Achat d'un immeuble de rapport avec appartement de moins de 14m²

Question

Bonjour,

Je suis actuellement en train d'établir un compromis de vente pour un immeuble de rapport de 6 appartements.
C'est une maison qui a été divisé en 6 appartements il y a quelques années (j'ai la matrice cadastrale).

Or mon notaire m'a mis en garde car certains appartements font moins de 14m². Il dit, en s’appuyant sur la loi du "code de la construction et de l'habitation - Article L111-6-1" que ces appartements sont illégaux et que je pourrais pas la louer au regard de cette loi.

En voici un extrait : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074096&idArticle=LEGIARTI000006824113&dateTexte=&categorieLien=cid
-qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-5 du même code 

Sauf que l'agence qui vend le bien n'est pas du même avis... et là je me retrouve pris entre deux feux et je ne sais pas quoi faire. J'aurai besoin d'un avis extérieur au dossier.

Merci pour vos aides sur ce sujet.

ginto5 · Answer

Bonjour,

Vous hésitez entre l'avis "commercial" de l'agence qui veut vende ce bien et encaisser une coquette commission et l'avis légal du notaire ?

Elmut · Answer

Je me suis déjà fait cette remarque, à vrai dire. 

Mais comme la division a déjà eu lieu est-ce que cette loi me concerne ? ou alors c'est juste au moment de la division ?
Je me demande si mon notaire n'est pas trop alarmiste ou s'il y aurait eu une mauvaise interprétation de la loi ( ce qui peut arriver ).

C'est pour cela que je demande un avis extérieur.

relou · Answer

bonjour
posez la question à d'autres notaires ou un avocat spécialisé en immobilier .Ne vous fiez pas à l'avis de l'agence dont l’intérêt est de faire cette vente à tout prix et qui n'est donc pas objective dans cette affaire .

Elmut · Answer

Bonjour,
Nous allons effectivement consulter un autre notaire.
Si jamais un notaire passe par ici, qu'il n'hésite pas à répondre :)

Odi005 · Answer

Vous pouvez demander à l'agent immobilier de s'engager sur le caractère habitable des logements par écrit.

Sinon demandez à un professionnel, diagnostiqueur immobilier, géomètre, de passer et de vous remettre un document attestant de l'habitabilité/décence des locaux.

Attention à une chose cependant. Il y a les textes "nationaux" c'est à dire lois, décrets, arrêtés sur la question d’habitabilité et de décence, mais il existe un texte au niveau départemental (un truc du genre réglementation sanitaire départementale) qui peut être selon les départements, plus sévère que la réglementation nationale. On arrive à des situations où un bien sera habitable "nationalement", mais pas conforme à la réglementation départementale.

J'ai eu des exemples à Bordeaux avec des biens habitables au sens du Code de la Construction et de l'Habitation, mais pour lesquels la mairie a exigé des travaux ou autre pour se conformer à la règle locale.

Voyez aussi du côté de la mairie donc.

Elmut · Answer

Bonjour,

Nous avons demandé le passage d'un diagnostiqueur pour mesurer les appartements.
Nous allons contacter un autre notaire pour avoir un nouvel avis.

Sous quelle forme l'agence pourrait s'engager sur le caractère habitable des logements ?

Rochat1 · Answer

Bonjour,

que ces appartements sont illégaux et que je pourrais pas la louer au regard de cette loi. 


Ces appartements sont illégaux seulement et uniquement s'ils sont indécents. Est-ce votre cas ?  La loi à laquelle vous vous référez a été mise en place pour éviter aux marchands de sommeil de sévir. Sinon, vous pouvez louer des surfaces égales à 9 m2. Je ne comprends pas la position de votre notaire ? Pour une fois votre agence a raison.

Prenez connaissance de ce site :

https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/louer-une-petite-surface/a9522

Bonne lecture et Cdlt.

Elmut · Answer

Après le retour du diagnostiqueur qui a validé les surfaces de 11.5m², 11.6m² et 12.5m² pour 3 appartements, nous avons tout simplement décidé de ne pas signer le compromis.

Nous y laisserons finalement un peu d’argent dans ce diagnostic, mais cela reste à mon avis limité comparer aux risques que nous aurions pris en achetant cet immeuble.

Achat d'un immeuble de rapport avec appartement de moins de 14m²

8 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters