Location vide et location meuble

Bonjour, je loue 2 garages en location vide pour 2700 euros par an, je peux donc declarer en micro foncier, en revanche je loue appartement meublé pour 37000 euros, je ne peux donc pas pretendre au regine micro bic (31900) mais au regime réel, puis je continuer à beneficier de mon micro foncier sur la location vide avec 30% d abattement pour les garages ou dois je tout inclure dans le regime reel BIC? ... Si je loue mon appartement etudiant de juin à septembre et que je n engrange pas de revenus pour juillet, aout, je pourrai pretendre au micro foncier avec un abattement de 50% (sur 31000). Si cela est dissociable, j'aurai donc 30% d abattement sur le micro foncier et 50% sur le micro bic. Cela me ferait donc 17390 dans l'assiette d'imposition c'est bien cela? Je serai dans la tranche des 14% et je payerai 2434 euros d'impots, alors qu'en louant 12 mois j'aurai une assiette de 31000 euros deduction de charges, taxes...mais je serai dans la tranche des 30%, ce qui me fera 9300 euros d'impots, environ 7000 euros d'impots en plus pour un gain de 6000 euros supplementaire et plus d'usure de l'appartement. Mon calcul est il exact? Merci