Notaire : recours contre frais de négociation

Bonsoir à tous,

Mon cousin et moi même sommes en train d'essayer d'acquérir un bien voisin d'une maison nous appartenant.

Ce bien est en vente dans le cadre d'une succession, et présente un "défaut" car il empiète sur notre maison. Les vendeurs sont les héritiers, et ne connaissent pas le bien ni son défaut puisqu'il n'y ont jamais vécu.

Lorsque nous avons appris la mise en vente de ce bien, nous avons signalé ce problème d'empiètement au notaire des vendeurs lui demandant d'en informer les vendeurs, et en lui proposant de venir constater sur place afin de mieux comprendre (ce qu'il n'a jamais fait, ni sa négociatrice alors que l'étude notariale se trouve à 500 mètres...).

Potentiellement intéressés par ce bien, mon cousin a procédé à une seule visite par l'intermédiaire de cette négociatrice.
J'ai également souhaité faire une visite de ce bien par l'intermédiaire de cette négociatrice mais elle ne s'est pas rendue disponible. J'ai donc été dans l'obligation de trouver moi-même les coordonnées des vendeurs afin de les contacter et qu'une de leurs connaissances puisse me remettre les clés du bien.

Nous avons ensuite procédé avec mon cousin à une première offre par l'intermédiaire du notaire. Cette offre a été refusée par les vendeurs.

J'ai rappelé les vendeurs pour en discuter, et je me suis aperçue que :
- le problème lié à l'empiètement ne leur avait toujours pas été signalé
- notre offre avait été mal retranscrite (très minorée) aux vendeurs par le notaire (offre écrite non présentée aux vendeurs, à laquelle le notaire a retranché l'intégralité de ses frais alors que nous avions précisé "hors frais de notaire").

Dans ce contexte, nous avons réalisé un rendez-vous seuls avec les vendeurs (sans notaire ni négociatrice) pour leur expliquer le problème et les conséquences de l'empiètement, et nous leur avons fait une seconde offre qu'ils ont acceptée.

Compte tenu des manquements du notaire et de sa négociatrice (défaut de conseil, visites non réalisées en intégralité, défaut d'explication du "défaut" aux vendeurs, offre mal retranscrite, et proposition d'achat réalisée sous seing privé en l'absence du notaire et de sa négociatrice), nous refusons aujourd'hui de payer les frais de négociation/transaction que nous jugeons exhorbitants compte tenu des inactions et des services non rendus du notaire et de sa négociatrice.

Le notaire refuse aujourd'hui de nous exonérer de ces frais. J'ai laissé plusieurs messages pour qu'il me rappelle et que nous en discutions, evidemment il ne me rappelle pas.

Aujourd'hui, le dossier traine puisque mon cousin et moi même ne souhaitons pas signer de compromis tant que nous n'aurons pas eu le notaire pour en discuter mais il refuse de nous rappeler.

Quel recours avons nous pour trouver un accord et/ou prouver les carences de ce "notaire" et de sa collaboratrice ?
Quelles conséquences pour nous (juridiquement) de ces délais qui s'allongent sans aucun compromis de signé ?

Merci à tous pour vos conseils avisés.
Je vous avoue que mon cousin et moi sommes un peu démunis et ne savons plus quoi faire pour débloquer cette situation.