Partage d'une invision avec usufruit

Bonjour à tous,
nous envisageons le partage de notre indivision familiale qui marche mal - plusieurs biens immobiliers tous soumis à l'usufruit de notre mère - et je cherche à faire une pré-étude pour en évaluer le coût - et convaincre les réticents. J'ai consulté un notaire, mais avec toutes les approches et hypothèses possibles, je crois bien que j'ai mangé quelques détails.

Voici de quoi il s'agit :

1. Concernant les frais de partage de biens en indivision avec usufruit, du vivant de l'usufruitier, donc, le notaire m'a parlé d'un taux d'environ 2 %. Sur un bien à 100 k€ et avec 30 % d'usufruit, ça ferait donc 2000 € de frais , ou bien 1400 € ? (autrement dit: la part d'usufruit est-elle taxable ?)
2. Si on attend le décès de notre mère pour procéder au partage, le notaire m'a parlé de frais égaux à 2,5 %. Est-ce que cela vient à la place ou en plus des 2 % du point 1 ? Ai-je bien compris qu'il est donc plus avantageux de partager avant le décès ?
3. Peut-on mélanger partage et cession d'usufruit et, si oui, faut-il faire les deux ensemble ou successivement pour minimiser les frais, si cela a une incidence ? Je sais calculer les frais sur une cession d'usufruit - enfin, je crois...

Merci d'avance!