états des lieux par huissier.

Question

Bonjour 

En juin 2013 j'ai effectué l'état des lieux de sortie de mon ancien logement.Le jour de l'état des lieux le propriétaire est venu avec un huissier sans que je le sache .Devait il m'en avertir au préalable? car le soucis c'est que le jour de l'état des lieux de sortie l'huissier à enregistré que les dires de mon propriétaire et pas les miens. Apres ce jour aucune nouvelle de mon propriétaire  et en janvier 2014 je reçois un courrier de son assurance  me réclament  7000€ pour les réparations (en fait il a remis toute la maison en peinture au goût des nouveaux locataires).Merci pour votre aide .

bonne journée

franck

Marmenard · Accepted Answer

Bonjour 
 Votre affaire d'arnaque  au dépôt de garantie  et d'EDL (Etat de lieux) est à à traiter par tribunal : le tribunal d'instance (T.I.)  et juge, car la demande  de 7000 € est supérieure  à la compétence du juge de proximité au maxi de 4000 € 
Et vous disposez de 5 ans au rendu de clés pour le faire
  Avez vous  en main l'EDL de départ ? et celui d'entrée  moins important

C'est la comparaison des deux états des lieux (entrée et sortie) qui permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien. S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure 

Un EDL amiable se fait obligatoirement en double au minimum , et chaque concerné  sa copie  après signatures ( sans  signatures cet EDL étant nul et inexistant)
Un EDL comporte un relevé des compteurs eau , gaz , électricité ceci  pour éviter tout conflit ultérieur  ou du moins en avoir une trace
 Et si chaudière la date du dernier entretien obligatoire annuel 
Les concernés sont  le propriétaire le locataire et  l'agence si agence

Pour un huissier  sa venue doit se faire par  un préavis  en reco AR et il le sait  car c'est son métier
Il est venu sans doute assister son ami , mais pas comme huissier
 Et vous étiez chez vous et avec un RDV avec votre proprio  pour EDL donc pas obligé de le laisser entrer
"l'huissier à enregistré que les dires de mon propriétaire et pas les miens."
  en EDL amiable ce n'est pas le dire qui compte mais le visu , ce qui est vu et constaté
 Question : c'était un vrai huissier ? vous avez son téléphone fixe ? si oui avez vous vérifié ?
 En fait je doute que vous disposez d'un EDL valable et donc réclamation injustifiée
 Attente de votre réponse

Paris... · Answer

Bonjour,

Apparemment vous n'étiez ni présente ni représentée lors de l'état-des-lieux de sortie avec la remise des clefs de votre logement (maison) ?

Cordialement.

frandrie · Answer

Bonjour 

Si mon épouse était présente , mais nous ne savions pas que le propriétaire viendrait avec un huissier , et comme celui ci n'a pas dressé les commentaires de mon épouse sur l'état des lieux , nous n'avons pas d'avis contradictoire.
merci

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Une des deux parties peut venir à l'état des lieux avec un huissier mais comme ce sera forcément à sa demande, pour sa convenance personnelle, c'est la partie qui a fait appel à l'huissier qui paye.

Si on fait appel à un huissier parce que les deux parties sont en désaccord sur l'état des lieux, alors dans ce cas : l'huissier doit convoquer les deux parties par lettre RAR 7 jours avant l'EDL, et sa rémunération est partagée entre les deux parties.

Cdlt

Enka1 · Answer

Bonjour, 

Infos d' une professionnelle - source : M° Joan DRAY, Avocate ( un peu long, mais tout est dit et non contestable )

" A l'entrée, comme à la sortie des lieux, la loi impose qu'un constat des lieux soit établi entre les parties de manière contradictoire.

Au cours du bail, les locaux peuvent se dégrader et s'user.

Afin de déterminer l'imputabilité des travaux de répartions, les parties confront généralement les deux constats.

S'il y a des divergences entre les constats, le bailleur peut obtenir la remise à l'état des lieux loués

I.                   La nécessité probatoire d'un état des lieux

 -         L'existence d'un état de lieux

L'état des lieux fait entre les parties permet de rendre compte de l'état réel des lieux à un moment précis. .

Lorsqu'il y a eu un état des lieux, le bailleur se référa à l'état des lieux établis pour vérifier qu'il y a bien restitution dans l'état initial.

Le Code civil n'oblige pas les parties à procéder à un état des lieux.

Seule la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation impose l'établissement d'un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés "joint au contrat".

Les textes ne posent aucune règle de forme concernant l'état des lieux mais il est conseiller de le faire en double exemplaire pour que chacune des parties l'ait à sa disposition.

L'état des lieux peut être fait à l'amiable ; dans ce cas, les parties ou un mandataire effectuera le constat.

Mais il peut également être fait sur décision de justice en cas de désaccord entre les parties. L'intervention d'un huissier de justice sera alors nécessaire.

Pour avoir une valeur probatoire, les constats doivent contenir la signature des deux parties.

L'état des lieux doit respecter le principe du contradictoire, les deux parties doivent avoir été convoquées.

Lors de la remise des clès, il est généralement établi un état des lieux de sortie, en présence du locataire, afin qu'il soit contradictoire , cette nécessaire présence des deux parties, posée par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, il arrive que la jurisprudence admette la valeur probatoire d'un état des lieux non contradictoire lorsque que les circonstances ne permettent pas de l'établir contradictoirement. C'est le cas, par exemple, lorsque le locataire a quitté les lieux sans en aviser le propriétaire ; l'état des lieux établi par huissier malgré l'absence de convocation préalable du locataire sera alors valable (Cass. 3e civ., R, 20 févr. 1996 : JurisData n° 1996-000587).

-         L'absence d'état des lieux

L'article 1731 prévoit que « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Le juge du fond énonçant, par une appréciation souveraine, que le preneur ne rapportait pas la preuve que les dégradations, dont la réparation était réclamée, résultaient d'une usure normale, c'est à juste titre qu'il a été condamné à payer au bailleur une indemnité de remise en état (Cass. 3e civ., 19 avr. 1972 : Bull. civ. 1972, III, n° 245).

La Cour de cassation contrôle le respect de cette présomption légale.

La présomption de l'article 1731 s'applique exclusivement aux réparations locatives, et non aux réparations de gros entretien (Cass. civ., 28 janv. 1936 : D. 1936, p. 148. - CA Colmar, 14 déc. 2005 : JurisData n° 2005-293060).

Elle ne s'applique qu'aux lieux loués et non aux biens mobiliers.

La présomption de l'article 1731 est une présomption simple qui peut être combattue par la preuve contraire.

Cette preuve peut être faite par tous moyens, tels que les témoignages et présomption.

Qui doit supporter le coût du constat?

L'article 3 de la loi de 1989 prévoit que le coût de l'état des lieux établi par acte d'huissier est partagé par moitié entre bailleur et locataire.

Ce principe  suppose soit que les parties aient décidé d'un commun accord de recourir à un huissier, soit que cette solution s'impose en raison du refus de l'une des parties de procéder à un état des lieux conventionnel.

Dans ce cas, chacune des parties assumera la moitié des frais d'huissier.

Le constat unilatéral soumis à la discussion des parties constitue un élément de preuve.

En revanche, le locataire n'ayant pas été convoqué à son établissement, le bailleur doit assumer le coût intégral de ce constat. (CA Paris, 15 déc. 2005, Ramesh c/ Benmayouf : Juris-Data n° 2005-289717)

II.                L'obligation de restitution des lieux dans l'état initial
 
-         Le principe de la responsabilité des locataires

Pour savoir si les lieux sont remis dans leur état initial par le locataire, le bailleur va comparer les constats d'entrée et de sortie.

S'il y a une divergence entre les deux constats, le bailleur pourra rendre responsable le locataire des dégradations.

Cependant, la jurisprudence exige que les constats établis soit suffisamment significatifs et détaillés.

Il a été jugé que n'était suffisamment significative de négligences ou dégradations imputables aux locataires pour justifier sa condamnation au paiement des travaux effectués par les propriétaires, la comparaison entre le constat d'huissier établi après le départ de ces derniers et l'état des lieux établi lors de la prise de possession, état des lieux des plus sommaires car établi sur un imprimé comportant des cases relatives à la situation générale de l'immeuble et aux caractéristiques détaillées de chaque pièce, cases au nombre de soixante six dont seules huit étaient remplies et faisaient état de défectuosités (CA Rennes, 7e ch., 13 déc. 1988 : JurisData n° 1988-051209).

En principe, le locataire doit, à l'expiration du bail, prendre à sa charge les travaux de remise en état afin de réparer les dégradations et faire disparaître les changements opérés. 

Ce n'est pas au bailleur de faire les avances nécessaires et de les effectuer à ses risques (Cass. soc., 14 févr. 1957 : Bull. civ. 1957, IV, n° 166).

Cependant, assez souvent, en vertu d'une convention expresse, il est prévu que le locataire versera au bailleur, lors de la prise de possession des lieux, une somme servant de garantie pour les réparations locatives et les dommages causés à la chose louée.

Si cette somme n'est pas suffisante pour assurer l'exécution des travaux nécessaires, le preneur doit donc supporter la différence.

Si le preneur n'a pas effectué les réparations à la sortie et que le bailleur se trouve dans l'impossibilité de relouer parce que l'immeuble est en mauvais état, celui-ci pourra demander des dommages-intérêts en plus des réparations.

L'acceptation des clés par le bailleur n'implique pas qu'il renonce à réclamer la remise en état des lieux au preneur sortant ; il a été jugé que « les juges du fond décident souverainement que la remise des clés par le locataire ne prive nullement le propriétaire du droit de réclamer des indemnités pour réparations locatives, alors qu'il peut prouver que les dommages étaient le fait du preneur » (Cass. 1re civ., 22 janv. 1962 : Bull. civ. 1962, I, n° 43).

-         Les limites à la responsabilité du locataire

En application de l'article 1730 du Code civil, le preneur est libéré de son obligation de restituer conformément à l'état des lieux lorsque la chose louée a péri ou a été dégradée par vétusté ou force majeure.

Concernant la vétusté, les juges ont tendances à considérer que l'occupation des lieux pendant plusieurs années justifiait l'usure de certains éléments des lieux.

La Cour de cassation a considéré que les juges avaient relevé que, selon le constat établi lors de l'entrée dans les lieux, les locaux étaient déjà en état d'usage et que l'occupation pendant sept ans justifiait à elle seule l'usure des peintures, papiers et moquettes, ce dont il résultait que les dégradations étaient dues à la vétusté (Cass. 3e civ., 23 févr. 1994 : Rev. loyers 1994, p. 392).

Il est également important de relever une jurisprudence dela Cour de Cassation qui  a jugé que "L'acceptation des lieux en l'état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance."(Cass. 3e civ., 2 févr. 2010, n° 09-12.691, F-D, Llobet c/ Sté la Brisange Pami (pourvoi c/ CA Montpellier, 1re ch., sect. B, 17 juin 2008)

Dans cette affaire, la Cour avait  jugé que le fait que le locataire ait connu dès le départ les désordres affectant les lieux loués qui étaient listés précisément dans l'état des lieux d'entrée ne lui interdisait pas de demander après coup un dédommagement pour le trouble de jouissance subi.

Cette jurisprudence s'inscrit dans le mouvement qui tend à réaffirmer que le bailleur doit délivre un logement décent et qu'il ne peut faillir à son obligation de délivrance, qui est l'essence même du contrat."

Marmenard · Answer

Re
 Vous dites "et surtout ce n'est pas ma signature. "
 Un EDL d'huissier  ne se signe pas par le locataire , donc vous
 C'est donc le sienne ce qui est normal , et son écrit fait foi devant un tribunal
 il n'en demeure pas moins que : la comparaison  des EDL d"entrée et de sorte est faites par le propriétaire
Et que la somme retenue, et correspondant aux dégradations, soit justifiée par un devis ou une facture. 
Le propriétaire détenteur légal du DG dispose de 2 mois pour rendre le dépôt de garantie et vous faire une régulation finale
Une retenue sur dépôt de garantie  sans justificatifs vous permet de porter le litige au juge  après réclamation , par lettre RAR de 7 jours sans réponse. 
   
 Votre affaire date de juin 2013 et vous avez 5 ans pour réclamer . Mon conseil est de consulter un avocat spécialisé immobilier , bien sur vous aurez une provision à lui laisser , mais le tout sous sera remboursé par les dépens du jugement
 Consultez le greffe de votre tribunal

 Il y à eu de grosses lacunes de procédure dans votre location   
Pour cause l'huissier et sans lui c'était très simple ,et réglé depuis longtemps
Un EDL amiable se fait obligatoirement en double au minimum , et chaque concerné  sa copie  après signatures ( sans  signatures cet EDL étant nul et inexistant)
Un EDL comporte un relevé des compteurs eau , gaz , électricité ceci  pour éviter tout conflit ultérieur  ou du moins en avoir une trace
 Et si chaudière la date du dernier entretien obligatoire annuel 
Les concernés sont  le propriétaire le locataire et  l'agence si agence

Pour pouvoir déduire une somme sur votre dépôt de garantie il faut: 
1) que vous ayez, par votre signature, reconnu les dégradations qui vous sont reprochées .Et personne ne vous oblige de signer . 
2) que la somme retenue, et correspondant aux dégradations, soit justifiée par un devis ou une facture.

états des lieux par huissier.

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