Litige vente immobilière

Bonjour,

Je me permets de revenir demander vos conseils...

Je suis déjà venue ici il y a un petit moment concernant un litige sur un bien immobilier que j'ai acheté.
Je reviens vers vous car j'aurai une question sur l'application de la garantie contractuelle pour un acte de vente, un acte authentique...

Tout d'abord, je me permets de resituer le contexte.
Par avance, désolée, ça va être long car c'est compliqué !!

Alors... Par où commencer...
Pour résumer, j'ai une fuite au niveau de ma véranda qui occasionne de faibles dégâts mais surtout qui nécessite, pour être colmatée, de démonter entièrement la véranda actuelle pour en remonter une nouvelle... Si ! Si ! Pour une simple fuite... Ce qui a pu, d'ailleurs, être attesté par plusieurs professionnels du bâtiment qui jugent la véranda défectueuse et pleine de défauts. Du coup, pas de réparations possibles en l'état. Et puis les professionnels ne veulent pas prendre le risque d'engager leur responsabilité aux vues de l'état de la véranda... Petit problème mais qui rend tout de même ma maison invendable en l'état ou m'oblige à faire de travaux bien trop onéreux compte tenu de mon budget.
La particularité c'est que le litige de la fuite était déjà existant avant l'achat de ma maison et qu'il a été notifié dans le compromis de vente comme quoi la vendresse se devait de remettre la véranda en état à la remise des clés... « précision étant ici faite qu'un dégât des eaux est survenu et a endommagé la véranda ; le vendeur s'engage à remettre en état toutes les parties endommagées pour le jour de la vente ».
Il est important de souligner que la même clause a été recopiée dans l'acte de vente sans être modifiée telle que : « les réparations ont été bien effectuées », etc... Rien de tout ça. L'acte de vente comprend exactement la même clause : « précision étant ici faite qu'un dégât des eaux est survenu et a endommagé la véranda ; le vendeur s'engage à remettre en état toutes les parties endommagées pour le jour de la vente ». Donc, rien n'atteste sur l'acte de vente que les travaux ont bien été réalisés.
Sachant que la vendresse n'a pas vraiment réalisé les travaux prévus. Loin de là... Heureusement pour moi, elle m'avait fourni le devis des travaux prévus pour répondre à l'exigence de l'acte de vente (comprenant la dépose de zinguerie en couverture ; fourniture de chaperons ; réalisation de l'étanchéité mur/toit ; pose de doublage ; pose de lambris, etc...) devis auquel ne correspond pas du tout la facture (contenant juste le changement de lambris !). Je ne suis pas très bricoleuse mais réparer une fuite en changeant juste du lambris, je doute que cela soit efficace...
Ces 5 dernières années j'ai donc entamé de nombreuses démarches entre rendez-vous à l'ADIL, moultes venues de professionnels du bâtiment, rencontre avec un conciliateur de justice, sollicitation d'avocats, etc... 5 années de démarches qui ne m'ont pas toujours amenée sur de bonnes pistes, m'obligeant à reprendre, à revenir en arrière sans compter les innombrables rebondissements : liquidation judiciaire des maçons qui ont monté ou réparé la véranda ; multiples malfaçons dans le montage de la véranda (d'où le fait de devoir la refaire entièrement pour une simple fuite) ; magouille et vente illicite entre le maçon qui a monté la véranda et un commercial vérandaliste ; procès en cours concernant ce fameux commercial malhonnête ; etc. Bref! Rien de bien clair dans toute cette histoire!!

Face à cette situation, je suis allée rencontrer une avocate. Après étude de mon dossier, elle m'a proposé d'attaquer la vendresse sur sa "responsabilité contractuelle" c'est à dire sur le fait qu'elle n'a pas respecté la clause de l'acte de vente comme quoi elle devait effectuer les réparations nécessaires, devis et facture incohérente à l'appui. Elle a fait les réparations mais des réparations inefficaces...et consciemment inefficaces puisqu'elle n'a pas fait réaliser l'ensemble des travaux prévus sur le devis (devis signé et avec un numéro de chèque d'acompte inscrit dessus!) et n'a finalement fait faire que le changement de lambris. En faisant des travaux qu'elle savait consciemment inefficaces, elle n'a donc pas répondu à la clause...
Pour info, on ne peut faire jouer en effet la garantie des vices cachés et de conformité. Compte-tenu de la situation et des dates de découverte du problème, ces 2 garanties ne peuvent s'appliquer.
Mon avocate a donc attaqué sur le fait de la « responsabilité contractuelle ».

Seulement, à la dernière audience, l'avocat de la partie adverse avance que la garantie contractuelle ne peut s'appliquer pour un acte authentique. Est-ce vrai ? Car dans ce cas, toute la procédure tombe à l'eau...

Autre information :
- La vendresse avoue sans s'en rendre compte qu'il y avait bien des problèmes d'infiltrations à l'origine puisqu'elle écrit : "cet immeuble est composé d'une véranda ayant subi des infiltrations d'eaux suite à un événement climatique exceptionnel, le 26 janvier 2009".
Par rapport à cela, c'est donc qu'elle était bien consciente qu'il y avait des problèmes d'infiltrations. Or, des infiltrations ne se produisent pas si l'état extérieur de la véranda est en bon état. Donc, cela signifie qu'en ne changeant que le lambris elle savait qu'elle ne résoudrait pas le problème d'infiltrations.
- Elle refuse l'expertise judiciaire que l'on a proposée, son avocat avançant l'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile comme quoi on ne peut recourir à une expertise du fait de "défaillance dans les preuves administratives présentée".
C'est moi qui avance et paye l'expertise judiciaire. Alors pourquoi refuserait-elle cette expertise si elle n'avait pas peur que cela prouve que la véranda est en effet défectueuse... ? Et puis, pourquoi n'a-t-elle pas fait jouer son assurance lors de la tempête?? La véranda n'etait-elle pas garantie?? A-t-elle été honnêtement construite?
- Elle me reproche de ne pas m'être manifestée le jour de la vente pour dire que les réparations n'avaient pas été faites. Je réitère, j'ai bien reçu la facture des réparations mais je ne pouvais pas savoir, n'habitant pas encore dans le logement, que ces réparations s'avéreraient inefficaces et que les infiltrations reprendraient.

Pour le moment, nous n'avons pas présenté le devis à la partie adverse... Je pense qu'il serait maintenant judicieux de le fournir à la prochaine audience pour prouver qu'elle était consciente des travaux à réaliser et qu'elle les a consciemment occultés.
Je me suis également interrogée sur le fait que la vendresse devrait nous fournir une facture de la véranda ou à défaut de ne plus en disposer de nous fournir le nom de la société qui l'a posé. Sachant que je m'interroge sur le fait qu'on peut avoir un recours si on apprend que cette véranda a été monté par un non professionnel vérandaliste (car apparemment montée par un maçon) et même voire au noir... Après, on est peut-être pas sur la même bataille...

Bref, si vous avez des idées à me soumettre et notamment sur la question de la responsabilité contractuelle sur un acte authentique....

Merci d'avance et désolée pour les longueurs.