Frais abusifs lors d'un remboursement de caution
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litlijon
-
9 mars 2015 à 15:37
djivi38 Messages postés 52166 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 20 novembre 2024 - 3 févr. 2017 à 17:50
djivi38 Messages postés 52166 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 20 novembre 2024 - 3 févr. 2017 à 17:50
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COSIM
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samedi 29 novembre 2014
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27 juillet 2015
10
9 mars 2015 à 16:27
9 mars 2015 à 16:27
Bonjour,
ci dessous mes réponses
- Clôture de dossier : illégal.
- Provision en attente du bilan de charges : légal, il faut que ce soit raisonnable au regard des charges courantes mensuelles et cela doit faire l'objet d'une régularisation à venir à l'appui du compte de charges annuel.
- Archivage dossier : illégal.
- Travaux remise en état : si l'état des lieux de sortie notifie ces "anomalies" par rapport à l'état des lieux d'entrée, alors un justificatif (devis ou une facture) doit vous être transmis pour chaque poste.
En conclusion, je ferai une mise en demeure en demandant le remboursement sans délai des 55€ et les justificatifs des travaux de remise en état.
ci dessous mes réponses
- Clôture de dossier : illégal.
- Provision en attente du bilan de charges : légal, il faut que ce soit raisonnable au regard des charges courantes mensuelles et cela doit faire l'objet d'une régularisation à venir à l'appui du compte de charges annuel.
- Archivage dossier : illégal.
- Travaux remise en état : si l'état des lieux de sortie notifie ces "anomalies" par rapport à l'état des lieux d'entrée, alors un justificatif (devis ou une facture) doit vous être transmis pour chaque poste.
En conclusion, je ferai une mise en demeure en demandant le remboursement sans délai des 55€ et les justificatifs des travaux de remise en état.
djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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20 novembre 2024
15 386
3 févr. 2017 à 17:50
3 févr. 2017 à 17:50
Bonjour,
en complément des excellentes réponses de COSIM, je vous propose de lire mon mon petit topo habituel sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir par tribunal 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.
en complément des excellentes réponses de COSIM, je vous propose de lire mon mon petit topo habituel sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir par tribunal 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
10 mars 2015 à 14:06
Voici ce que me dit l'agence immobilière:
"Je vous informe que je n'ai pas fait faire de travaux, malgré les dégradations constatées ; les factures auraient été beaucoup plus importantes, l'appartement n'étant pas neuf à votre entrée, j'ai jugé au minimum les indemnités, celles-ci dédommageront le propriétaire le jour où il devra refaire les sols et peintures .
Je peux, si vous préférez, refaire faire par exemple le sol de la salle de bains qui est vraiment taché (avec votre tapis vert) ainsi que la peinture de la cuisine très abimée ;(où il n'y avait à votre entrée que quelques trous de punaises..).
Concernant la clôture de dossier de 50 €, celle-ci apparait dans le « Contrat de prestation de service » que vous avez signé et approuvé lors de votre signature de bail."
Qu'en pensez-vous?
10 mars 2015 à 14:13
concernant les 55€, même si c'est dans un contrat, c'est une clause illégale. Il souhaite peut être que vous en parliez à la DGCCRF afin que cet organisme se penche sur leurs contrats?
Concernant les travaux, il peut vous imputer uniquement les dégradations constatées sur l'état des lieux de sortie et non présent lors de l'état des lieux d'entrée. Ce n'est pas une facture de "remise à neuf" qu'il faut mais uniquement une estimation (devis) de la remise en état suite aux dégradations.
A vous de calculer simplement si au regard de ces dégradations mentionnées, le montant vous parait plausible.
10 mars 2015 à 14:23
De plus mon interlocutrice à l'agence emploie un ton vraiment désagréable.
Je vais essayer d'en référer aux autorités compétentes.
Merci pour votre aide!
10 mars 2015 à 14:37
2 févr. 2017 à 12:30
48 heures après, un email m'a été envoyé me stipulant qu'un chèque de 45 € me serait envoyé.
J'ai du les rappeler par tel et j'ai reçu le chèque de remboursement.
Ce courrier, je l'avais récupérer sur le forum également par une personne qui avait eu le même soucis en 2012.
Voila la lettre
Madame, Monsieur,
En recevant le détail de notre arrêté de compte (concernant l'appartement xxxxxxx), nous avons constaté que vous aviez prélevé 45€ au titre des «frais de clôture de compte» et de «l'archivage du dossier ».
En vertu de l'article 5 de la loi 89-462, ces actes d'administration ne peuvent en aucun cas être imputés au locataire.
Certes, cette loi concerne le contrat liant le locataire au propriétaire, et vous avez rusé en mentionnant le paiement de ces actes administratifs dans le contrat de service liant l'agence au locataire.
Toutefois, cette clause n'en est pas moins abusive étant donné que la signature du bail est subordonnée à la signature de ce contrat de service.
Vous êtes donc en contravention flagrante de l'article L122-1 du code de la consommation.
Par la présente, j'exige donc le remboursement de la somme indûment retenue, sous huit jours, sous peine de poursuites judiciaires.
En effet, Nous n'hésiterons pas à enclencher une procédure de "déclaration au greffe".
Si la majorité de vos anciens locataires abandonnent les poursuites en raison de la petite somme en question et des légers frais à engager dans la procédure, vous pouvez avoir la certitude du sérieux de notre menace ainsi que de notre volonté à transmettre une image négative de votre agence aussi longtemps que ce litige ne trouvera pas une fin favorable.