Valeur de l'usufruit, donation au dernier vivant
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Tropicase
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19 août 2015 à 14:30
Gasc - 19 août 2015 à 17:08
Gasc - 19 août 2015 à 17:08
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2 réponses
condorcet
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jeudi 11 février 2010
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Modifié par condorcet le 19/08/2015 à 17:24
Modifié par condorcet le 19/08/2015 à 17:24
il prétend que se sont mes belles-filles qui devront choisir le mode de calcul ?????
Certainement pas.
Le duel existe depuis des lustres entre l'usufruit économique et l'usufruit fiscal.
Le fiscal n'a qu'une portée "fiscale" et ne s'impose pas aux parties
L'économique est une référence sans s'imposer pour autant surtout celui retenu par les assurances.
Il existe plusieurs méthodes de calcul de cet usufruit économique, sans qu'il soit possible d'en retenir une plus que l'autre dès lors que l'usufruit peut s'exercer sur des biens de différentes natures, par exemple sur la base des revenus annuels d'une location d'un logement ou sur un portefeuille de valeurs mobilières.
Les résultats ne seront pas les mêmes bien que l'immeuble et le portefeuille aient l'un et l'autre la même valeur en termes de "capital".
(copier-coller)
Une des formules ainsi avancées part du fait que l'usufruit étant le droit viager de percevoir les fruits générés par le bien (par hypothèse pour un bien immobilier celui de percevoir les loyers), sa valeur doit être égale à la somme de ces revenus sur toute la durée de l'usufruit et pour leur montant à la date de l'opération.
Soit la formule pour la valeur de l'usufruit :
U = R x n
où U = usufruit, R = revenus annuels du bien à leur montant au jour de l'opération, n = durée de l'usufruit selon les tables de mortalité.
Si le bien procure effectivement des loyers, on se base sur leur montant. À défaut, on recherche par la méthode d'identification, quels revenus procure un immeuble de même catégorie donné en location, solution la plus fréquente en pratique. On évite ainsi de considérer que lorsqu'un bien n'est pas frugifère, la nue-propriété est égale à la toute propriété alors que l'usufruit est certainement une charge pour le nu-propriétaire.
Quant à la valeur de la nue-propriété qui est un droit réel de propriété. Le nu-propriétaire bénéficiera de la pleine propriété au jour de l'extinction de l'usufruit, il correspond bien entendu à la valeur de la pleine propriété diminuée de la valeur de l'usufruit, soit la formule :
NP = PP - U
où PP = valeur du bien en pleine propriété au jour de l'opération.
Cette technique présente l'avantage de la simplicité, généralement recherchée par les praticiens et une fiabilité certaine compte tenu de sa conformité avec la jurisprudence de la Cour de cassation qui tend à privilégier les méthodes par comparaison et celle de la jurisprudence administrative qui consacre la règle selon laquelle la pleine propriété correspond à l'addition de l'usufruit et de la nue-propriété. L'Administration fiscale qui elle est guidée par le critère de la valeur vénale recherche généralement le prix de vente des biens de même nature pour établir une comparaison.
http://www.jurisprudentes.net/Quelle-est-la-valeur-economique-de.html
La seule issue possible sera de trouver un compromis, bien que l'usufruit fiscal soit proche de la réalité depuis que le pourcentage a été revu et corrigé il y a quelques années.
Bien sûr les 30 % qu'il représente fait quelque peu sourciller les nues-propriétaires.
Laissez la vente se dérouler normalement pour ne pas perdre l'acheteur mais n'acceptez surtout pas les seuls 10 % des "belles-filles".
Leur argent sera bloqué chez le notaire en attendant qu'elles cèdent.
Certainement pas.
Le duel existe depuis des lustres entre l'usufruit économique et l'usufruit fiscal.
Le fiscal n'a qu'une portée "fiscale" et ne s'impose pas aux parties
L'économique est une référence sans s'imposer pour autant surtout celui retenu par les assurances.
Il existe plusieurs méthodes de calcul de cet usufruit économique, sans qu'il soit possible d'en retenir une plus que l'autre dès lors que l'usufruit peut s'exercer sur des biens de différentes natures, par exemple sur la base des revenus annuels d'une location d'un logement ou sur un portefeuille de valeurs mobilières.
Les résultats ne seront pas les mêmes bien que l'immeuble et le portefeuille aient l'un et l'autre la même valeur en termes de "capital".
(copier-coller)
Une des formules ainsi avancées part du fait que l'usufruit étant le droit viager de percevoir les fruits générés par le bien (par hypothèse pour un bien immobilier celui de percevoir les loyers), sa valeur doit être égale à la somme de ces revenus sur toute la durée de l'usufruit et pour leur montant à la date de l'opération.
Soit la formule pour la valeur de l'usufruit :
U = R x n
où U = usufruit, R = revenus annuels du bien à leur montant au jour de l'opération, n = durée de l'usufruit selon les tables de mortalité.
Si le bien procure effectivement des loyers, on se base sur leur montant. À défaut, on recherche par la méthode d'identification, quels revenus procure un immeuble de même catégorie donné en location, solution la plus fréquente en pratique. On évite ainsi de considérer que lorsqu'un bien n'est pas frugifère, la nue-propriété est égale à la toute propriété alors que l'usufruit est certainement une charge pour le nu-propriétaire.
Quant à la valeur de la nue-propriété qui est un droit réel de propriété. Le nu-propriétaire bénéficiera de la pleine propriété au jour de l'extinction de l'usufruit, il correspond bien entendu à la valeur de la pleine propriété diminuée de la valeur de l'usufruit, soit la formule :
NP = PP - U
où PP = valeur du bien en pleine propriété au jour de l'opération.
Cette technique présente l'avantage de la simplicité, généralement recherchée par les praticiens et une fiabilité certaine compte tenu de sa conformité avec la jurisprudence de la Cour de cassation qui tend à privilégier les méthodes par comparaison et celle de la jurisprudence administrative qui consacre la règle selon laquelle la pleine propriété correspond à l'addition de l'usufruit et de la nue-propriété. L'Administration fiscale qui elle est guidée par le critère de la valeur vénale recherche généralement le prix de vente des biens de même nature pour établir une comparaison.
http://www.jurisprudentes.net/Quelle-est-la-valeur-economique-de.html
La seule issue possible sera de trouver un compromis, bien que l'usufruit fiscal soit proche de la réalité depuis que le pourcentage a été revu et corrigé il y a quelques années.
Bien sûr les 30 % qu'il représente fait quelque peu sourciller les nues-propriétaires.
Laissez la vente se dérouler normalement pour ne pas perdre l'acheteur mais n'acceptez surtout pas les seuls 10 % des "belles-filles".
Leur argent sera bloqué chez le notaire en attendant qu'elles cèdent.
Bonjour. En complément: je souscris totalement à ce que dit Condorcet. Petite précision: Si aucune partie ne cède et que le litige soit donc porté devant une juridiction, il convient de noter que la jurisprudence aurait tendance à privilégier l'usufruit économique. Mais ce dernier n'est pas forcément calculé d'après les seuls critères retenus par les banques, critères qu'elles ont choisit (notamment l'état de santé de l'usufruitier)parce que cela les "avantage" dans ne nombreux domaines.
La législation juridique et financière évolue en permanence...