Céder son héritage au profit du dernier des vivants

Merci de répondre si rapidement ...
La maison doit valoir plus ou moins 300 000 euros. Ma mère a 83 ans. J'ai deux enfants de 19 et 21 ans. Ma soeur a également deux enfants. Je n'ai pas confiance en mon beau-frère (agent immobilier) qui semble vouloir prendre tout en main et je souhaite faire au mieux pour ma mère. Pour le moment, elle va continuer à vivre dans sa maison. Bien entendu, si cela s'avère par la suite trop difficile il faudra envisager autre chose et je sais qu'une maison de retraite coûte très chère. Je souhaite donc la préserver au maximum et qu'elle ne se retrouve pas dans une maison de retraite pas chère et insalubre. Mes parents étaient mariés sous le régime de la communauté, et il y avait donation au dernier des vivants.
Merci mille fois de m'aider dans cette question

Mes parents étaient mariés sous le régime de la communauté, et il y avait donation au dernier des vivants.
Donc la moitié de la maison appartient apparemment à votre mère (si tant est qu'ils l'aient achetée ensemble après leur mariage).
Et sur l'autre moitié, votre mère (et elle seule !) a le choix :
- l'usufruit sur la totalité
- 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit
- la quotité disponible en pleine propriété (soit 1/3, puisque votre père avait 2 enfants)
L'avantage des options avec usufruit, c'est que jusqu'à son décès on ne peut ni la mettre dehors, ni la forcer à vendre ; par contre elle a le droit d'y habiter, d'y loger qui elle veut à titre gratuit ou à titre onéreux, et de percevoir les loyers pour elle seule ; l'inconvénient c'est qu'elle a la charge exclusive de l'entretien et des taxes locales (les nus-propriétaires, vous et votre soeur, ayant la charge de l'entretien des gros murs, de la toiture, et des clôtures).
Sans usufruit, elle se retrouve en indivision avec vous-même et votre soeur, et l'un ou l'autre peut tenter de l'obliger à sortir de l'indivision, ce qui pourrait la conduire à être obligée de lui racheter sa part ou de vendre si elle n'en a pas les moyens.
Dans tous les cas pour vendre il faut l'accord de tous ou une décision judiciaire, et le fruit de la vente est partagé immédiatement, en fonction des droits de chacun.

En valeur cela représente, outre les 150 000€ qui lui reviennent de droit puisque propriétaire de la motié :
- en usufruit total : 20% de l'autre moitié jusqu'à ses 91 ans, 10% ensuite
- en 1/4 PP + 3/4 usufruit : 25% de l'autre moitié + (20% des 3/4 de l'autre moitié jusqu'à ses 91 ans, 10% ensuite)
- ou 33% de l'autre moitié

Si elle ne choisit rien, à son décès elle sera réputée avoir choisi l'usufruit (vous serez donc pleins propriétaires en indivision avec votre soeur, puisque l'usufruit rejoint la nue-propriété au décès).

Vous voyez donc bien que, sans renoncer à vos droits comme vous sembliez le souhaiter ("et avons décidé de laisser notre part d'héritage à notre mère"), elle a toutes possibilités de se protéger des ambitions des uns ou des autres (sans même avoir à vous demander votre avis, mais si vous la conseillez avec bienveillance elle vous en sera probablement reconnaissante), ainsi que de se pourvoir d'un petit pécule le jour où elle doit partir en maison de retraite (elle pourra louer la maison, voire la vendre si tout le monde est d'accord).

La renonciation à vos droits, de votre part, vous conduirait à mettre vos enfants en première ligne, car ce n'est pas votre mère qui récupèrerait "vos droits", mais vos enfants.

Vos droits, et la valeur sur laquelle les droits de succession sera calculée, dépendront donc du choix qu'elle fera.

Prenez également en compte que le choix qu'elle fera sera valable sur l'ensemble de la succession de votre père (maison, comptes, véhicule, bijoux, dettes.... et donations passées rapportables), et que de votre côté vous aurez peut-être des droits de succession à payer (dont votre mère est exonérée), si vos droits dans cette succession dépassent les abattements auxquels vous avez droit (100 000€/enfant et par parent).

Merci de nouveau pour votre réponse. Ce qui m'interpelle, c'est que mon beau-frère qui est agent immobilier dise que nous devons faire une estimation de la maison avant de passer chez le notaire. Si ma mère décide l'option de l'usufruit sur la totalité (ce qui me semble la meilleure option pour elle), devons nous procéder à une estimation de son bien avant de passer chez le notaire (mon beau frère qui est agent immobilier m'a confirmé devoir fournir une évaluation du bien).
Merci encore

Ce qui m'interpelle, c'est que mon beau-frère qui est agent immobilier dise que nous devons faire une estimation de la maison avant de passer chez le notaire.
Un point pour lui, il a raison.
Avant ou après la première rencontre avec le notaire, peu importe, mais il faut estimer les biens de la succession. Comment, sinon, évaluer l'ensemble de la succession et les droits éventuels à payer ?
Par contre évidemment, il faut une évaluation correcte au prix du marché. On peut parfois se permettre une très légère sous-estimation afin de limiter les frais, mais pas trop (et parfois il vaut mieux surestimer un peu, ce qui limitera la future taxe sur la plus-value éventuelle en cas de vente).

C'est entendu, nous devons donc faire estimer les biens de ma mère (maison, mobilier, voiture). qu'est-ce que les droits éventuels ?. Je n'y connais vraiment rien et tout cela ne me parle pas.
En ce qui concerne la voiture, si l'une d'entre nous (ma soeur et moi) voulions la racheter, nous devrions payer la valeur de sa moitié à ma mère et un tiers de sa valeur à l'autre ?. Exemple, si la voiture vaut 30000 euros, je devrais donner 15000 à ma mère et 7500 à ma soeur ?.