Probleme viager

Bonjour,
Nous avons acheter en 2001 une maison a étages en viager ou la propriétaire se gardait le droit d''habitation du rdc et une partie du 1er étage.
Or suite a plusieurs chutes de la mamie dans les escaliers liant le rdc et le 1er étage et afin que sa maman ne monte plus dans cette chambre, en 2003 sa fille (qui était aussi sa tutelle) nous a fait une proposition de vente de la chambre du 1er étage moyennant 50 € / mois en plus du loyer.
la vente de fait sur papier avec "je soussigné ...." signature de la fille et de la propriétaire.
En 2011 la fille décede et c'est son fils qui reprend la tutelle en 2013. La mamie est placée en maison de retraite depuis 2010.
Celui ci nous assigne au tribunal car il conteste la vente de la chambre ainsi que le prix fixé par sa soeur et sa mere et souhaite une réevaluation du prix de la chambre, et nous menace d'expulsion.
En a t il le droit 13 ans après ? Peut il demandé cette réévaluation alors que ces 50 € sont inclus chaques mois ds le loyer depuis 2003 et réviser chaques années suivant l' IRL ? Merci de vos retours
cordialement