Que doit inclure le loyer plafonné pour une location loi Pinel

Bonjour, je vais mettre en location moi même un T3 (sur Montpellier) grâce au dispositif Pinel dans 2 mois, et j'aurai plusieurs questions :
- comment établir le plafond du loyer : m2 pondéré x 12,54 ou m2 pondéré x12,54 x [ 0,7 + (19 / surface pondérée Pinel)] ?
- est ce que les charges locatives doivent être intégrées au loyer plafonné ou peuvent être rajoutées en plus de ce plafond?
- j'ai un garage, doit-je obligatoirement l'inclure dans l'annonce et l'inclure dans le loyer et donc faire partit du loyer plafonné, ou puis-je le louer séparément, ou en charges supplémentaires qui ne feraient pas parties du loyer plafonné?
- est ce que je peux noter sur l'annonce que les locataires ne peuvent avoir des revenus de plus de 36 993€ pour une personne seule ou 55 287€ en couple?
- je compte prendre un assurance loyers impayés, lesquelles me conseillez vous et quand dois je la choisir? Avant le choix du locataire, après avoir signé le bail?
J'espère avoir été assez clair, si besoin n'hésitez pas à me demander des précisions.
En vous remerciant par avance.
Christophe