Donation de terrain à 2 enfants
Résolu
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condorcet
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jeudi 11 février 2010
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Modifié par condorcet le 12/12/2015 à 08:18
Modifié par condorcet le 12/12/2015 à 08:18
Les enfants doivent-ils construire pour eux-mêmes dans les 4 ans ou peuvent-ils vendre leur terrain qui devra être construit dans les 4 ans suivant l'acte notarié de donation.
Le texte n'est pas du tout équivoque.
De tous temps,en ce qui concerne les terrains à bâtir il importait peu de savoir qui avait construit, que ce soit de la part du premier acquéreur ou des suivants en cas de revente.
L'essentiel est qu'avant le terme des 4 ans, le terrain soit construit.
Le seul ennui sera qu'à cas de revente du terrain les bénéficiaires de la donation sont et resteront tenus par le respect leur engagement de construire dans les délais.
La revente ne les déliera pas de cet engagement.
L'administration a repris exactement la même formule dans sa circulaire d'application de cette législation de 2015.
(copier-coller)
En cas de non-respect des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice de ces exonérations de DMTG, le donataire ou ses ayants cause sont redevables du complément de DMTG dont la mutation a été exonérée assortis de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI ainsi que d'un droit complémentaire de 15 % du montant rendu exigible hors intérêts de retard, conformément au III de l'article 1840 G ter du CGI. Ce droit supplémentaire n'est cependant pas applicable dans certains cas de « force majeure » (licenciement, invalidité, décès du donataire) ou en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du donataire.
Le texte n'est pas du tout équivoque.
De tous temps,en ce qui concerne les terrains à bâtir il importait peu de savoir qui avait construit, que ce soit de la part du premier acquéreur ou des suivants en cas de revente.
L'essentiel est qu'avant le terme des 4 ans, le terrain soit construit.
Le seul ennui sera qu'à cas de revente du terrain les bénéficiaires de la donation sont et resteront tenus par le respect leur engagement de construire dans les délais.
La revente ne les déliera pas de cet engagement.
L'administration a repris exactement la même formule dans sa circulaire d'application de cette législation de 2015.
(copier-coller)
En cas de non-respect des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice de ces exonérations de DMTG, le donataire ou ses ayants cause sont redevables du complément de DMTG dont la mutation a été exonérée assortis de l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI ainsi que d'un droit complémentaire de 15 % du montant rendu exigible hors intérêts de retard, conformément au III de l'article 1840 G ter du CGI. Ce droit supplémentaire n'est cependant pas applicable dans certains cas de « force majeure » (licenciement, invalidité, décès du donataire) ou en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du donataire.
Gayomi
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dimanche 17 mars 2013
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Modifié par Gayomi le 12/12/2015 à 22:27
Modifié par Gayomi le 12/12/2015 à 22:27
L'article 790H n'est pas clair:"engagement par le donataire ,pris pour lui et ses ayants cause..."Ce dernier mot est ambivallent !Ce peut être ses propres ayants droit mais aussi des associés ou autres prenant les contraintes à son compte?
Aucune ambiguïté ne figure dans le texte de loi. Le terme d'"ayant cause" désigne les successeurs du donataire. La construction doit donc être réalisée par le donataire ou ses héritiers ou légataires et personne d'autre.
Voir le BOFIP suivant : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3362-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTG-20-20-20-20190502
dont je vous copie-colle les paragraphes qui se rapportent à votre problématique :
390
L'exonération de DMTG prévue à l'article 790 H du CGI est subordonnée à la condition que l'acte de donation contienne l'engagement par le donataire, pris pour lui et ses ayants cause, de réaliser et d'achever des locaux neufs à usage d'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acte.
L'acte doit donc mentionner expressément cet engagement.
Dans l’hypothèse d’une indivision, il est précisé que l’engagement de réaliser et d'achever des locaux neufs à usage d'habitation doit être pris par chacun des coïndivisaires.
400
L'ayant cause mentionné au II-B-2 § 390 désigne toute personne qui détient des droits de son auteur, le donataire, et qui agit en tant que son successeur à titre particulier ou universel.
L'ayant cause se trouve ainsi placé dans la même situation juridique que son auteur pour avoir repris ses droits.
410
Les locaux neufs à usage d'habitation mentionnés au II-B-2 § 390 s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction a été achevée et qui n'ont jamais été habités, ni utilisés sous quelque forme que ce soit.
420
Par ailleurs, l'exonération de DMTG prévue à l'article 790 H du CGI est également subordonnée à la condition que le donataire ou, le cas échéant, ses ayants cause justifient, à l'expiration du délai de quatre ans, de la réalisation et de l'achèvement des locaux destinés à l'habitation.
Une absence de justification entraîne la remise en cause de l'exonération dont a bénéficié la transmission à titre gratuit du terrain à bâtir en pleine propriété et, par suite, l'exigibilité du complément de DMTG (cf. II-B-4 § 510 et suivants).
430
La date d'achèvement des locaux neufs à usage d'habitation s'entend de celle à laquelle l'état d'avancement des travaux de construction est tel qu'il permet une utilisation du local conforme à l'usage prévu, c'est-à-dire, s'agissant d'une construction affectée à l'habitation, lorsqu'elle est habitable et utilisée à des fins personnelles ou familiales.
La preuve de l'achèvement de la construction des locaux neufs à usage d'habitation peut être apportée par la déclaration d'achèvement et de la conformité des travaux prévue à l'article L.462-1 du code de l'urbanisme.
Aucune ambiguïté ne figure dans le texte de loi. Le terme d'"ayant cause" désigne les successeurs du donataire. La construction doit donc être réalisée par le donataire ou ses héritiers ou légataires et personne d'autre.
Voir le BOFIP suivant : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3362-PGP.html/identifiant=BOI-ENR-DMTG-20-20-20-20190502
dont je vous copie-colle les paragraphes qui se rapportent à votre problématique :
390
L'exonération de DMTG prévue à l'article 790 H du CGI est subordonnée à la condition que l'acte de donation contienne l'engagement par le donataire, pris pour lui et ses ayants cause, de réaliser et d'achever des locaux neufs à usage d'habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l'acte.
L'acte doit donc mentionner expressément cet engagement.
Dans l’hypothèse d’une indivision, il est précisé que l’engagement de réaliser et d'achever des locaux neufs à usage d'habitation doit être pris par chacun des coïndivisaires.
400
L'ayant cause mentionné au II-B-2 § 390 désigne toute personne qui détient des droits de son auteur, le donataire, et qui agit en tant que son successeur à titre particulier ou universel.
L'ayant cause se trouve ainsi placé dans la même situation juridique que son auteur pour avoir repris ses droits.
410
Les locaux neufs à usage d'habitation mentionnés au II-B-2 § 390 s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction a été achevée et qui n'ont jamais été habités, ni utilisés sous quelque forme que ce soit.
420
Par ailleurs, l'exonération de DMTG prévue à l'article 790 H du CGI est également subordonnée à la condition que le donataire ou, le cas échéant, ses ayants cause justifient, à l'expiration du délai de quatre ans, de la réalisation et de l'achèvement des locaux destinés à l'habitation.
Une absence de justification entraîne la remise en cause de l'exonération dont a bénéficié la transmission à titre gratuit du terrain à bâtir en pleine propriété et, par suite, l'exigibilité du complément de DMTG (cf. II-B-4 § 510 et suivants).
430
La date d'achèvement des locaux neufs à usage d'habitation s'entend de celle à laquelle l'état d'avancement des travaux de construction est tel qu'il permet une utilisation du local conforme à l'usage prévu, c'est-à-dire, s'agissant d'une construction affectée à l'habitation, lorsqu'elle est habitable et utilisée à des fins personnelles ou familiales.
La preuve de l'achèvement de la construction des locaux neufs à usage d'habitation peut être apportée par la déclaration d'achèvement et de la conformité des travaux prévue à l'article L.462-1 du code de l'urbanisme.
Ce qui m'étonne c'est qu'on fasse une Loi pour soi-disant libérer des terrains constructibles et qu'au final on la limite aux parents du donateur?
La loi pour libérer des terrains constructibles n'a aucune limite de la sorte, rien ne vous empêche de vendre ou donner votre terrain à qui vous voulez.
C'est la loi pour exonérer les donataires de droits qui a des limites fiscales.
On a sans doute voulu prendre en compte la tradition familiale qui veut que beaucoup de familles gardent des terrains depuis des siècles pour en faire bénéficier leur descendance, créant ainsi une sorte d'ascenseur social qui a permis à beaucoup de générations de sortir de la disette moyenâgeuse.
On peut bien imaginer surtout que sans ça, la cavalerie irait bon train. Je te donne, puis tu lui donnes, puis il lui donne... et tout ça sans payer aucun droit au fisc, mais des dessous de table évidents.... ça serait trop facile !
La loi pour libérer des terrains constructibles n'a aucune limite de la sorte, rien ne vous empêche de vendre ou donner votre terrain à qui vous voulez.
C'est la loi pour exonérer les donataires de droits qui a des limites fiscales.
On a sans doute voulu prendre en compte la tradition familiale qui veut que beaucoup de familles gardent des terrains depuis des siècles pour en faire bénéficier leur descendance, créant ainsi une sorte d'ascenseur social qui a permis à beaucoup de générations de sortir de la disette moyenâgeuse.
On peut bien imaginer surtout que sans ça, la cavalerie irait bon train. Je te donne, puis tu lui donnes, puis il lui donne... et tout ça sans payer aucun droit au fisc, mais des dessous de table évidents.... ça serait trop facile !
La législation juridique et financière évolue en permanence...
12 déc. 2015 à 11:33
Un grand merci pour votre réponse .
12 déc. 2015 à 19:52
Avant de vous communiquer l'information, j'ai pris la précaution de consulter l'instruction administrative relative à cette législation.
Je n'ai rien vu de contraire pour infirmer les propos de votre notaire.
Consultez directement le service local de l'administration fiscale.