Vente entre oncle et neveu

Bonjour,
je souhaite acheter la maison de mon oncle et ma tante qui n'ont pas d'enfant.
Ma tante est la soeur de ma grand mère.
Mon oncle ( qui est le parait de mon père) et ma tante m'encourage dans cette voie car c'est la "maison familiale".
Cependant j'ai deux conditions:
ils veulent y rester jusqu'a la fin
ils veulent avoir une somme au moins symbolique

C'est une maison que je ne pourrais me payer moi même au vu de la valeur...
Deux solutions me viennes à l'esprit si je cherche dans ma mémoire de mes vieux cours de droit:

- acheter la nue propriété du bien de mon oncle
au vue de leur âge 80 ans pour mon oncle et 84 pour ma tante je suis bon pour payer 80% de la valeur du bien.

- un viager

Deux choses, c'est une grande maison sur 3 niveaux plus deux grands garages. Ils habitent les deux derniers étages et louent le rez de chaussé depuis des années ( entrée indépendante, numéro indépendant , compteur indépendant etc)pour 650 euros
ils louent aussi les deux gros garages à 100 euros chacun


En fonction de mes deux solutions
est ce possible d'acheter la nue propriété du bien ( et donc payer 80% de sa valeur) mais que cette valeur soit nettement diminué via le notaire ( ou attestation agence immo )en référence au fait que mon oncle et ma tante vont bénéficier de ces loyers en contre partie ( première iodée de mon oncle)
En gros, est ce que le fait que des loyers puissent être encaissé par l'usufruitier peuvent nettement jouer sur la valeur et donc me faire payer un prix très nettement plus raisonnable.

deuxième solution: payer le "vrai" prix un peu diminuer et 80% pour la nue propriété mais pouvoir en accord avec mon oncle encaisser les loyers ( ce qui me payent mon crédit)

Ou acheter en viager via un bouquet très bas symbolique ( 50 Ke??) et que la rente soit payée par les loyers ( que je récupères directement pour leur rendre ou que nous établissons que cette rente est directement payé par les loyers des locations)

A savoir aussi qui détermine la valeur du bien ? pouvons nous jouer un peu la dessus sans tombé dans la donation déguisé?

Ou bien sûr si vous avez d'autres "montages".
merci par avance